我國養老地產運營模式研究

(浙江財經大學 浙江 杭州 310018)

一、引言

隨著我國迅速發展的社會主義經濟，人民文化生活水平提高，醫療設施及服務的改善，老齡化也加速的來襲，使得政府和社會感到巨大的壓力。如何建設合理的養老體系成為國家層次的議題。引導老年服務業走向專業化、產業化、健康化是目前政府倡導的方向[1]。因此，發展養老產業對于我國經濟平穩轉型，持續繁榮，有著很重大的意義。

二、我國人口老齡化的挑戰和機遇

(一)老齡化使社會撫養系數上升

我國目前養老方式更多是在家養老，但是人口老齡化帶來的老齡人口撫養比上升使得現在的居家養老模式越來越困難。再加上我國長期把計劃生育當作基本國策來實行，產生了大量“421”家庭結構，因此人口老齡化必將使得我國社會依據現有的居家養老方式難以實現很好的養老目標[2]。

(二)老齡化對社會消費和儲蓄關系變化的影響

根據發達國家的實踐經驗，企業和家庭是人們資金積累的主要來源，而儲蓄的降低會使得用于投資的資金變少，不利于經濟增長。結合我國具體國情，儲蓄和社會消費的關系變化將表現出一定的階段性。短期內盡管老年人數量持續增加，但是因為我國目前還是老齡化的初期，未來十年內，雖然老年比重不斷增加，但勞動人口的比例仍然會上升，一定程度上會抑制消費與儲蓄關系的變化。

(三)社會保障加重財政支出

我國上世紀80年代逐漸建立的社會保障制度本應遵循廣覆蓋原則，但是實際情況是現有覆蓋面非常有限。在不久的將來，伴隨著老年人口數量的不斷增多，越來越多的人將會加入養老保險中，退休金和養老金所支付的人數將不斷增加，也加大了國家的財政支出。

(四)老齡化促進老年產業的興起

根據生命周期理論，隨著我國人口結構的轉變，面對老年人需求的各種服務、消費品會不斷增加。從而對整個中國的市場產生影響。逐漸形成新的產業、行業，帶來新的發展機遇。這一趨勢，必將引領更多人才、資本進入老年消費市場，引起整個社會的產業結構進行調整。

三、養老地產的需求分析

我國目前社會養老比例過低。國際上的經驗為：要利用機構養老的比例大約為5%，而我國目前各類老年福利機構約有38460個，床位大約有277萬張。根據國際上5%的比例，我國至少還需要500多萬床位。同時我國老年家庭的空巢化比例較高，我國城市老年人空巢家庭的比例大概在一半，隨著經濟的發展，這一比例必將會更加快速的提升。空巢化對傳統家庭養老有著很大的顛覆，在很多方面都與以往有著很大的差距。我國空巢化的趨勢上升，老年人對養老住宅的需求越來越大，養老住宅的服務性也將日益完善。老年人對于住宅的要求隨生活水平的提高逐漸豐富，不單單滿足于居住的初始需求，開始對居住環境、居住社區的服務體系等等各方各面產生需求，更多的看重生活得品質。我國進入市場經濟的時間比較遲，而商品住宅的開始到現在也區區二十多年，因此長期壓抑的住宅需求使得很長時間以來，我國的房地產市場呈現出供不應求的局面。因此，在過去的幾十年，我國房地產業經歷了粗放式的發展，很多社區、住宅的設計都比較簡單，沒有考慮到老齡化的變化。因此，養老地產存在著極大的需求空間。

四、我國養老地產處于起步探索階段

隨著人口老齡化的發展，我國政府也提高了對此問題的重視程度，政府在發展養老地產的方向上不斷做出努力，不斷研究相關政策。近幾年來，各地方政府也陸續出臺了一系列有關養老的文件，居家養老逐漸引起了各級政府的重視，服務標準逐漸走向規范化。我國的養老地產正在起步與探索階段，真正實現的開發項目并不是很多，多分布于經濟發達的城市，大多是占地100畝以上的大項目[3]。產品豐富多彩，售價方面，基本上都是價格不菲。主要是因為土地成本以及配套建設，環境設計、園林景觀的成本較高。中國大陸房地產行業在經歷了“黃金十年”的高速發展后，逐漸進入業界稱為“白銀時代”的新階段。在新的發展階段，尋求創新、深化轉型成為房地產企業新的著力點，而養老地產概念隨著人口老齡化的日益嚴重而成為整個社會的熱點，成為了很多房地產企業轉型的風向標。國內很多大型房地產企業開始啟動養老地產項目，諸如萬科、碧桂園、保利、綠城、萬達等知名企業均開始探索養老地產的模式。在房地產企業轉型突破中，由于養老地產的特殊，開發商所開發的項目也有趨同性。政府在這一過程中也會有政策鼓勵，稅務優惠，因此，養老地產大發展對開發商的吸引力越來越大。目前我國養老地產的運營模式包括銷售模式、銷售與持有并重、綜合地產型模式三種[4]。銷售模式即開放商規劃建設完住宅后，對住宅產品進行銷售，收回成本達到盈利，并不包含以后的物業管理和服務。這種模式與普通商品房的經營方式基本相同，優點在于是開放商資金迅速回籠。僅這是將“養老”這一概念作為噱頭，因此，這種方式在養老住宅市場上終將會拋棄。銷售與持有并重是指開發商將住宅產品的銷售和配套物業相結合，如超市、醫務站等，或者有的開發商會有自己的物業公司，負責社區以后的物業管理。實際中，更多的開發商選擇與第三方機構合作，通過房屋出售和物業管理權租賃來盈利。這種銷售與持有并重的模式在普通商品房社區的運營商很常見，相對來說，這種模式比銷售模式有很大進步，但是仍然缺乏對老年人的特殊服務體系。綜合地產模式與前兩種模式不同，在綜合地產模式下，開發商要根據老年人的需求和特點進行設計，并完成建設。在這之后還要負責后期的運營和管理體系。包括了一系列與社區相關的服務體系。整個項目是一個長期持有，長期運營的過程。

五、相關政策建議

養老地產在市場經濟中屬于新生事物，基于我國巨大的老年人口，其有著極大的市場空間和前景。“養老經濟”吸引著越來越多的企業進入這個市場。在這中間，養老地產是非常重要的一個行業，關系到我國老年人口晚年的生活品質，關系到我國房地產行業的轉型發展。日本和德國政府均有特定的立法來保障老年人的軟件部分的投資運營。在運營期，中航信按出港旅客人次向集團公司繳納經營權轉讓費。

(二)北京大興機場社會化招商成效

北京大興機場的社會化招商項目在民航運輸業產生了積極的示范效應。為機場投融資體制提供了創新樣板，多家機場同類項目采取類似方案開展社會化招商并取得良好效果，帶動整個行業進一步向社會資本開放。首鋼進軍城市停車設施領域取得了重大突破，華潤進軍機場配套商業實現了良好布局，中國民航自主知識產權的離港系統獲得了應用平臺，實現了“央地合作”、民航內外部企業合作。社會資本參與項目建設及運營籌備后，形成了許多提升項目經營價值的專業化建議，提升運營效率和運營水平。

在北京大興國際機場項目招商成功的基礎上，推動首都機場存量項目引入社會資本。以2017年開展的首都機場朗豪酒店招商效果為例，經測算，自2010年1月1日(資產計提折舊起始日)至2017年9月30日，首都機場朗豪酒店經營性固定資產賬面預計累計經營虧損2.8982億元。經招商后，朗豪酒店經營性固定資產20年租賃期內將累計貢獻經營利潤6.0567億元。通過轉變經營模式，首都機場集團將實現結束朗豪酒店經營虧損局面。20年租賃期結束后，在彌補招商前累計虧損基礎上，還能貢獻經營利潤合計3.1585億元。北京大興機場的社會化招商項目為社會資本進入基礎設施領域提供了平臺。

五、結束語

改革開放以來，隨著市場經濟的日益發展以及社會財富觀念的逐漸轉變，民間資本在我國迅速發展。民間資本所具有的發展價值在各個領域中越來越明顯，引起了政府和社會更多的關注。民航局落實鼓勵關于民間投資、民營企業進入民航領域發展的投資政策措施的制度性文件出臺，從而為民間資本在民航領域內的健康和長遠發展提供了指導。

針對民航運輸機場、通用航空、民航科教三個重點領域，本文分別給出了民航資本進入方式的建議。在民航運輸機場領域，建議對不同運輸規模等級的運輸機場實施不同的民間資本引入辦法，其次根據機場不同的建設項目對民間資本的吸引程度不同，從建設環節開始實現公共基礎性項目和經營性項目的分類管理；在通用航空領域，建議在通用航空新興領域引入民間資本的同時，在通用航空產業鏈營利性強的環節引入民間資本；在民航科教領域，從民航科技企業進行混改、在關鍵技術領域的研發、與民航院校合作等方面引入民間資本。民間資本在民航領域已初具規模，未來需要在引入機制、加強運行過程中的監管、長效機制的發揮等方面繼續深化研究。