安徽省房價影響因素實證分析

(中國海洋大學數學科學學院 山東 青島 266000)

一、引言

如今的高房價嚴重的影響了中國經濟的穩定和人們生活的安定。盡管今年政府再一次出臺房地產市場調控政策措施，希望平穩房價，實現房地產市場健康發展。但是，房價依然居高不下。如今國內外學者對房價影響因素的分析多為單個城市或是全國性房價影響因素的分析，本文是以一個省為切入點，對安徽省房價影響因素進行分析，為安徽省房價的穩定提出一些建議，也可以為其他省提供一些借鑒。

國內外學者對影響房價的因素從各方面進行了研究。彭向、胡躍紅[1]運用聚類分析方法對1999—2003年的中國房地產業分年度進行了經濟區劃，同時運用比較分析方法對聚類分析結果進行了動態分析。黨光遠，楊濤[2]從供給和需求兩個方面對房價的影響因素進行分析，建立多元線性回歸模型，找到影響唐山商品住宅價格的兩個最重要因素：地區生產總值和住宅竣工面積。梁云芳、高鐵梅[3]分析面板數據，得出人均GDP對房價的影響較大，而實際利率影響較小的結論。盧建新和苗建軍[4]從理論和實證兩個層面分析了1997—2007年中國個大中城市的房價動態特征，并考察了城市因素對房價動態參數的影響，得出居民收入及其變化對均值回歸系數有顯著影響。

二、房價的影響因素分析

本文將影響房價的各種因素重新歸納整理，將其分為需求因素和供給因素兩大類。需求因素包括地區生產總值、居民消費水平和就業人員平均工資。供給因素則包括房地產開發住宅投資額和住宅商品房銷售面積。房地產開發住宅投資額越高，說明商品房的成本就越高，相應的房價就越高。而住宅商品房銷售面積越大，一般來說，當需求固定時，商品房供應越多，房價越低。

(一)房價回歸模型。上文討論了影響房價的因素以及他們的影響程度，接下來我們用多元線性回歸建立房價與這些因素的回歸方程，并利用回歸方程定量的討論房價影響因素。回歸方程的建立依賴于變量選取，通過協整檢驗對各變量與因變量的進行相關性分析。1.選取變量建立數據集。數據集是由安徽省從2005至2015十年間的數據構成。包含的變量以此為X1；表示住宅商品房銷售面積X2；表示居民消費水平X3；表示就業人員平均工資X4；表示地區生產總值X5；表示房地產開發住宅投資額Y；表示住宅商品房平均銷售價格。

(二)建模與檢驗。做多元回歸,必須滿足三個基本條件:一是不存在自相關;二是不存在異方差;三是解釋變量之間不存在多重共線性。為了消除異方差,本文對解釋變量和被解釋變量均取了對數，然后對這五個變量進行多元線性回歸，同時還要對各個解釋變量進行相關性檢驗結果顯示銷售面積、居民消費水平、平均工資、地區生產總值、投資額的系數都不顯著，可能是多重共線性引起的。對于多重共線性問題，我們選擇用逐步回歸來消除多重共線性、選取“最優”回歸方程的方法。通過引入一個變量或從回歸方程中剔除一個變量，為逐步回歸的一步，每一步都要進行F檢驗，以確保每次引入新變量之前回歸方程中只包含顯著的變量。這個過程反復進行，直到既沒有不顯著的自變量選入回歸方程，也沒有顯著自變量從回歸方程中剔除為止。

通過進行逐步回歸，我們發現當任何變量引入地區生產總值時這個變量值時值會大幅度降低，因此我們剔除地區生產總值這個變量。

1.ADF檢驗。從回歸結果我們以及R方為0.99可以看出自個變量之間存在相關性，為了進一步對數據進行分析，去除誤差，因此接下來我們進行ADF檢驗。

下面使用ADF檢驗方法來確定每個變量的單整階數。由于不同顯著性水平下，同一變量會具有不同的平穩性，因而本文統一采用1%的顯著性水平，得出的各個變量的平穩性檢驗。

可知ADF檢驗的結果與上面我們用逐步回歸法檢驗的結果是一致的。根據表1可知，在顯著性水平為1%的條件下，商品房銷售面積，居民消費水平，就業人員平均工資，房地產開發住宅投資額，住宅商品房平均銷售價格。等五個變量為二階單整變量，而地區生產總值是一階單整變量。因而LX1、LX2、LX3、LX5、LY之間可能存在協整關系，但是LX1、LX2、LX3、LX5、LY與LX4之間不存在協整關系。

為了確認各個變量與因變量y之間是否具有存在長期穩定的比例關系，我們將分別對其進行ADF檢驗。通過兩兩做出協整檢驗后發現，商品房銷售面積與房地產投資開發額跟房價是有直接關系的。

2.建立多元回歸方程。以LY為被解釋變量，以LX1、LX2、LX3、LX5為解釋變量，得出的多元回歸方程如下所示：

LY=1.3044+0.1968LX1+0.0097LX2+0.1737LX3+0.2071LX5，t統計量的顯著臨界值分別為2.108、1.494、0.024、0.492、1.415。DW=2.5237，R2=0.9896，F=142.4回歸模型的估計結果說明，房地產業的各項指標對房價都起著正向的作用，這符合實際情況相。根據R軟件做出來的檢驗結果，R2=0.9896，這說明模型對樣本的擬合程度很好。通過F檢驗，得出檢驗結果為F=975.9，應該拒絕原假設，說明商品房銷售面積、居民消費水平、就業人員平均工資、房地產投資開發額4個指標聯合起來對于房價有顯著的影響。在t檢驗中，給定顯著性水平為5%，發現只有居民消費水平的系數小5%，通過了假設檢驗，但是商品房銷售面積、就業人員平均工資、房地產投資開發額指標沒有通過假設性檢驗，說明模型存在偽回歸的問題。對于偽回歸問題，需要再對殘差序列進行單位根檢驗。將所得的回歸方程所形成的新序列命名為

et=LY-1.3044-0.1968LX1-0.0097LX2-0.1737LX3-0.2071LX5 由此可見，安徽省房價與品房銷售面積、居民消費水平、就業人員平均工資、房地產投資開發額存在著協整關系，即他們之間存在著動態均衡機制，誤差修正模型是一個比較合理的短期波動模型。

三、結語

本文在文獻回顧和理論假設的基礎上，歸納出可能對房價有影響的五個因素，通過運用一元線性回歸和多元線性回歸來分析這五個因素與房價之間的關系，在一元回歸分析中，我們得到商品房銷售面積和商品房投資額與房價具有長期平穩關系。通過多元回歸，我們發現，商品房銷售面積、居民消費水平、平均工資水平以及商品房投資額與商品房價格都是正相關關系，該結論為穩定房價，促進經濟健康發展具有積極意義。