海外置業(yè)最大的灰犀牛：稅費(fèi)

譚夢桐

海外置業(yè)，一個大坑就是稅費(fèi)。稅費(fèi)就像灰犀牛，你看或不看它，它就在那里。不過你若不看它，你也會為此付出很多代價。

與還在房產(chǎn)稅立法階段的中國不同，海外許多國家已經(jīng)有成熟的稅費(fèi)體制了。許多海外置業(yè)者只知諸如房產(chǎn)稅的稅費(fèi)多，但究竟有多少，卻一知半解。

為此，小編為您整理了一些目前受到國內(nèi)買家廣泛關(guān)注的幾個海外國家購房置業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)。

美國：每年收房價1%—3%房產(chǎn)稅

在房屋和土地有永久產(chǎn)權(quán)的美國，房產(chǎn)稅已有200多年的歷史，是房屋永久產(chǎn)權(quán)的最基本保障，也是房主的義務(wù)。

購買美國房產(chǎn)，房產(chǎn)稅是一筆不少的支出，目前美國的房產(chǎn)稅率是由當(dāng)?shù)氐母鱾€政府決定的，平均是在0.28%-2.35%之間，全國房產(chǎn)稅中位數(shù)為2149美元。

在美國繳納房產(chǎn)稅時，應(yīng)該如何計(jì)算呢？通常是對區(qū)域內(nèi)私人房產(chǎn)、空地的房子進(jìn)行征收。

值得注意的是，繳納房產(chǎn)稅前，首先要清楚一件事，即美國絕大部分房產(chǎn)是房屋本身加土地，房屋地基、院落的土地所有權(quán)都?xì)w屬在范圍之內(nèi)。所以，房產(chǎn)稅實(shí)際上會對兩個部分繳納稅款，一是房屋本身價值，二是地產(chǎn)價值。

不過在美國買房，不僅要繳納房產(chǎn)稅，還要按照投資屬性，繳納出租的個人所得稅。

購買期支付稅費(fèi)包括：

·產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)：200—300美元；

·產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)：房屋價格的0.3%—0.5%；

·登記費(fèi)：100美元；

· 地稅調(diào)整：1—6個月的地產(chǎn)稅

·律師費(fèi)：500—3000美元；

·房管協(xié)會費(fèi)：3個月物業(yè)費(fèi)；

·房屋估價費(fèi)、房檢費(fèi)、公證費(fèi)和勘查費(fèi)：900—2000美元；

·預(yù)繳所得稅：購房款的10%。

持有期間支付稅費(fèi)包括：

·房產(chǎn)稅：房屋價格的1 %—3%/年；

·房屋保險(xiǎn)費(fèi)：1000—1500美元/年；

·物業(yè)費(fèi)：房屋價格的0.3%—2.8%；

·個人所得稅（出租才需要繳納）：出租收入金額的10%—35%。

出售時稅費(fèi)包括：

·資本利得稅：（房產(chǎn)賣出-房產(chǎn)買入）*稅率；

·交易稅：房價*稅率；

·律師費(fèi)、經(jīng)紀(jì)人費(fèi)等。

如此羅列出來，還真是一筆不小的數(shù)目，對于對稅費(fèi)不敏感的中國投資者來說，這些稅費(fèi)確實(shí)不容小覷。

舉個例子。就養(yǎng)房階段來說，加州一套50萬美元的典型獨(dú)立屋，每年房產(chǎn)稅6300美元，火災(zāi)保險(xiǎn)700美元，物業(yè)費(fèi)1800美元，庭院維護(hù)費(fèi)600美元，共計(jì)9400美元。

雖然稅費(fèi)高，不過也不用怕，在美國有很多合理避稅的方式，了解后可以省掉不少稅費(fèi)。例如，房產(chǎn)相關(guān)的開銷可以相應(yīng)抵扣，只有凈收入才被征稅。出租房子時，還可以利用紅利折舊來省稅。屋主維修出租房屋所花費(fèi)的支出，報(bào)稅的時候也可以使用。

英國：印花稅稅率高達(dá)15%

英國一直以來是海外置業(yè)的熱門國家之一，因?yàn)檎畬λ饺素?cái)產(chǎn)足夠尊重，穩(wěn)定的租金回報(bào)，優(yōu)質(zhì)的教育資源，完善的社會福利，房價對比中國一線城市優(yōu)勢明顯等。在英國購買房產(chǎn)，成交時必須向稅務(wù)局繳納印花稅（SDLT），買賣交易才能最終獲政府認(rèn)可。

印花稅隨房價階梯式上升，如果通過公司購買價值超過200萬英鎊的物業(yè)，印花稅稅率高達(dá)15%。除印花稅外，購房者還需繳納增值稅、市政物業(yè)稅、個人所得稅等。

此外，購買期支付稅費(fèi)包括：

·律師費(fèi)：1500—5200英鎊；

·印花稅：2500—10000英鎊（房屋購置價格超過350000英鎊需要繳納）；

·注冊費(fèi)：20英鎊；

·土地調(diào)查費(fèi)：350—400英鎊；

·房產(chǎn)登記費(fèi)：270—910英鎊。

持有期間支付稅費(fèi)包括：

·地租：300—1000英鎊/年；

·物業(yè)費(fèi)：房屋價格的0.5%—0.7%；

·市政稅：800—1500英鎊/年；

·租賃所得稅（若是房屋出租才需繳納）：費(fèi)用征收視實(shí)際情況而定。

澳大利亞：買房賺錢可能繳資本利得稅

在澳大利亞購買房產(chǎn)，需要繳納的費(fèi)用大頭是印花稅，大約占到成交價的4%—5%之間。

如果買房者一年之內(nèi)出售房產(chǎn)（澳大利亞房產(chǎn)），除了中介費(fèi)、律師費(fèi)之外，還有資本利得稅。

FRCGW， 全稱是外國居民資本利得預(yù)繳稅。這個政策，可是涵蓋所有的澳洲應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，包括在澳洲不動產(chǎn)上的直接和非直接的權(quán)益。

按照2017年5月9日澳大利亞聯(lián)邦政府公布的預(yù)算案，外籍人士在澳大利亞持有主要住房的，2019年6月30日前的出租或未出租房產(chǎn)均可豁免資本利得稅。之后，這個豁免可能會被取消。

澳洲對海外投資者購買二手房有限制，沒有永久居住權(quán)（綠卡）的海外人士不能購買二手房，且澳洲四大銀行已經(jīng)拒絕向海外人士貸款，投資門檻較高。

購買期支付稅費(fèi)包括：

·印花稅：大約占到成交價的4%—5%之間；

·律師費(fèi)：普通住宅的過戶律師費(fèi)約為1500-2000澳幣；

·FIRB申請費(fèi)；

·貸款費(fèi)：1000澳元左右；

·律師費(fèi)：500—3000澳元。

持有期間支付稅費(fèi)包括：

·物業(yè)管理費(fèi)：800-1000 澳元/年；

·市政管理費(fèi)、排污費(fèi)：1500—3000澳元/年；

·土地稅：數(shù)百澳元/年；

·房屋保險(xiǎn)費(fèi)：500-1000澳元/年。