海外投資的那些坑

葉輝

今年年初，奶茶妹掛牌賣出了悉尼豪宅。可惜，這是一筆虧本的買賣。

早在2015年，劉強(qiáng)東在和奶茶妹大婚前，給她在悉尼買了一套豪宅，總價(jià)1620萬澳元（約7888萬人民幣）。當(dāng)時(shí)，正值澳大利亞房價(jià)上行周期，到2017年達(dá)到頂峰。55年的長周期里房價(jià)總計(jì)上漲了65倍，為什么奶茶妹還會賠錢呢？

新聞報(bào)道說，2017年6月，奶茶妹開始出售這套房子。當(dāng)時(shí)，澳洲房地產(chǎn)的形勢遠(yuǎn)比現(xiàn)在要好，叫價(jià)1800萬澳元，可惜無人問津。直到今年年初，奶茶妹賣房成功的消息上了澳大利亞Domain的頭條，國內(nèi)才知道，酒店大亨Ramy Arnaout和妻子只出1350萬澳元，就買下了這套豪宅。

1350萬澳元比東哥的入手價(jià)1620萬澳元足足跌了270萬澳元，相當(dāng)于1300萬人民幣。如果再加上裝修費(fèi)用、購買家具以及交易稅費(fèi)，奶茶妹虧得就更多了。

通過這件事，大家知道了，海外置業(yè)好像并沒有想的那么美，賺錢也沒那么容易。

最近幾年，國內(nèi)股市一直萎靡不振，房產(chǎn)投資渠道受限，人民幣對美元匯率上躥下跳，不管是高凈值人士還是普通公眾，都紛紛把目光轉(zhuǎn)移到海外。

據(jù)福布斯統(tǒng)計(jì)，全球資產(chǎn)配置已逐漸進(jìn)入中國中產(chǎn)階層的視野，中產(chǎn)人士加速海外投資，已成國際資產(chǎn)配置的重要力量。

美國的別墅價(jià)格只有中國的幾分之一……

25萬歐元購房移民希臘，一家三代獲歐洲申根綠卡，歐洲度假勝地投資房可租可住，永久產(chǎn)權(quán)世代相傳……

海外買股權(quán)，等著上市大賺一筆……

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然海外資產(chǎn)配置“看上去很美”，但是除了政策、法律法規(guī)、語言、匯率等顯而易見的風(fēng)險(xiǎn)之外，海外資產(chǎn)配置對資金實(shí)力以及投資專業(yè)知識的要求都很高，并非如你想象般美麗，有許多需要避開的“坑”。

房產(chǎn)投資：“坑”最多

中國人的“全球資產(chǎn)配置”主要集中在海外買房。就房產(chǎn)投資來說，“坑”最多。撿便宜、搶地段，這些中國人傳統(tǒng)的購房習(xí)慣或多或少都遇到了“水土不服”的問題。北上廣深一線城市且不提，就連杭州、成都、鄭州等地的房價(jià)動(dòng)輒都是幾百萬元，剛接觸海外房產(chǎn)，大多數(shù)人的第一反應(yīng)就是：便宜！然而，海外房產(chǎn)不是越便宜越好，它的價(jià)格或多或少與它在當(dāng)?shù)氐耐顿Y價(jià)值成正比。

最為典型的是，2008年美國金融危機(jī)爆發(fā)后，底特律樓市崩盤，上海某家公司就在國內(nèi)兜售“5萬美元”的美國別墅。但實(shí)際上這些別墅不僅不值5萬美元，每年還要繳納稅費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，買了就后悔。有投資者購買了香港公司推薦的“環(huán)境優(yōu)美”、“包租兩年”、“年回報(bào)8%”的休斯敦房產(chǎn)，后續(xù)卻沒有收到房租，投資者去項(xiàng)目當(dāng)?shù)亓私馇闆r后才發(fā)現(xiàn)，其購置的房屋位置偏遠(yuǎn)，治安衛(wèi)生條件差，租客也多是低收入者和破產(chǎn)者，與宣傳資料嚴(yán)重不符。

海外房產(chǎn)中介在宣傳時(shí)，通常都會故意夸大房產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)。海外房產(chǎn)廣告經(jīng)常以包租、高回報(bào)率、可移民以及永久產(chǎn)權(quán)等作為賣點(diǎn)。目前東南亞某些國家例如泰國等，有的小區(qū)投資客云集，當(dāng)?shù)厝速I的很少，這樣的樓盤基本以后都很難賣出去。

相比國內(nèi)房價(jià)這些年的爆發(fā)式上漲，國外很多地方房價(jià)比較穩(wěn)定，大多數(shù)情況下房產(chǎn)更多的是作為消費(fèi)品存在。業(yè)內(nèi)人士指出，國外很多旅游房產(chǎn)非常好租，但是并不好賣，流動(dòng)性非常差，如果輕信投資中介“包租”的承諾，后續(xù)想要賣出時(shí)，只能賣給國內(nèi)投資者，因此投資者更應(yīng)該十分慎重。

另外，對比國內(nèi)的情況，海外房價(jià)看似有利可圖，但是在中介環(huán)節(jié)的費(fèi)用以及后續(xù)昂貴的維修維護(hù)成本，都會侵蝕投資者的利潤空間。

如是金融研究院朱振鑫指出，國外在維護(hù)過程中，與房產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)主要由房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等眾多費(fèi)用，更不用說很多國家甚至有專門針對外國人的額外稅費(fèi)。尤其是房屋維修費(fèi)用，很多國內(nèi)投資者并沒有接觸過這方面的費(fèi)用。中介作為傭金獲取方并沒有動(dòng)力告知投資者完全的購房信息，投資者如果不問，中介甚至可能會一筆帶過，這就導(dǎo)致很多中國投資者在買入之后，才能發(fā)現(xiàn)還需要不停地支出成本。

即使買到了心儀的房子，如果你提前沒留意房產(chǎn)稅，就更悲催了：以美國為代表的很多國家都征收房產(chǎn)稅。美國各個(gè)州總體在0.2%-2.5%的區(qū)間。這是什么概念？就好比你賣了上海一套房子，拿賣房子200萬美元在紐約買了兩套房，紐約州的稅率是1%，那么每年你需要交2萬美元的房產(chǎn)稅。這個(gè)持有成本也夠高的吧？如果去底特律的一些地段買了便宜房子，可能像“鬼城”，根本就是無人區(qū)，壓根也沒法入住，便宜又有什么用？

金融投資：只能繞道 投資騙局多

曾經(jīng)，我們抱著“賺外國人的錢去”的樸素想法，買了大量的QDII基金。結(jié)果，這些基金在2007年成立之后，遭遇金融風(fēng)暴，最夸張的一只基金從1元錢跌到2毛多。經(jīng)過多年的休養(yǎng)生息，首批出海的4只基金現(xiàn)在還都沒回本，上投亞太優(yōu)勢虧損32%，嘉實(shí)海外中國至今虧損24.3%。可見，“老外的錢”并不那么好賺。

由于當(dāng)前外匯管制的存在，國內(nèi)投資者并不能直接進(jìn)行海外股權(quán)投資，僅能選擇直接兌換美元或者投資QDII基金。

如是金融研究院張楠指出，目前國內(nèi)投資者的對外投資方式主要有兩種：一是直接投資，居民通過各種途徑兌換美元，通過海外中介機(jī)構(gòu)例如券商、美元基金等，進(jìn)行直接投資。二是間接投資，以人民幣購買QDII基金等具有外匯額度的基金或產(chǎn)品，間接實(shí)現(xiàn)對外進(jìn)行投資。由此產(chǎn)生了很多騙局，比如主要是海外華人或者中國居民通過在國外發(fā)行或設(shè)立的專門針對中國投資者的基金或財(cái)富管理公司，以海外背景作為噱頭，吸引中國投資者的資金。

因此，突破外匯管制去海外投資并不是一個(gè)好選擇。

投資移民：事實(shí)往往沒有廣告宣傳的好

投資一筆錢，就能成為發(fā)達(dá)國家的新移民！

“荷蘭15天低價(jià)移民。”“7萬歐起，一人移民，全家移民。”……打開網(wǎng)站，一輸入移民，類似的廣告很多。

在一些人看來，只要花一些手續(xù)費(fèi)，再到國外投資幾百萬元就能移民，是一筆非常劃算的買賣。殊不知，其背后存在著諸多問題。

國內(nèi)很多人對國外的移民法律缺乏必要的了解，都是在聽中介以及所謂高人或親朋的一面之詞，就貿(mào)然移民美國、澳大利亞、荷蘭等國家。

2013年2月春節(jié)期間，爆出了SEC查處的第一大EB-5欺詐案件。這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局中，一名美國商人詐騙290名中國投資者1.45億美元投資額和1100萬美元管理費(fèi)用。幸好，在2013年SEC起訴Sethi后，在監(jiān)管銀行中被SEC凍結(jié)的投資款，中國投資人沒有遭受太多的損失。

2016年，一家中國移民服務(wù)公司針對總部在加拿大列治文的另一家公司提起了集體訴訟，該公司的很多中國客戶進(jìn)行投資移民失敗，現(xiàn)在他們要求退款1190萬加元。當(dāng)時(shí)，約有60位辦理投資移民的申請人在香港接受面試，之后這些申請人被告知他們的申請不成功，育空政府發(fā)給他們的提名證書是假的或無效的。于是，這些客戶對加拿大永久居民卡的申請被拒絕，并且在五年內(nèi)不得重新申請移民或訪問加拿大，之后不得不通過國內(nèi)的中介打官司。

業(yè)內(nèi)人士指出，想要避免這一類騙局，對投資者的要求很高，既精通移民目標(biāo)國家語言，又對移民項(xiàng)目有非常高的認(rèn)知。如果兩者都不具備，投資者最好直接選擇業(yè)內(nèi)知名的機(jī)構(gòu)進(jìn)行移民申請，以免竹籃打水一場空。

現(xiàn)階段，中介推出的投資移民方式是，投資人把款匯到國外的私募組織，私募組織再投到開發(fā)商搞項(xiàng)目建設(shè)，開發(fā)商每借用50萬美元，保證雇傭10名當(dāng)?shù)厝耍耘浜贤顿Y人達(dá)到移民條件，移民完成后，資金再退還投資人。《法制周末》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的私募組織，多是由幾個(gè)人成立的空殼公司，而私募和開發(fā)商及項(xiàng)目都由國內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)選定，再介紹給投資人，并承諾項(xiàng)目穩(wěn)賺不賠。“萬一賠了，或者因其他原因投資收不回來怎么辦？”當(dāng)調(diào)查人員一再追問這個(gè)問題時(shí)，中介顧問會兩手一攤：“那沒辦法，我們只是從中介紹，收益和風(fēng)險(xiǎn)都是投資人承擔(dān)。”

信息不對稱是最大問題

海外資產(chǎn)配置聽起來很高大上，其實(shí)它并非是土豪專享，不少中產(chǎn)階層也將不多的資金進(jìn)行了海外投資，比如購買外匯、海外年金、QDII產(chǎn)品、券商開設(shè)美股賬戶、借道滬港通或者開設(shè)港股賬戶，等等。

不過，海外投資也存在諸多問題。你在國內(nèi)，房子或者項(xiàng)目在國外，加上對當(dāng)?shù)胤刹涣私猓坏┏霈F(xiàn)問題，處理起來很難。

信息不對稱，是在海外投資存在的最多問題。有機(jī)構(gòu)指出，信息不對稱是有效的賺錢方式，越是不對稱，賺錢越快。很多非法中介深諳此道，利用國內(nèi)投資者對海外市場的不了解，通過那些看似“穩(wěn)賺不賠”的投資，誘導(dǎo)國內(nèi)投資者購買海外房產(chǎn)、股票，從而被“套牢”。記者的一位朋友想在泰國買房，結(jié)果錢匯出去之后后悔了，想把錢匯回來也困難重重，最后只能通過黑市，損失了一大筆手續(xù)費(fèi)。

不同的市場環(huán)境，不同的法律，不同的游戲規(guī)則，對普通投資人來說，是海外投資無法回避的門檻。所以在進(jìn)行海外資產(chǎn)配置前，一定要慎重，不能因?yàn)槭烊说囊痪湓挘蛘咧薪闄C(jī)構(gòu)的承諾，而不花費(fèi)時(shí)間去研究就輕易下單，否則后悔都來不及。