論房屋租賃中裝飾裝修附合的法律后果

●陳曉敏

一、問(wèn)題的提出

在房屋租賃中，承租人因居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)常常需要對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修。對(duì)此，我國(guó)《合同法》第223條僅規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”，沒(méi)有明確其法律后果。當(dāng)裝飾裝修與房屋緊密結(jié)合，依物理和社會(huì)經(jīng)濟(jì)觀念判斷其具有固定性和繼續(xù)性，并構(gòu)成房屋的重要組成部分時(shí)，形成附合裝飾裝修。〔1〕參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2009年版，第200頁(yè)。針對(duì)實(shí)踐中因附合裝飾裝修產(chǎn)生的糾紛，最高人民法院于2009年發(fā)布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）在第9～13條確立了具體的處理規(guī)則。〔2〕依照法釋〔2009〕11號(hào)起草者的解釋，此處的“裝飾裝修物”既包括一般意義上的裝飾裝修，也包括改建和增設(shè)他物，但不包括擴(kuò)建。參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第118頁(yè)。法釋〔2009〕11號(hào)總體上是在合同框架下按照合同責(zé)任的思路確定附合裝飾裝修的價(jià)值損失之承擔(dān)。依照其規(guī)定，無(wú)論裝飾裝修是否經(jīng)過(guò)出租人同意，在租賃合同期限屆滿時(shí)，出租人都無(wú)須對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；在合同無(wú)效或解除時(shí)，除出租人同意利用外，由雙方依過(guò)錯(cuò)承擔(dān)裝飾裝修價(jià)值損失。該司法解釋的這一規(guī)定旨在解決因附合產(chǎn)生的損失承擔(dān)問(wèn)題，對(duì)裝飾裝修給房屋帶來(lái)的增值利益完全忽略不計(jì)，排除了基于添附的不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則之適用，導(dǎo)致因附合產(chǎn)生的得利與損失在租賃合同雙方之間的不合理分配。〔3〕學(xué)者對(duì)法釋〔2009〕11號(hào)的批評(píng)意見(jiàn)主要參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《租賃房屋裝飾裝修物的歸屬及利益返還——對(duì)法釋〔2009〕11號(hào)關(guān)于租賃房屋之裝飾裝修及其法律后果的規(guī)定的評(píng)論》，《法學(xué)家》2009年第5期；梅夏英：《民法典編纂中所有權(quán)規(guī)則的立法發(fā)展與完善》，《清華法學(xué)》2018年第2期。

與法釋〔2009〕11號(hào)采用的損失賠償進(jìn)路不同，司法實(shí)踐中不乏適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則乃至公平原則進(jìn)行裁判的做法，判決確認(rèn)出租人須就附合裝飾裝修對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。〔4〕適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則裁判的案件如“劉淑蓮與南京建材節(jié)能實(shí)業(yè)發(fā)展公司、陸建琴不當(dāng)?shù)美⒎课葑赓U合同糾紛案”（江蘇省南京市棲霞區(qū)人民法院（2015）棲民初字第24號(hào)民事判決書），“曾申聰訴宗舒萍等不當(dāng)?shù)美m紛案”（安徽省六安市中級(jí)人民法院（2018）皖15民終810號(hào)民事判決書），“許春梅與李麗婭房屋租賃合同糾紛案”（湖南省懷化市中級(jí)人民法院（2017）湘12民終332號(hào)民事判決書）。適用公平原則裁判的案件如“余茂善訴上海金鵲投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛案”（上海市第一中級(jí)人民法院（2016）滬01民終4295號(hào)民事判決書），“海南南方航空工貿(mào)實(shí)業(yè)公司與海南恒卓酒業(yè)有限公司合同糾紛案”（海南省海口市美蘭區(qū)人民法院（2015）美民二初字第78號(hào)民事判決書）。這也使得相關(guān)案件的裁判陷入混亂，“同案不同判”的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。例如，在“李順橋與蔣金根房屋租賃合同糾紛案”中，承租人經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修用于酒店經(jīng)營(yíng)，后因承租人拖欠租金導(dǎo)致合同解除。對(duì)于已經(jīng)與房屋形成附合的裝飾裝修，一審法院判決由取得附合裝飾裝修物的出租人給予補(bǔ)償；二審法院判決卻認(rèn)為合同解除是因承租人過(guò)錯(cuò)所導(dǎo)致，應(yīng)當(dāng)由承租人自己承擔(dān)附合裝飾裝修的損失。〔5〕參見(jiàn)湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2013）鄂武東開民一初字第00800號(hào)民事判決書、武漢市中級(jí)人民法院（2016）鄂01民終4103號(hào)民事判決書。對(duì)于裝飾裝修與租賃房屋的附合，兩級(jí)法院分別適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則與法釋〔2009〕11號(hào)規(guī)定的合同損失承擔(dān)規(guī)則得出了完全不同的裁判結(jié)果。租賃合同當(dāng)事人之間就裝飾裝修附合產(chǎn)生的利益或損失分配，應(yīng)當(dāng)以裝飾裝修的所有權(quán)歸屬確定為前提。裝飾裝修與租賃房屋附合是添附的方式之一，在當(dāng)事人對(duì)裝飾裝修的所有權(quán)歸屬?zèng)]有約定并且協(xié)商不成時(shí)，可依添附規(guī)則確定。〔6〕盡管比較法上有將基于正當(dāng)權(quán)源發(fā)生的附合排除適用添附規(guī)則的例外規(guī)定，如《日本民法典》與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”都規(guī)定有權(quán)源的添附行為人可以保留動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，但是，此處的“權(quán)源”應(yīng)當(dāng)是指其權(quán)利當(dāng)然包含可以利用他人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行附合的內(nèi)容，如以種植竹木為內(nèi)容之地上權(quán)，或者在他人土地栽種農(nóng)作物之永佃權(quán)等。而承租人的權(quán)利并不當(dāng)然具有上述內(nèi)容，不屬于有正當(dāng)權(quán)源的情形。參見(jiàn)謝在全：《民法物權(quán)論》上冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版，第257頁(yè)。因此，欲確定房屋租賃中裝飾裝修附合的法律后果，有必要厘清合同調(diào)整模式與物權(quán)法中添附之一般規(guī)則的適用關(guān)系，實(shí)現(xiàn)添附規(guī)則與合同責(zé)任的銜接。

我國(guó)現(xiàn)行法沒(méi)有確立添附制度，僅有最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則意見(jiàn)》）第86條簡(jiǎn)單規(guī)定，添附物“不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人”。〔7〕《民法通則意見(jiàn)》第86條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這一規(guī)定對(duì)添附物所有權(quán)的歸屬采任意性規(guī)范模式，沒(méi)有提供明確的裁判標(biāo)準(zhǔn)。〔8〕參見(jiàn)王利明：《關(guān)于添附糾紛案件處理的幾個(gè)問(wèn)題》，《判解研究》2005年第1輯（總第21輯），人民法院出版社2005年版，第58頁(yè)。但是，依照自羅馬法以來(lái)的“附屬物添附于主物”（accessio cedit principali）原則，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合一般應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得添附物的所有權(quán)。〔9〕參見(jiàn)［意］彼得羅·彭梵得：《羅馬法教科書》，黃風(fēng)譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社2005年版，第153頁(yè)。比較法上大都也確立了由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得添附物所有權(quán)的規(guī)則，而不考慮添附行為人的主觀狀態(tài)。〔10〕參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第946條、《法國(guó)民法典》第522條、《日本民法典》第242條等。因?yàn)樘砀揭?guī)則主要是依據(jù)效率原則確定添附物的歸屬。在裝飾裝修附合于房屋的情形，房屋的價(jià)值通常高于裝飾裝修物。因此，附合裝飾裝修物一般應(yīng)當(dāng)由房屋所有人取得所有權(quán)。有疑義的是，房屋所有人是否必須基于添附事實(shí)取得附合裝飾裝修物的所有權(quán)，抑或可以選擇要求承租人對(duì)房屋恢復(fù)原狀。對(duì)此，《民法通則意見(jiàn)》第86條未予明確。《民法典物權(quán)編（草案）》（二次審議稿）第117條確立了添附規(guī)則，規(guī)定添附物所有權(quán)的歸屬可以由當(dāng)事人約定，但是同樣未明確當(dāng)事人可否請(qǐng)求恢復(fù)原狀。〔11〕我國(guó)《民法典物權(quán)編（草案）》（二次審議稿）第117條規(guī)定：“因加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人的原則確定。因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)或者確定物的歸屬給另一方當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償。”在司法實(shí)踐中，應(yīng)否強(qiáng)制出租人取得附合物的所有權(quán)就常常成為審判爭(zhēng)議焦點(diǎn)，因?yàn)檫@也相應(yīng)地決定了承租人能否要求出租人返還所獲利益。〔12〕為簡(jiǎn)化法律關(guān)系的論述，本文的討論范圍限定在出租人即為房屋所有人的情形。明確租賃房屋上裝飾裝修附合的法律效果，對(duì)我國(guó)法上添附規(guī)則尤其是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中添附規(guī)則的構(gòu)建具有重要的范本意義。因此，本文擬結(jié)合我國(guó)相關(guān)審判實(shí)踐，同時(shí)借鑒比較法上的有益經(jīng)驗(yàn)，探討房屋租賃中因裝飾裝修附合產(chǎn)生的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)之行使與利益返還問(wèn)題，并為民法典編纂中添附規(guī)則的構(gòu)建提供參考。

二、裝飾裝修附合時(shí)出租人的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)

我國(guó)《合同法》第223條規(guī)定裝飾裝修必須經(jīng)出租人同意，從而將承租人的裝飾裝修行為區(qū)分為兩類情形：一類情形是經(jīng)出租人同意且符合房屋約定用途實(shí)施的裝飾裝修屬于善意添附；另一類情形是未經(jīng)出租人同意，或雖經(jīng)出租人同意但超出房屋約定用途合理范圍實(shí)施的裝飾裝修屬于惡意添附。〔13〕同前注〔2〕，最高人民法院民事審判第一庭編著書，第120頁(yè)。根據(jù)《合同法》第223條與法釋〔2009〕11號(hào)第12條、第13條，對(duì)于未經(jīng)同意的惡意添附，出租人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者賠償損失；但對(duì)于經(jīng)同意的善意添附能否請(qǐng)求恢復(fù)原狀則未予明確。對(duì)善意添附能否當(dāng)然作出與惡意添附的法律后果之對(duì)立解釋，即對(duì)經(jīng)同意的裝飾裝修所形成的附合物禁止恢復(fù)原狀，不無(wú)疑問(wèn)。而將未經(jīng)同意的裝飾裝修一律作為違約或侵權(quán)行為處理，允許對(duì)已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物恢復(fù)原狀的做法是否合理，亦值得探討。

下文分別討論在這兩類附合情形下，出租人可否基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)或者侵權(quán)責(zé)任請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀，拆除與房屋形成附合的裝飾裝修物。

（一）經(jīng)同意裝飾裝修時(shí)恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)之行使限制

經(jīng)出租人同意的裝飾裝修行為為善意添附。出租人的“同意”包括明示與默示的同意。在實(shí)踐中，默示的同意常常表現(xiàn)為兩種典型形式。第一，出租人明知承租人進(jìn)行裝飾裝修而沒(méi)有作出反對(duì)的意思表示。〔14〕參見(jiàn)“曹祖豫與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司濮陽(yáng)分行、中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案”（河南省濮陽(yáng)市華龍區(qū)人民法院（2013）華法民初字第196號(hào)民事判決書），“吳明勤訴趙敬德房屋租賃合同糾紛案”（上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3號(hào)民事判決書），“閆榮金與榮成市嶗山街道寧家村村民委員會(huì)占有物返還糾紛案”（山東省威海市中級(jí)人民法院（2017）魯10民終1107號(hào)民事判決書）等。第二，承租人為實(shí)現(xiàn)房屋約定用途實(shí)施必要的裝修，應(yīng)當(dāng)視為出租人在出租時(shí)已有同意裝修之意思。例如，在“珠海市粵華園林綠化建設(shè)管理有限公司與珠海香山書畫院租賃合同糾紛案”中，被告租賃原告房屋作為書畫院并進(jìn)行了裝修改造，后雙方因租賃合同無(wú)效產(chǎn)生糾紛。二審法院判決認(rèn)為，雖然被告未向原告報(bào)告裝修事宜，但是基于租賃合同已經(jīng)對(duì)房屋用途作出約定，就應(yīng)當(dāng)視為原告同意被告在該商業(yè)目的的范圍內(nèi)實(shí)施通常的裝修行為。〔15〕參見(jiàn)廣東省珠海市中級(jí)人民法院（2017）粵04民終468號(hào)民事判決書。當(dāng)然，對(duì)出租人的“同意”也不能作任意擴(kuò)大解釋，而應(yīng)當(dāng)以房屋類型為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋租賃用途、出租人作出意思表示時(shí)的裝修進(jìn)展等因素綜合確定其同意的范圍。〔16〕同前注〔2〕，最高人民法院民事審判第一庭編著書，第154頁(yè)。概括同意或者默示同意應(yīng)當(dāng)限定在依房屋用途通常可能涉及的裝飾裝修的范圍內(nèi)。如果當(dāng)事人沒(méi)有特別約定，“出租人的同意”就不能涵蓋改變房屋建筑主體結(jié)構(gòu)或承重結(jié)構(gòu)的裝飾裝修。〔17〕例如，在“鄧廷銀、趙素清與李永勝、梁芳房屋租賃合同糾紛案”中，承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝修，對(duì)于為滿足房屋居住需要通常范圍內(nèi)的裝修如鋪設(shè)的地磚等部分，法院判決認(rèn)為出租人知道而未作出反對(duì)意思表示，應(yīng)視為經(jīng)出租人同意的裝修；而超出房屋通常使用目的的裝修，如將兩道門封閉等改變房屋結(jié)構(gòu)的裝修改建部分，則應(yīng)視為未經(jīng)出租人同意的裝修。參見(jiàn)四川省南充市中級(jí)人民法院（2017）川13民終168號(hào)民事判決書。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修能否請(qǐng)求恢復(fù)原狀，《合同法》與相關(guān)司法解釋均未作規(guī)定。法律規(guī)范的闕如導(dǎo)致司法實(shí)踐中相關(guān)案件的判決不一，形成了兩種截然相反的裁判意見(jiàn)。一種裁判意見(jiàn)是，基于附合事實(shí)的形成，禁止對(duì)附合裝飾裝修物恢復(fù)原狀。例如，在“褚某某與上海某餐飲服務(wù)社房屋租賃合同糾紛案”中，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修用于經(jīng)營(yíng)餐館，法院判決認(rèn)為，該裝修是基于租賃合同約定的目的實(shí)施的，出租人知道而未作反對(duì)，應(yīng)當(dāng)視為默示同意。因此，出租人在收回租賃房屋時(shí)不能要求恢復(fù)原狀，承租人應(yīng)按使用現(xiàn)狀返還系爭(zhēng)房屋。〔18〕參見(jiàn)上海市第一中級(jí)人民法院（2011）滬一中民二（民）終字第2461號(hào)民事判決書。類似案例如“武寶祥與天津遠(yuǎn)舟餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案”（天津市第二中級(jí)人民法院（2017）津02民終5089號(hào)民事判決書），“魯茜訴馮祖濤、姜楚愛(ài)、彭詠梅房屋添附物糾紛案”（湖北省襄陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2011）襄中民三終字第176號(hào)民事判決書），“王文錫與龔秀蘭租賃合同糾紛案”（甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院（2017）甘01民終1375號(hào)民事判決書），“林旭江訴林松波租賃合同糾紛案”（廣東省揭陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2014）揭中法民一終字第34號(hào)民事判決書）等。另一種裁判意見(jiàn)是允許對(duì)附合裝飾裝修物恢復(fù)原狀。除非出租人同意利用或者事實(shí)上利用了該裝飾裝修，否則其可以要求承租人拆除裝飾裝修，將房屋恢復(fù)原狀。例如，在“曾春紅與張麗丹、張東濱租賃合同糾紛案”中，承租人經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修用于酒店經(jīng)營(yíng)，在租賃合同終止后因出租人不同意利用該裝飾裝修，法院判決由承租人進(jìn)行拆除。〔19〕參見(jiàn)福建省平和縣人民法院（2017）閩0628民初1206號(hào)民事判決書。類似案例如“雙龍公司與民生銀行房屋租賃合同糾紛案”（吉林省高級(jí)人民法院（2015）吉民一終字第29號(hào)民事判決書），“惠州市匯佳購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司與惠州市仲愷高新區(qū)陳江裕豐建材店房屋租賃合同糾紛案”（廣東省惠州市中級(jí)人民法院（2016）粵13民終3597號(hào)民事判決書）等。

在當(dāng)事人沒(méi)有約定附合裝飾裝修物如何處置的情形下，對(duì)于出租人在收回租賃房屋時(shí)能否請(qǐng)求恢復(fù)原狀的問(wèn)題，可以分別從租賃合同關(guān)系與添附規(guī)則的適用兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

首先，從房屋租賃合同關(guān)系來(lái)看，依照《合同法》第235條的規(guī)定，在租賃合同終止時(shí)，“返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”，并不要求承租人必須將租賃物恢復(fù)至租賃開始時(shí)的狀態(tài)。因此，在當(dāng)事人對(duì)附合裝飾裝修物的處置沒(méi)有約定的情形下，承租人并不當(dāng)然承擔(dān)對(duì)租賃房屋恢復(fù)原狀的義務(wù)。在租賃期間，出租人同意承租人進(jìn)行裝修，可以視為出租人對(duì)自己所有的物的一種處分方式。〔20〕同前注〔2〕，最高人民法院民事審判第一庭編著書，第160頁(yè)。即使所形成的附合裝飾裝修不符合其利益，出租人的同意也應(yīng)當(dāng)視為自愿承受該不利益的后果。比較法上對(duì)經(jīng)出租人同意的裝飾裝修大多也不允許恢復(fù)原狀，以保護(hù)善意添附行為人的信賴?yán)妗Ｈ纭度鹗總ǖ洹返?89條規(guī)定，對(duì)房屋非常規(guī)的修繕或改造須經(jīng)出租人書面同意，經(jīng)過(guò)出租人同意實(shí)施的修繕改造，出租人不得要求承租人在返還房屋時(shí)恢復(fù)原狀。〔21〕類似規(guī)定參見(jiàn)《德國(guó)民法典》第591條，《意大利民法典》第1592條、第1593條等。

其次，經(jīng)出租人同意實(shí)施的裝飾裝修構(gòu)成善意添附，在當(dāng)事人沒(méi)有約定的情形下，附合物的處置受到添附規(guī)則的約束。我國(guó)《民法通則意見(jiàn)》第86條與《民法典物權(quán)編（草案）》（二次審議稿）第117條雖然沒(méi)有規(guī)定原物所有人可否請(qǐng)求對(duì)添附物恢復(fù)原狀，但是從添附制度的規(guī)范目的觀之，該制度的確立就是以維持物的整體經(jīng)濟(jì)效用為目標(biāo)，避免對(duì)物進(jìn)行不經(jīng)濟(jì)的分割而產(chǎn)生無(wú)謂的損耗，從而在法技術(shù)上將添附物的所有權(quán)配置給某一方或者雙方共有，禁止原物所有人請(qǐng)求恢復(fù)原狀。〔22〕參見(jiàn)［日］田山輝明：《物權(quán)法》，陸慶勝譯，法律出版社2001年版，第173～174頁(yè)。從比較法上的立法例來(lái)看，當(dāng)附屬物所有人為善意添附時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有人受到添附之禁止恢復(fù)原狀強(qiáng)制性規(guī)則的約束。〔23〕例如，《法國(guó)民法典》第555條規(guī)定：“如第三人以其材料種植、建筑及設(shè)施時(shí)，土地所有人有權(quán)保存此等種植物、建筑物及設(shè)施物，或要求該第三人拆除之。……但如此項(xiàng)種植、建筑及設(shè)施系由不判令返還果實(shí)的善意占有土地的第三人所為時(shí)，在該第三人返還土地后，土地所有人不得要求拆除此等設(shè)施物、建筑物、種植物。”在承租人善意添附情形，出租人對(duì)于附合事實(shí)的形成是明知或者可以預(yù)見(jiàn)的，仍然作出同意的意思表示，可以視為經(jīng)所有人同意的添附，自然應(yīng)當(dāng)受到添附制度目的的約束。添附制度基于物的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益對(duì)所有人的權(quán)利行使形成限制。除非當(dāng)事人另有約定，出租人不得請(qǐng)求承租人對(duì)租賃房屋恢復(fù)原狀。

此外，從法政策選擇角度而言，禁止恢復(fù)原狀的規(guī)范模式也更符合效率原則。允許恢復(fù)原狀的規(guī)范模式將是否保留附合裝飾裝修完全交由出租人決定，增加了附合法律后果的不確定性。在這一模式下，出租人要么保留附合物并對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償，要么請(qǐng)求承租人移除附合物且無(wú)須作任何補(bǔ)償。出租人為避免支付補(bǔ)償金，常常會(huì)更傾向于選擇不保留該附合物，而要求承租人對(duì)房屋恢復(fù)原狀。相反，如果采取禁止恢復(fù)原狀的規(guī)范模式，將附合裝飾裝修物的所有權(quán)依添附規(guī)則一般性地歸屬于出租人，只是在出租人對(duì)裝飾裝修不享有利益時(shí)，無(wú)須向承租人支付補(bǔ)償金，則既可以減輕出租人的負(fù)擔(dān)，又可以鼓勵(lì)其盡可能地保留附合裝飾裝修物，從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)物之有效利用的目的。

（二）未經(jīng)同意裝飾裝修時(shí)恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)之行使限制

承租人未經(jīng)同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修構(gòu)成惡意添附，同時(shí)也構(gòu)成違約或侵權(quán)行為，產(chǎn)生法律規(guī)范適用的競(jìng)合。當(dāng)存在合法有效的租賃合同時(shí)，承租人的裝飾裝修行為應(yīng)當(dāng)首先被置于租賃合同項(xiàng)下調(diào)整。如前所述，我國(guó)《合同法》第223條與法釋〔2009〕11號(hào)第13條都徑直將未經(jīng)同意的裝修視為違約行為，規(guī)定出租人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者賠償損失。這些規(guī)定與《民法通則意見(jiàn)》第86條的規(guī)定在體系上具有一致性。后者將添附規(guī)則的適用范圍限定為“財(cái)產(chǎn)所有人同意增添”的情形，未經(jīng)同意的增添被排除在添附之外，適用合同責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。〔24〕參見(jiàn)王利明：《添附制度若干問(wèn)題探討》，《法學(xué)評(píng)論》2006年第1期。

將未經(jīng)同意的惡意添附作為侵權(quán)或違約行為處理有其合理性，否則可能會(huì)縱容甚至鼓勵(lì)惡意添附的侵權(quán)行為人采用此種方式實(shí)施交易，導(dǎo)致對(duì)所有權(quán)保護(hù)的弱化。〔25〕同前注〔1〕，王澤鑒書，第318頁(yè)。但是，《合同法》與相關(guān)司法解釋將未經(jīng)同意的裝飾裝修定位為違約或侵權(quán)行為，完全排除添附規(guī)則之適用則未盡合理。在添附事實(shí)已經(jīng)形成的情形，法官在具體案件中也不能完全不考慮物的經(jīng)濟(jì)效用，尤其是在被添附一方當(dāng)事人愿意接受添附物，或者事實(shí)上已經(jīng)對(duì)添附物進(jìn)行使用收益的情形，添附規(guī)則仍然有適用之可能與必要。因此，對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意實(shí)施的裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)允許出租人選擇請(qǐng)求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀的侵權(quán)責(zé)任，移除該裝飾裝修物；或者保留該附合裝飾裝修物，依惡意添附規(guī)則確定其法律后果。此外，恢復(fù)原狀本身作為侵權(quán)責(zé)任的責(zé)任承擔(dān)方式在適用上也受到限制。只有在恢復(fù)原狀是可能的且具有經(jīng)濟(jì)上的合理性時(shí)才能夠適用恢復(fù)原狀的侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)方式。〔26〕參見(jiàn)王勝明主編：《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法釋義》，法律出版社2010年版，第80～81頁(yè)。在比較法上，即使是在附屬物所有人惡意添附的情形，采取允許恢復(fù)原狀立法例的國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人權(quán)益的保障也不是絕對(duì)的。這些國(guó)家通常都對(duì)恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)的行使作出各種限制，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)所有人盡量保留添附帶來(lái)的增值利益，以避免權(quán)利濫用。〔27〕例如，《意大利民法典》第936條規(guī)定，土地所有人在兩種情形下不能移除地上物：第一，知道添附行為而沒(méi)有作出反對(duì)表示；第二，自知道添附事實(shí)之日起經(jīng)過(guò)6個(gè)月，不得再要求移除添附物。《瑞士民法典》第674條第3款規(guī)定，對(duì)于建造的越界建筑物，土地所有人如果知曉而沒(méi)有及時(shí)提出異議的，不得再要求拆除越界部分，善意建筑人可以通過(guò)支付一定的賠償金，取得該建筑物所占據(jù)的土地所有權(quán)。Cfr.F.D.Martino,Della proprietà,in Commentario del Codice Civile Scialoja-Branca,art.810-956,a cura di F.Galgano,Bologna-Roma,2008,p.501.在我國(guó)相關(guān)的司法實(shí)踐中，法院通常也會(huì)考量形成附合的附屬物對(duì)于主物的利用是否具有價(jià)值，是否符合主物所有人可能的利用計(jì)劃等因素，綜合判斷恢復(fù)原狀是否具有經(jīng)濟(jì)上的合理性，從而確定是否應(yīng)當(dāng)由承租人拆除形成附合的附屬物。〔28〕例如，在“姜國(guó)虹與程鳳清、第三人程家玉不當(dāng)?shù)美m紛案”中，被告擅自拆除原告的房屋，并在原告的宅基地上重新修建了房屋。法院基于物的效用考慮判決駁回原告關(guān)于拆除該房屋的請(qǐng)求。參見(jiàn)吉林省大安市人民法院（2015）大太民初字第239號(hào)民事判決書。

三、裝飾裝修附合時(shí)承租人的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)

裝飾裝修因附合成為租賃房屋的重要組成部分，依照添附規(guī)則由出租人取得其所有權(quán)。同時(shí)，《民法典物權(quán)編（草案）》（二次審議稿）第117條規(guī)定，添附物因“確定物的歸屬給另一方當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償或者補(bǔ)償”。但是，對(duì)于該條所規(guī)定的“補(bǔ)償”的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何理解，補(bǔ)償?shù)姆秶鞘裁矗约捌渑c法釋〔2009〕11號(hào)第11條規(guī)定的賠償損失之間的法律適用關(guān)系如何都需要進(jìn)一步加以明確。

（一）承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)

依照添附規(guī)則，承租人喪失附合裝飾裝修物的所有權(quán)，其權(quán)利轉(zhuǎn)化為對(duì)出租人請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。對(duì)于該補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，法教義學(xué)通說(shuō)是將其納入不當(dāng)?shù)美颠€的范疇。〔29〕參見(jiàn)王澤鑒：《民法物權(quán)·通則·所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第307～310頁(yè)；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2005年版，第246頁(yè)；崔建遠(yuǎn)：《不動(dòng)產(chǎn)附合規(guī)則之于中國(guó)民法典》，《江漢論壇》2017年第6期。因?yàn)樘砀揭?guī)則對(duì)附合裝飾裝修物的權(quán)屬分配只是為維持附合物的整體經(jīng)濟(jì)效用在法技術(shù)上作出的便宜規(guī)定，并非是要將附合所產(chǎn)生的利益終局性地歸屬于出租人。但是，出租人系依法取得添附物所有權(quán)，其并不符合不當(dāng)?shù)美皼](méi)有法律上的原因”這一構(gòu)成要件，與不當(dāng)?shù)美贫瘸C正無(wú)法律依據(jù)的權(quán)利移轉(zhuǎn)的規(guī)范目的相異。〔30〕對(duì)于非給付型不當(dāng)?shù)美灿袑W(xué)者認(rèn)為該得利不正當(dāng)是因?yàn)樗`反了財(cái)產(chǎn)分配或歸屬秩序，因而可以被納入一般不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)的適用范圍中。參見(jiàn)［德］鮑爾·施蒂爾納：《德國(guó)物權(quán)法》下冊(cè)，申衛(wèi)星等譯，法律出版社2006年版，第467～468頁(yè)；張康林：《不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)之再定性》，《當(dāng)代法學(xué)》2007年第5期。因此，此種情形下對(duì)不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則的適用并非法律原因的引致，而只是法律效果的準(zhǔn)用，是就已經(jīng)確定的返還義務(wù)依照不當(dāng)?shù)美?guī)則限定其范圍。〔31〕在依法律規(guī)定發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)情形，比較法上亦有取得物權(quán)同時(shí)取得其財(cái)產(chǎn)價(jià)值的立法例，如依時(shí)效取得物權(quán)就無(wú)價(jià)值返還問(wèn)題，而添附導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)卻附加了添附物所有人的償還義務(wù)。兩相對(duì)比，添附物所有人的償還義務(wù)只能視為基于立法者的整套規(guī)范安排，而非建立在不當(dāng)?shù)美氖聦?shí)基礎(chǔ)上。參見(jiàn)蘇永欽：《論動(dòng)產(chǎn)加工的物權(quán)與債權(quán)效果》，載蘇永欽：《私法自治中的經(jīng)濟(jì)理性》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2004年版，第294～295頁(yè)。質(zhì)言之，不當(dāng)?shù)美颠€并沒(méi)有為承租人的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)提供實(shí)質(zhì)性的有力解釋。

單獨(dú)適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則產(chǎn)生的主要問(wèn)題是，承租人的權(quán)利由物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)，其權(quán)利保障強(qiáng)度遭到實(shí)質(zhì)性削弱，尤其是在出租人破產(chǎn)、租賃房屋被抵押或者被強(qiáng)制執(zhí)行等情形，承租人的債權(quán)可能會(huì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致其利益減損。例如，在“陽(yáng)朔縣長(zhǎng)豐秀水假日大酒店有限責(zé)任公司與廣西桂林譽(yù)泓投資發(fā)展有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴案”中，原告長(zhǎng)豐秀水酒店承租一尺水公司的房屋并進(jìn)行了裝飾裝修。后在一尺水公司與譽(yù)泓公司借款合同糾紛強(qiáng)制執(zhí)行案中該租賃房屋被拍賣，原告提出執(zhí)行異議，主張其對(duì)附合裝修物享有所有權(quán)。法院判決認(rèn)為，附合裝修物的所有權(quán)由一尺水公司依添附取得，并且該房屋在租賃之前已經(jīng)設(shè)定抵押，原告就該租賃房屋不享有對(duì)抗司法強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。〔32〕參見(jiàn)廣西壯族自治區(qū)桂林市中級(jí)人民法院（2018）桂03民初29號(hào)民事判決書。依照最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第62條的規(guī)定，抵押權(quán)的效力及于附合物。抵押權(quán)人可就形成附合的房屋整體拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。而承租人對(duì)裝飾裝修物的所有權(quán)為不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)所替代，轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀▊鶛?quán)，無(wú)法對(duì)抗抵押權(quán)人或者強(qiáng)制執(zhí)行。這一判決對(duì)承租人利益的保護(hù)顯然不足，也凸顯出僅適用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則實(shí)現(xiàn)承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)之力有不逮。

對(duì)此，德國(guó)法上有學(xué)說(shuō)理論類推公共利益征收情形下的所有權(quán)犧牲，提出添附是所有權(quán)“私法上的強(qiáng)制犧牲”的一種情形。〔33〕同前注〔30〕，鮑爾·施蒂爾納書，第466～467頁(yè)。所有權(quán)“在社會(huì)或他人值得優(yōu)先保護(hù)之利益下”受到限制，所有權(quán)人對(duì)此負(fù)有容忍義務(wù)，但是干涉他人所有權(quán)的人對(duì)因其干涉所造成的損害負(fù)有補(bǔ)償責(zé)任，即私法上的強(qiáng)制犧牲責(zé)任。〔34〕參見(jiàn)曾世雄：《損害賠償法原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第12頁(yè)。關(guān)于對(duì)所有權(quán)行使的限制在何種情形下構(gòu)成需要補(bǔ)償?shù)奶貏e犧牲之認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)說(shuō)理論參見(jiàn)C.Salvi,Il contenuto del diritto di proprietà,Giuffrè,1994,p.14.強(qiáng)制犧牲責(zé)任建立在合法行為的基礎(chǔ)上，合法取得或侵害他人所有權(quán)的人依法律規(guī)定須對(duì)被強(qiáng)制犧牲的所有人作出補(bǔ)償。〔35〕民法上強(qiáng)制犧牲補(bǔ)償責(zé)任的規(guī)定不限于添附情形，我國(guó)現(xiàn)行法上亦有如緊急避險(xiǎn)人的補(bǔ)償責(zé)任（《民法總則》第182條），建設(shè)用地使用權(quán)提前收回時(shí)對(duì)地上房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償責(zé)任（《物權(quán)法》第148條），相鄰關(guān)系中因使用他人土地造成損失的補(bǔ)償責(zé)任（《民法通則意見(jiàn)》第99條第1款、第100條）等。在裝飾裝修與租賃房屋附合情形，出租人依法律規(guī)定取得附合物所有權(quán)，承租人則被剝奪了所有權(quán)的防御性請(qǐng)求權(quán)，不得請(qǐng)求返還原物，只能請(qǐng)求金錢形式的替代補(bǔ)償。〔36〕Cfr.C.Argiroffi,La tutela compensiva della proprietà,in Rassegna di diritto civile,2012（4）,pp.1001-1008.即承租人對(duì)出租人享有私法上的強(qiáng)制犧牲補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。

然而，補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)所有人的保障程度顯然有所不同。因此，比較法上要么盡可能限制所有權(quán)的喪失，如《德國(guó)民法典》規(guī)定動(dòng)產(chǎn)添附由各物的所有人共有添附物（第947條、第948條）；要么通過(guò)各種方式強(qiáng)化對(duì)承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的保障，以最大程度地確保對(duì)承租人的補(bǔ)償。例如，依照《意大利民法典》第1152條關(guān)于善意占有的規(guī)定，承租人對(duì)形成添附的租賃房屋享有留置抗辯權(quán)，可以對(duì)抗出租人的原物返還請(qǐng)求權(quán)，直至后者支付補(bǔ)償金或提供擔(dān)保為止。〔37〕參見(jiàn)［意］馬西米利亞諾·文奇：《論留置權(quán)制度的歷史發(fā)展——羅馬法、意大利法與中國(guó)法之比較》，李云霞譯，《廈門大學(xué)學(xué)報(bào)》（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）2013年第2期。《歐洲示范民法典草案》（DCFR）更是直接在添附物上創(chuàng)設(shè)了一個(gè)法定的擔(dān)保物權(quán)，為喪失所有權(quán)一方當(dāng)事人的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)提供擔(dān)保。該擔(dān)保無(wú)須占有添附物或者登記，并且優(yōu)先于在該添附物上為第三人設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)（第VIII-5:204條）。這一突破性的規(guī)定旨在達(dá)到與將添附物歸為原物所有人雙方共有相同的效果，以充分保障喪失所有權(quán)一方當(dāng)事人能夠獲得替代的價(jià)值補(bǔ)償，同時(shí)又不影響取得添附物的所有人對(duì)物的自由利用。〔38〕參見(jiàn)［德］克里斯蒂安·馮·巴爾、［英］埃里克·克萊夫：《歐洲私法的原則、定義與示范規(guī)則：歐洲示范民法典草案》（全譯本·第8卷），朱文龍等譯，法律出版社2014年版，第732～736頁(yè)。

我國(guó)民法沒(méi)有專門規(guī)定承租人對(duì)附合裝飾裝修物享有法定的擔(dān)保物權(quán)，僅可通過(guò)類推適用《合同法》第66條關(guān)于同時(shí)履行抗辯權(quán)的規(guī)定，確認(rèn)承租人在取得補(bǔ)償金之前可拒絕交還租賃房屋，以抗辯出租人的房屋返還請(qǐng)求權(quán)。〔39〕參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)：《維修義務(wù)是否受租賃物毀損原因的影響？》，《當(dāng)代法學(xué)》2010年第2期。然而，類推適用同時(shí)履行抗辯權(quán)僅能對(duì)抗取得添附物所有權(quán)的出租人，作用范圍有限。補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)作為對(duì)承租人裝飾裝修所有權(quán)的替代，理應(yīng)優(yōu)先于對(duì)一般債權(quán)的保護(hù)。因此，更理想的方案是仿效《歐洲示范民法典草案》的做法在添附物上確立一個(gè)法定的擔(dān)保物權(quán)，以擔(dān)保承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（二）承租人可得請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)姆秶?/h3>

接下來(lái)有待探討的問(wèn)題是，承租人在善意添附與惡意添附情形下是否都可請(qǐng)求補(bǔ)償，以及可得請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)姆秶欠裣嗤?/p>

1.經(jīng)出租人同意裝飾裝修的補(bǔ)償范圍

法釋〔2009〕 11號(hào)第12條規(guī)定，在租賃期間屆滿后，出租人不用補(bǔ)償承租人附合裝飾裝修的費(fèi)用。這一規(guī)定主要是基于行業(yè)慣例和交易習(xí)慣對(duì)裝飾裝修進(jìn)行折舊，在租賃期間屆滿時(shí)視為裝飾裝修的價(jià)值通過(guò)折舊歸零，出租人沒(méi)有因取得裝飾裝修物的所有權(quán)而取得利益。〔40〕同前注〔2〕，最高人民法院民事審判第一庭編著書，第149頁(yè)。學(xué)說(shuō)理論與司法實(shí)踐也有觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人作為理性人在進(jìn)行裝飾裝修時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮其承租期限，在租賃期限屆滿時(shí)通常不存在損失，或者應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)盲目裝修導(dǎo)致投資無(wú)法收回的損失。〔41〕參見(jiàn)常鵬翱：《裝修他人房屋案件的法律適用》，載常鵬翱：《物權(quán)法的展開與反思》，法律出版社2017年版，第78頁(yè)。采用這一裁判理由的案件如“上海力見(jiàn)廣告有限公司與上海昊強(qiáng)糧油有限公司房屋租賃合同糾紛案”（上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第2218號(hào)民事判決書），“上海農(nóng)林職業(yè)技術(shù)學(xué)院土地租賃合同糾紛案”（上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3101號(hào)民事判決書）等。

該司法解釋的這一規(guī)定雖然免去了精確計(jì)算裝飾裝修殘值的麻煩，卻未必與實(shí)際情形完全符合。在實(shí)踐中，裝飾裝修在租賃期間屆滿后仍然具有較高價(jià)值的情形并不鮮見(jiàn)。由于缺乏明確的法律依據(jù)，在一些案件中法院只能依據(jù)公平原則或者誠(chéng)實(shí)信用原則判決出租人給予部分補(bǔ)償，對(duì)承租人利益的保護(hù)顯然不足。〔42〕參見(jiàn)“劉愛(ài)國(guó)與王麗麗房屋租賃合同糾紛案”（河南省三門峽市中級(jí)人民法院（2018）豫12民終337號(hào)民事判決書），“房大慶等房屋租賃合同糾紛案”（北京市第一中級(jí)人民法院（2015）一中民終字第07253號(hào)民事判決書），“威虎商業(yè)投資管理（上海）有限公司、朱龍德等與復(fù)地寶豐商業(yè)投資管理（上海）有限公司、上海威虎賽車俱樂(lè)部有限公司等房屋租賃合同糾紛案”（上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第73號(hào)民事判決書）等。出租人是否因取得附合裝飾裝修物而獲有利益，應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案情況具體分析。比較法上對(duì)于經(jīng)同意的附合裝飾裝修構(gòu)成租賃物改良的情形，大多允許承租人就其改良部分的支出費(fèi)用向出租人請(qǐng)求償還。〔43〕如《德國(guó)民法典》第539條第1款規(guī)定，承租人可以依照關(guān)于無(wú)因管理的規(guī)定，向出租人請(qǐng)求償還其就租賃物所支出的費(fèi)用。但是，考慮到在裝飾裝修與房屋附合的情形，出租人通常是善意且非自愿的獲益，為避免導(dǎo)致出租人負(fù)擔(dān)過(guò)重，各國(guó)大多限定費(fèi)用或利益返還的范圍，或者以附合裝飾裝修給房屋帶來(lái)的增值利益為限，〔44〕如《日本民法典》第196條第2項(xiàng)規(guī)定：“關(guān)于占有人為改良占有物而支付的金額及其他有益費(fèi)用，以其價(jià)格增加現(xiàn)存情形為限，可以依回復(fù)人的選擇，使其償還支付的金額或增加額。”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第431條規(guī)定：“承租人就租賃物所支出有益費(fèi)用，因有增加該物之價(jià)值者，如出租人知其情事而不為反對(duì)之表示，于租賃關(guān)系終止時(shí)，應(yīng)償還其費(fèi)用。但以其現(xiàn)存之增價(jià)額為限。”或者在增值利益與承租人所支出費(fèi)用兩者之間，允許出租人選擇數(shù)額較少的予以償還。〔45〕如《意大利民法典》第1592條第1款規(guī)定：“除法律或者慣例的特殊規(guī)定外，承租人對(duì)租賃物所進(jìn)行的改良沒(méi)有求償權(quán)。但是如果得到了出租人的同意，承租人應(yīng)當(dāng)在改良費(fèi)用額與返還時(shí)的有效價(jià)值之間選擇金額較低的一項(xiàng)請(qǐng)求給予償付。”

與征收補(bǔ)償不同的是，私法上強(qiáng)制犧牲的補(bǔ)償仍然是對(duì)私主體之間利益關(guān)系的調(diào)整或矯正。因此，承租人可得請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)依不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則具體確定。但準(zhǔn)用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則的前提是出租人取得附合裝飾裝修物的所有權(quán)并從中獲得了利益。而在房屋租賃實(shí)踐中常見(jiàn)的情形是，取得附合裝飾裝修物的房屋出租人屬于被動(dòng)受益的一方。因?yàn)檠b飾裝修主要是基于承租人的使用需要進(jìn)行的添附，在審美需要與實(shí)際利用上都具有很強(qiáng)的主觀性，形成附合的裝飾裝修物雖然客觀上給房屋帶來(lái)增值利益，但是該利益可能違反房屋出租人的意思，或者不符合其本來(lái)的經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，從而對(duì)出租人構(gòu)成強(qiáng)迫得利。強(qiáng)迫得利不以行為人之惡意為限，只要受領(lǐng)人所受利益不符合其本來(lái)意思或需求即可成立。〔46〕同前注〔30〕，鮑爾·施蒂爾納書，第478頁(yè)。因此，即使是經(jīng)過(guò)出租人同意的裝飾裝修，也可能對(duì)其構(gòu)成強(qiáng)迫得利。

強(qiáng)迫得利違背權(quán)利人的意思，侵害權(quán)利人對(duì)自己之物的自由處分權(quán)利，構(gòu)成對(duì)他人權(quán)利行使的干涉。〔47〕參見(jiàn)王澤鑒：《不當(dāng)?shù)美罚本┐髮W(xué)出版社2015年版，第255頁(yè)。尤其是在一些商業(yè)租賃案件中，承租人通常會(huì)為經(jīng)營(yíng)目的投入大額資金進(jìn)行裝飾裝修。如果在租賃期限屆滿后都要求出租人償還附合裝飾裝修給房屋帶來(lái)的增值利益則會(huì)構(gòu)成強(qiáng)迫交易，迫使出租人為其本來(lái)不會(huì)進(jìn)行的投資行為承擔(dān)責(zé)任，會(huì)給出租人帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。對(duì)于此種情形，按照德國(guó)學(xué)理通說(shuō)應(yīng)當(dāng)將返還利益的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)主觀化，依照受領(lǐng)人對(duì)原物的經(jīng)濟(jì)利用計(jì)劃或可能的利用方式認(rèn)定其應(yīng)當(dāng)返還的利益。〔48〕參見(jiàn)［德］曼弗雷德·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2004年版，第277頁(yè)。如果受領(lǐng)人對(duì)于所取得的添附物不具有利益則無(wú)須償還，因?yàn)槿魏稳硕紱](méi)有違反其意思受領(lǐng)財(cái)產(chǎn)利益以致應(yīng)對(duì)受損害者支付價(jià)額的義務(wù)。〔49〕參見(jiàn)黃茂榮：《無(wú)因管理與不當(dāng)?shù)美罚瑥B門大學(xué)出版社2014年版，第136頁(yè)。

在司法實(shí)踐中，法官通常也會(huì)衡量形成附合的裝飾裝修對(duì)出租人而言是否具有利益，以確定出租人是否需要對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償以及補(bǔ)償?shù)姆秶＠纾凇拔孜箭垺⑼跗G飛與樓青萍、樓漾等房屋租賃合同糾紛案”中，原告租賃被告房屋用于足浴店經(jīng)營(yíng)，后因原告拖欠租金導(dǎo)致合同解除，附合裝飾裝修物依照合同約定歸屬于出租人。考慮到附合裝飾裝修物的殘值只有在該房屋能繼續(xù)作為足浴店使用的情況下才能體現(xiàn)，二審法院對(duì)一審法院判決的出租人須補(bǔ)償承租人的金額進(jìn)行了下調(diào)。〔50〕參見(jiàn)浙江省金華市中級(jí)人民法院（2016）浙07民終4499號(hào)民事判決書。此外，僅僅在客觀上接收附合裝飾裝修物，并不當(dāng)然意味著出租人從該附合裝飾裝修物中獲益。除非出租人對(duì)該裝飾裝修直接進(jìn)行了利用，或者通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式從該裝飾裝修中獲取了利益，才能夠認(rèn)定出租人對(duì)該裝飾裝修具有利益。〔51〕例如，在“丁占慶與王成房屋租賃合同糾紛案”中，原告租賃被告的房屋用于開辦醫(yī)院，并對(duì)房屋進(jìn)行了改造和裝修。后因原告拖欠租金導(dǎo)致合同解除，原告主張對(duì)其裝修費(fèi)用的補(bǔ)償，法院判決認(rèn)為，在裝修與房屋附合不能恢復(fù)原狀的情況下，被告對(duì)房屋及其附合裝飾裝修物的接收，并不能推斷其同意接受或利用裝飾裝修物。從被告拒絕利用該裝飾裝修的意思表示，以及房屋空置的實(shí)際情況判斷，被告并沒(méi)有從該裝飾裝修中獲取利益，不需要補(bǔ)償。參見(jiàn)青海省高級(jí)人民法院（2018）青民再40號(hào)民事判決書。

因此，對(duì)失權(quán)的承租人的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)以該附合裝飾裝修對(duì)出租人有正當(dāng)利益存在為前提，考量其是否符合出租人對(duì)房屋的經(jīng)濟(jì)利用安排，相應(yīng)地確定出租人是否需要對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償以及具體的補(bǔ)償范圍。

2.未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的補(bǔ)償范圍

承租人未經(jīng)出租人同意惡意實(shí)施裝飾裝修，從合同關(guān)系角度而言構(gòu)成違約，如果對(duì)出租人的房屋造成損害還需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。《合同法》與相關(guān)的司法解釋也都將其作為違約行為或侵權(quán)行為處理。出租人可以請(qǐng)求承租人對(duì)租賃房屋恢復(fù)原狀而拆除裝飾裝修，并對(duì)其損害進(jìn)行賠償。然而，有疑問(wèn)的是如果出租人對(duì)附合裝飾裝修物存在利益需求，愿意保留該附合裝飾裝修物，承租人是否能夠請(qǐng)求出租人補(bǔ)償其裝飾裝修的費(fèi)用。法釋〔2009〕11號(hào)第13條規(guī)定未經(jīng)出租人同意實(shí)施的裝飾裝修，承租人應(yīng)當(dāng)自己承擔(dān)費(fèi)用，出租人可請(qǐng)求恢復(fù)原狀或損害賠償。有學(xué)者對(duì)此規(guī)定的合理性提出質(zhì)疑，認(rèn)為其排除了添附規(guī)則的適用，以侵權(quán)責(zé)任吞沒(méi)了因添附產(chǎn)生的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。〔52〕同前注〔3〕，崔建遠(yuǎn)文。

對(duì)此問(wèn)題學(xué)說(shuō)理論上存在爭(zhēng)議，司法實(shí)踐中也做法不一。雖然在大多數(shù)案件中，法官都依照法釋〔2009〕11號(hào)第13條的規(guī)定判決由承租人自己承擔(dān)裝飾裝修的費(fèi)用，但也有部分案件判決由取得附合裝飾裝修物的出租人對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。例如，在“王野與錦州市建筑構(gòu)件公司破產(chǎn)管理人租賃合同糾紛案”中，承租人未經(jīng)出租人許可對(duì)房屋進(jìn)行翻修并鋪設(shè)了水泥地面等，鑒于承租人所實(shí)施的裝飾裝修部分已經(jīng)與房屋形成附合而無(wú)法分離，二審法院最終依據(jù)公平原則判決取得附合裝飾裝修物的出租人對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償。〔53〕參見(jiàn)遼寧省錦州市中級(jí)人民法院（2017）遼07民終1273號(hào)民事判決書。

無(wú)論如何，添附行為人的惡意并不一般性地導(dǎo)致其喪失利益返還請(qǐng)求權(quán)。僅有承租人明知裝飾裝修違反出租人的意思，比如出租人明確告知未經(jīng)其同意不得進(jìn)行裝飾裝修，或者承租人明知租賃合同無(wú)效或者解除后仍然對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修等情形，可以視為類似非債清償情形，排除承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的適用。除此以外，承租人僅僅是未經(jīng)出租人同意裝飾裝修雖然構(gòu)成惡意添附，但是其惡意程度相較于前述情形或盜竊他人之物進(jìn)行添附等極端惡意情形都要顯著輕微。未經(jīng)出租人同意實(shí)施裝飾裝修的承租人仍然存在應(yīng)受保護(hù)的利益。比較法上盡管對(duì)惡意添附情形下的利益返還范圍有不同限制，但是多數(shù)國(guó)家都承認(rèn)喪失權(quán)利的一方當(dāng)事人可得請(qǐng)求補(bǔ)償。〔54〕例如，《德國(guó)民法典》第951條規(guī)定，只要是因附合、混合或加工喪失權(quán)利的人，即可依照不當(dāng)?shù)美颠€的規(guī)定，請(qǐng)求受益方進(jìn)行補(bǔ)償；《瑞士民法典》第672條第3款規(guī)定，材料所有人惡意實(shí)施添附，法院得就其建筑物對(duì)土地所有人所具有的最低價(jià)額判定賠償；《意大利民法典》第936條第2款規(guī)定，土地所有人愿意保留添附物的，可以選擇支付材料費(fèi)和人工費(fèi)或者支付土地的增值額。對(duì)于未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，允許承租人請(qǐng)求獲益的出租人給予補(bǔ)償更有利于平衡雙方當(dāng)事人的利益，這主要是基于以下兩個(gè)方面的理由。

一方面，對(duì)于未經(jīng)出租人同意實(shí)施裝飾裝修而與房屋形成的附合物，出租人可以根據(jù)自己的利益選擇取得其所有權(quán)，或者請(qǐng)求恢復(fù)原狀。只有在出租人選擇取得附合裝飾裝修物的所有權(quán)時(shí)，承租人才能夠請(qǐng)求補(bǔ)償，否則就需要承擔(dān)其裝飾裝修費(fèi)用不能收回的損失或風(fēng)險(xiǎn)。并且即使出租人選擇保留附合裝飾裝修而對(duì)承租人承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)，也不影響其請(qǐng)求承租人承擔(dān)因違約或侵權(quán)產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。

另一方面，出租人若選擇保留附合裝飾裝修，因此而獲得利益卻不給予補(bǔ)償，則對(duì)承租人有失公允，會(huì)導(dǎo)致出租人不當(dāng)?shù)美！?5〕參見(jiàn)單平基：《民法典編纂中惡意占有有益費(fèi)用求償權(quán)的證立及界分》，《當(dāng)代法學(xué)》2016年第3期。在司法實(shí)踐中，對(duì)于裝飾裝修雖然未經(jīng)房屋出租人同意，但是事后出租人已經(jīng)接收并使用了該裝飾裝修，或者通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式從該裝飾裝修中獲取了利益的情形，法院判決都會(huì)支持承租人的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，而不允許出租人抗辯裝飾裝修未經(jīng)其同意，要求承租人自己承擔(dān)損失。〔56〕參見(jiàn)“中國(guó)石油吉林石化礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部與劉亞興、吉化集團(tuán)公司房屋租賃合同糾紛案”（吉林省吉林市中級(jí)人民法院（2015）吉中民一終字第352號(hào)民事判決書），“宋喜剛與西北灣鄉(xiāng)西灣村委會(huì)房屋租賃合同糾紛案”（新疆維吾爾自治區(qū)昌吉回族自治州中級(jí)人民法院（2014）昌中民一終字第139號(hào)民事判決書），“湖北洪山賓館集團(tuán)有限公司與武漢新康霸文化傳播有限公司土地租賃合同糾紛案”（湖北省高級(jí)人民法院（2017）鄂民終396號(hào)民事判決書），“珠海市香洲蘭埔股份合作公司房屋租賃合同糾紛案”（廣東省珠海市中級(jí)人民法院（2017）粵04民終616號(hào)民事判決書），“鄧松與余艷玲租賃合同糾紛案”（廣西壯族自治區(qū)柳州市中級(jí)人民法院（2017）桂02民終2846號(hào)民事判決書），“杭州蕭山錦旺商務(wù)酒店與杭州蕭山東風(fēng)鞋業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛案”（浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2018）浙01民終9130號(hào)民事判決書）等。

因此，對(duì)于未經(jīng)同意進(jìn)行的裝飾裝修，出租人如果愿意保留該附合物并從中獲有利益的情形，承租人可以請(qǐng)求出租人補(bǔ)償。同時(shí)，添附行為人的惡意將免除或減少依不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則確定的補(bǔ)償數(shù)額。〔57〕同前注〔48〕，曼弗雷德·沃爾夫書，第276～277頁(yè)。因此，承租人可得請(qǐng)求補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)以附合裝飾裝修給租賃房屋帶來(lái)的增值利益為限，并且不得超出承租人為此所支出的費(fèi)用。

（三）租賃合同中承租人補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)與賠償請(qǐng)求權(quán)的關(guān)系

在租賃合同沒(méi)有正常履行完畢，如合同解除或者無(wú)效等情形下，承租人投入裝飾裝修的價(jià)值未獲得完全實(shí)現(xiàn)，也可以納入承租人因此所遭受的損失范疇，依照合同責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則分配裝飾裝修價(jià)值損失的承擔(dān)。法釋〔2009〕11號(hào)就是遵循這一思路，規(guī)定在租賃合同無(wú)效時(shí)，雙方當(dāng)事人按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)附合裝飾裝修的現(xiàn)值損失（第9條）；在租賃合同解除時(shí)，雙方當(dāng)事人按照導(dǎo)致合同解除的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)附合裝飾裝修在剩余租期內(nèi)的殘值損失（第11條）。〔58〕法釋〔2009〕11號(hào)第11條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。”而且，該司法解釋將承租人是否受損與合同的履行情況聯(lián)系在一起，基于裝飾裝修物在租賃期限屆滿時(shí)價(jià)值折舊為零的假定，將裝飾裝修物的費(fèi)用平均分?jǐn)偟阶赓U期限內(nèi)，以此為基礎(chǔ)確定具體情形下承租人的損失額。這一規(guī)定排除了添附以及由其產(chǎn)生的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的適用，其妥當(dāng)性存疑。

在租賃合同解除或無(wú)效的情形，應(yīng)當(dāng)首先確定與房屋形成附合的裝飾裝修的所有權(quán)歸屬。在租賃合同解除之前，承租人在合同存續(xù)期間經(jīng)出租人同意進(jìn)行的裝飾裝修都屬于善意添附。出租人或承租人對(duì)合同解除的過(guò)錯(cuò)只對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)有意義，不影響添附的法律后果。在租賃合同無(wú)效情形，承租人對(duì)租賃房屋構(gòu)成無(wú)權(quán)占有。根據(jù)承租人對(duì)導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)，其對(duì)租賃物的添附可以區(qū)分為善意添附與惡意添附。當(dāng)承租人故意導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，或者對(duì)導(dǎo)致該租賃合同無(wú)效的事由明知時(shí)，其對(duì)租賃房屋的占有為惡意占有，即使裝飾裝修是經(jīng)過(guò)出租人同意實(shí)施的，也構(gòu)成惡意添附。相反，當(dāng)租賃合同無(wú)效是由出租人原因?qū)е拢凶馊藢?duì)無(wú)效原因并不知道時(shí)，其對(duì)租賃房屋為善意占有，經(jīng)出租人同意實(shí)施的裝飾裝修行為為善意添附。房屋租賃合同無(wú)論是解除還是無(wú)效，當(dāng)承租人為善意添附時(shí)，出租人不得請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀，其依照添附規(guī)則取得附合裝飾裝修物的所有權(quán)。當(dāng)出租人從該裝飾裝修中獲有利益時(shí)，承租人可得請(qǐng)求出租人給予補(bǔ)償，依不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則確定補(bǔ)償范圍。當(dāng)承租人故意導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，惡意實(shí)施添附行為時(shí)，出租人可以選擇要求其承擔(dān)恢復(fù)原狀或賠償損失的合同責(zé)任，或者保留附合裝飾裝修物并對(duì)承租人予以補(bǔ)償。

僅當(dāng)喪失附合裝飾裝修物所有權(quán)的承租人沒(méi)有從出租人處獲得補(bǔ)償，或者獲得的補(bǔ)償少于其支出的費(fèi)用時(shí)，支出費(fèi)用扣減所獲補(bǔ)償之后的部分才能夠納入承租人所遭受的損失范圍。在出租人對(duì)租賃合同解除或無(wú)效有過(guò)錯(cuò)的情形下，承租人可以就該部分損失向出租人主張損害賠償。

四、結(jié)語(yǔ)

房屋租賃關(guān)系中裝飾裝修附合于房屋是實(shí)踐中常見(jiàn)的現(xiàn)象，也是一種典型的添附情形。在租賃合同當(dāng)事人未作約定或者協(xié)商不成時(shí)，關(guān)于附合裝飾裝修物所有權(quán)歸屬的確定，添附規(guī)則作為法定的物權(quán)配置規(guī)則是不可替代的適用規(guī)范。法釋〔2009〕11號(hào)對(duì)租賃合同的規(guī)定立足于實(shí)踐糾紛的解決，試圖回避對(duì)附合裝飾裝修物所有權(quán)歸屬的認(rèn)定，僅在合同框架下確定因附合裝飾裝修產(chǎn)生的損失承擔(dān)，忽略了因適用添附規(guī)則可能產(chǎn)生的利益歸屬，導(dǎo)致未能對(duì)當(dāng)事人因附合裝飾裝修產(chǎn)生的利益與損失作合理分配。這一嘗試的失敗也佐證了添附規(guī)則在添附物所有權(quán)歸屬的確定上所具有的不可替代性。此外，對(duì)房屋租賃中裝飾裝修附合產(chǎn)生的法律關(guān)系的調(diào)整，還涉及與不當(dāng)?shù)美贫鹊你暯樱约芭c侵權(quán)責(zé)任或合同責(zé)任等規(guī)范的協(xié)調(diào)，需要構(gòu)建一整套精細(xì)且復(fù)雜的規(guī)則以明確其法律適用關(guān)系。而我國(guó)現(xiàn)行法中添附制度闕如，司法實(shí)踐對(duì)此類案件的裁判只能依據(jù)法律法規(guī)與司法解釋的相關(guān)零散規(guī)定，不利于形成體系化的整體認(rèn)知與一致判斷。

《民法典物權(quán)編（草案）》（二次審議稿）對(duì)添附制度的確立無(wú)疑是一個(gè)立法進(jìn)步。但是，其對(duì)添附效力的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，適用性不強(qiáng)。不同的添附方式或財(cái)產(chǎn)類型都可能會(huì)對(duì)添附規(guī)則的設(shè)置產(chǎn)生影響。因此，有必要依照添附的方式區(qū)分加工、混合與附合三種類型，分別確定其物權(quán)配置規(guī)則。房屋租賃中裝飾裝修的附合屬于動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)的類型。因此，對(duì)房屋租賃中裝飾裝修附合的法律后果的探討，有助于厘清添附尤其是動(dòng)產(chǎn)附合于不動(dòng)產(chǎn)類型的一些基本規(guī)則。（1）添附規(guī)則作為法定的物權(quán)配置規(guī)范，欲達(dá)致其社會(huì)功能必須具有明確性，并以實(shí)現(xiàn)資源效用為導(dǎo)向。〔59〕同前注〔31〕，蘇永欽文，第305頁(yè)。在發(fā)生添附事實(shí)時(shí)，維持添附物的一體性而禁止恢復(fù)原狀應(yīng)當(dāng)是添附制度的立法旨趣所在。〔60〕參見(jiàn)陳本寒：《構(gòu)建我國(guó)添附制度的立法思考》，《法商研究》2018年第4期。僅有動(dòng)產(chǎn)所有人惡意添附情形除外，以避免過(guò)分削弱對(duì)所有權(quán)的保護(hù)。在動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生附合的情形，由不動(dòng)產(chǎn)吸附動(dòng)產(chǎn)，即由不動(dòng)產(chǎn)所有人取得添附物所有權(quán)，添附行為人的主觀狀態(tài)與動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的高低都不影響添附物所有權(quán)歸屬的確定。（2）不動(dòng)產(chǎn)所有人取得添附物所有權(quán)的，喪失所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)所有人享有私法上的強(qiáng)制犧牲補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。補(bǔ)償范圍應(yīng)當(dāng)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)所有人為主動(dòng)添附還是被迫添附有所不同。不動(dòng)產(chǎn)所有人主動(dòng)實(shí)施添附的，應(yīng)當(dāng)依照發(fā)生添附時(shí)動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值償還；不動(dòng)產(chǎn)所有人被迫添附的，喪失所有權(quán)的動(dòng)產(chǎn)所有人得準(zhǔn)用不當(dāng)?shù)美颠€規(guī)則計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額，請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)所有人在裝飾裝修給房屋帶來(lái)增值的范圍內(nèi)進(jìn)行利益返還，或者在房屋增值與承租人為裝飾裝修所支出費(fèi)用之間選擇數(shù)額較低的一項(xiàng)進(jìn)行償還。在善意添附情形，為避免使不動(dòng)產(chǎn)所有人強(qiáng)迫得利，應(yīng)當(dāng)采取主觀標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)所有人須補(bǔ)償?shù)姆秶适袡?quán)的動(dòng)產(chǎn)所有人在獲得補(bǔ)償之前有權(quán)拒絕交還該添附物，以確保其補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。