論未來住宅趨勢
——以南京市浦口區商品房市場現狀和趨勢為例

(安徽理工大學 安徽 淮南 232001)

一、市場調研

南京市浦口區是國家高新區先進產業基地和全國重要科技創新基地，其規劃受政策支持，也是南京都市圈的北部服務中心和綜合交通樞紐，位于浦口高新區板塊；人口密集，江北新區總人口規模預計在2030年約達到300萬人，城鎮化水平約90%。浦口區屬于沿江城市發展軸，沿江帶形成組團布局的江北城鎮密集發展地區，周邊大力發展人工智能和芯片技術研發產業，周邊的規劃用地性質以科研用地為主，在外環有著山水生態帶和沿江生態帶，生態宜居，十分適宜人們居住與生活，是一個典型的當今中國的人口密集，經濟高速發展，城鎮化水平高的地區，因此本文選用此地區作為案例進行調研分析。

首先住宅小區的選址十分重要，我們不僅要考慮靜態分析，也要考慮動態分析，其中靜態分析包括城市的交通條件、配套設施、政府的規劃指標與土地條件。浦口地區的城市功能有高新產業、研發基地以及大廠、江北商務、三橋三個商業中心。地鐵3、4、10、13、15號線縱貫全區，交通十分便利，商業配套充足，城市功能完善，是人們首選的住宅區域；其次是動態分析，它包括城市格局、城市的未來價值、交通規劃、商業布局以及景觀再造。對整個城市的各個方面進行具體分析來得出項目的可行性。最后，做市場調研最重要的一點就是確定客戶人群，有針對性的去設計迎合使用者的生活習慣與興趣愛好。南京市浦口區受區域內新興產業的帶動，目前的人群結構以外來的生產人員、研發人員和專業技術人才為主，因此當地的住戶會偏向于更具有現代氣息的住宅，也比較注重小區內的整體規劃，包括配套設施和景觀規劃等。根據市場問卷調查來看，當地大部分的購房者都更加偏好于小高層與花園洋房這兩種住宅類型；這兩類住宅都是走精致化和生態化的路線，力求給人們打造高綠地率、高配套、高生活質量的住宅小區。而且隨著當今社會科技的發展，一些智能化、科技化產品逐漸走入住宅，這些高科技產品迅速受到住戶的接受與喜愛，尤其是年輕住戶。這些產品包括一些家用智能機器人，智能監控，智能家電以及太陽能發電板等等。這些高科技產品給現代住宅帶來了智能化與大跨越式的進步與發展，給居民也帶來了極大的便利與安全。

二、發展趨勢

戶型的發展趨勢也十分明顯，現在的市民都更加追求生活質量的提升，近些年來對于小區住宅戶型的發展也能窺探一二，以前設計戶型時講究“三大一小”即大客廳，大廚房，大臥室，小衛生間。一般的住宅小區戶型都會有客廳，臥室，廚房與衛生間。對于以前的年代來說，面積最大的就是客廳了。以前過節日的時候，很多親戚朋友會相互串門拜訪，這時客廳就充當著一個中間的交通樞紐，家里都會在在客廳里接待朋友親戚，這和徽州建筑中的廳的功能很像。當時的臥室只是一個休息的空間，也可能是當時經濟條件的束縛，臥室里一般放張床和一個小衣柜，功能簡單。當時的廚房一般是將餐廳也放入其中，中式的廚房占地面積也不小。衛生間是一個弱化的空間，一方面是當時公共澡堂的市場比較好，另一方面也因為當時的技術條件不能解決冬天寒冷的問題，因此衛生間的面積并不大。但是隨著時間的變化與社會的進步，人們開始注重生活的各方面：一個家應該給人以溫暖，明亮，寬敞，整潔的感覺，那樣才能讓人感到舒適。因此現在的人們在選擇戶型的方面不止會考慮家中各功能區的面積，也會更多的考慮自己的使用舒適度：比如對通風、日照的要求，也因此可以看到當今的居住小區戶型基本上都是呈南北向偏長，東西向壓短的類似矩形狀，這也是達到南北通透最有效經濟的戶型做法。現在的戶型增加了一些重要功能——陽臺，陽臺不僅作為一項通風采光的好地點，也能夠給居住在其中的居民帶來向外眺望景色、放松休閑的區域，現在還有一些房地產開發商在陽臺又開拓出了小菜園的功能，開拓了居民的動手能力，也滿足了一些老年住戶的興趣愛好。智能化產品在這些年逐漸走入人們的視野中并且迅速得到廣大年輕人的喜愛，更是在2019年的春節聯歡晚會中展示了無人駕駛汽車的風采，現在的住宅中也加入了智能元素，這是一個趨勢，現在的住宅中的智能產品主要是一些防盜、防賊以及一些基本的人性化設計，比如語音遙控各類家電等。隨著以后科技的不斷發展進步，智能住宅建筑也會有更大大的發展市場。其次是低碳住宅的發展趨勢：隨著環保問題的日益嚴重，對于居住環境的生態問題也逐漸得到設計者與使用者的重視，早在2003年前英國政府發表了能源白皮書《我們能源的未來：創建低碳經濟》中提出了提出了低碳經濟的概念，從此低碳就成了一個新興的熱詞，并因此發展出了低碳技術、低碳建筑以及低碳生活方式等。所謂的低碳住宅就是指住宅內二氧化碳的排放量非常低。與綠色住宅、節能住宅相比較，低碳住宅更偏重于強調使用各種能源所產生的溫室氣體即二氧化碳的排放量問題。事實上，低碳住宅的概念涵蓋的范圍包括住宅從早期的土地規劃、建筑材料、建設施工、交付使用等的全過程，其中也包括社區的物業管理，低碳住宅并不只包括新建的住宅，舊社區也可以通過設計改造來實現綠色節能的目的，減少二氧化碳的排放。實行低碳的方法有很多：一可以通過設計來達到節約原材料的種類與數量的目的，這種方法可以從源頭減少二氧化碳的排放量；二是對于住宅來說，裝飾裝修也是比較比較耗費能源的一個步驟，因為節能技術發展較晚，因此價格也相對高一些，大多數的戶主即使有節能意識通常也都會選擇價格低廉的裝修材料，因此如果國家政策對綠色低碳標準的項目進行更大力度的扶持，人民對節能的認識也就更加清晰；三是加強小區內部的環境規劃，合理安排吸收二氧化碳能力強的樹種，比如喬木、灌木等，達到美觀與實用的雙重功能，盡量減少使用人工草坪等吸附能力基本為零的綠化方式。其實在當今社會，低碳住宅的概念也在逐漸的得到各行各業的認可，開發企業和購房者都開始關注低碳，推進低碳生活走入住宅也需要我們的不屑努力。