鄭州市住房租賃服務平臺研究分析

(鄭州師范學院 河南 鄭州 450044)

一、引言

鄭州市主城區 2017年流動人口中非農人口為61 萬人，租房人口 32 萬人，流動人口中農業人口為 119萬人，租房人口為 83 萬人。根據官方數據統計，近 5 年鄭州市區本?？粕厴I人數約為 104 萬人，每年約有20%的畢業生留鄭州就業，近 5 年留鄭州本科畢業人口數量約為 21 萬人。因此，住房租賃人口規模約 138 萬人，其中農業人口 83 萬、非農人口 32 萬，占主城區常住人口的 27%，平均每 3.7 個人中有 1 個人將選擇租房作為解決居住的方式，住房租賃市場發展迫在眉睫。本文從鄭州市住房租賃市場現存問題進行分析，在此基礎上提出創新性商業模式，給出住房租賃市場的發展建議。

二、鄭州市租賃市場現狀

(一)鄭州市公租房發展現狀

公租房已經成為國家保障民生的重點項目。鄭州市在公租房建設方面取得了一定的成就。“十一五”期間，鄭州市共建公租房 258.83萬平方米，總套數 31937 套。新開工經濟適用住房項目 91 個，累計新開工面積669.98 萬平方米，竣工項目 67 個，竣工面積 453.90 萬平方米，累計完成投資64.39 億元，公開銷售房源 21883 套。全市公住房在建面積 21.33 萬平方米，竣工面積 2.99 萬平方米,累計完成投資3.7 億元，全市累計有 17293 戶低收入住房困難家庭享受到了公租房政策。

(二)公租房現階段存在的問題

1.公租房申請流程過于繁瑣，不人性化，由于不能夠及時分配，造成部分公租房閑置較久。

2.部分公租房設計不合理，公租房設施未考慮特殊人群的生活需要。有些總面積不超過 60 平米，可除去公攤，室內實際使用面積才 20 多平米，而且還設計了 2 個臥室，每一個臥室只能放下一張一米的小床。部分公租房沒有陽臺，使租房人無處晾曬衣服。

3.公租房生活配套設施不完善、物業費較高。管城區的某小區入住一個多月，天然氣、有線電視、車棚等設施沒有配套建設好。該小區45.6 平米的一居室，月租 24 元，物業管理費每月 50 元，物業管理費為租金的兩倍。

4.少部分公租房存在公租房轉租的違規行為。在某小區公租房租住首日就有人張貼轉租廣告，雖然這個不是普遍行為，但是卻意味著公租房分配過程中仍有少部分人提供虛假信息或者通過其他途徑獲得市場溢價。

(三)鄭州市普通房屋租賃現狀

鄭州市房屋租賃市場現階段供小于求，造成房租大漲的局面。2017年每月800元在鄭州北三環可以租到大約三十多平方的標間，但到了2018年只能租到一個床鋪。租客們平均工資3000/月，每月交付1000元左右的房租，再減去日常生活中的開銷，剩余600元左右資金。這樣的生活狀況是沒辦法在鄭州長期發展的，造成部分“鄭飄”離開了鄭州，但房租依舊只漲不降。

房東在出租房屋時有采取通過熟人、朋友介紹的方式尋找租客，但更多的房東采取在媒體上發布出租信息或者將房源信息交給房產中介，由房產中介尋找租客；在租客尋找房源信息的過程中更多的是采取朋友介紹的方式。

(四)普通房屋租賃存在的問題

1.租賃關系不穩定，易發生違約與糾紛。通過問卷調查發現，目前，租房市場上通過朋友熟人介紹這種租房方式相對較穩定，但是通過中介出租或者網上招租這種方式存在問題較嚴重，房東將房屋租給個人并未簽訂合同或者簽訂合同很隨意，起不到法律效應，這就導致租賃關系不穩定。常見問題有：房東在租期中間要求漲價或者提前解約、房屋設施損壞不能及時維修、未經本人同意房東私自進入房屋。

2.缺乏專業的管理主體，存在安全隱患。房東為了謀取更多利潤，將需要出租的房屋進行隔斷，擺放高低床等方式將房屋盡可能多的租給多個租客。或者房東將房屋租給個人，承租方又將房屋轉租給其他人，這就是我們經常提到的“群租房”。由于這類房屋隔斷常采用木板、三板夾等易燃材料，容易引發火災，同時電線亂拉、煤氣私改等現象層出不窮，再加上消防通道不暢通，一旦發生火災，租客很難逃出。

三、住房租賃平臺構建主要內容及設定

由以上所提問題我們可以看出，社會性保障住房數量遠無法滿足廣大租客的需要，而市場上個人房屋租賃的質量又得不到保障，那么我們為什么不可以構建商業性質的“保障性住房”呢？租金會比公租房要高，但擁有統一標準，不會出現漫天要價的現象。由于有相應的平臺運營管理部門，對于租客日常居住體驗能夠提供保障，以下為平臺構建主要內容。

(一)平臺結構

住房市場部租賃服務平臺主要由市場部、平臺運營管理部、銷售部三部分組成。市場部主要負責房源的開發、平臺的營銷活動。平臺運營管理部主要負責服務平臺網絡運營以及房源的生活配套設施的管理。銷售部負責房源的招租以及租客的選擇。

(二)經營流程

1.租賃平臺首先需要由市場部獲得一定的房源，主要為租房運營管理市場提供房源，包括個人租戶、地產商、酒店集團、其他閑置房所有者、政府等。具體來看，個人租戶通過將個人暫且閑置的住房直接出租或通過中介出租的方式提供房源，地產商或酒店集團將將存量物業改造成公寓或新建公寓，其他閑置房所有者將工廠、倉庫等閑置房改造成租賃住房，以及政府提供的租賃住房等。

2.對于擁有經營權的房屋進行配套設施的管理，主要包括家具家居、家電、家裝、智能硬件等。同時為租戶提供超市、KTV、健身房、酒吧、餐廳等增值服務。

3.在準備工作結束后，開始進行招租。招租方式為租客提出網上申請，銷售部門進行租客的審核。在對租客進行審核時要保持審核效率，避免像公租房那樣造成房源較長時間的空置，最終確定房源對應的租客。

(三)營銷戰略

1.對房屋租賃產業鏈進行有效整合。對房屋租賃市場的產業鏈進行整合是本項目的創新之處。由于住房租賃服務平臺屬于運營管理商，處于產業鏈的中間環節和核心環節，上游市場和下游市場均不為自身控制、但又要利用上下游市場，因此必須對產業鏈進行整合，與上下游企業展開戰略合作，才能獲得資源與市場，實現長久穩定的發展。

2.保證房源供應的充足性與多樣性。房源供應的保障是項目運營的前提。目前，鄭州市還沒有一家專業的房屋租賃品牌運營管理商，但是閑置房源較為豐富，重點在于如何將這些閑置房屋集中并利用起來。住房租賃服務平臺擬通過以下方式獲取閑置房屋：成立平臺官網和 APP，設置“房源搜集”服務板塊，為擁有閑置房屋的房東或者機構提供租房或者房屋運營管理的渠道和服務；通過廣告投放、宣傳頁等方式推廣，從而獲取房源；與地產開發商、酒店運營商等機構合作，獲取集中式房屋。

3.強化住房租賃平臺內部管理的長效機制。住房租賃服務平臺作為租賃房屋的運營管理方，擬從租客手中收取兩個月的租金作為保障金，以此避免租客違約，維護自身權益。同時，為了降低租客的違約率，會將房屋詳細地址、周邊人文環境、交通狀況、周邊商圈與娛樂設施等進行調查、歸納、總結，使租賃方一目了然，更快達成合同。對于內部管理的另一個方面是組織管理，在掌握一定房屋資源進行標準化后，施行分時租賃管理，建立房屋租賃管理系統并組織各個部門開展工作。

四、住房租賃服務平臺SWOT分析

(一)優勢(Strengths)

1.平臺房源來源渠道較多，數量充裕，能夠為更多的租客提供服務。

2.平臺擁有完整的服務管理系統，在對租客進行審核時沒有公租房那樣的繁瑣流程，同時在房屋的配套設施管理中能夠起到很好的監督作用。

3.傳統中介收取租房中介費用較高，一般為月租的一半，服務平臺取消這部分費用，更得租客青睞。

(二)劣勢(Weaknesses)

住房租賃服務平臺涉足租賃市場時間較短，工作人員從業經驗較少。由于傳統中介從業時間長、經驗更加豐富，而且中介經紀人與周邊小區業主聯系更加密切，在對于周邊小區的房源掌控上更加具有優勢，與租戶和租客交流更直接，更能及時了解對方的需求;能夠預估看房后的行為，成交效率高，減少成本和消耗。相比較之下，服務平臺還有很長的路要走。

(三)機會(Opportunities)

1.政策支持。2015年1月，2016年6月，住建部、國務院辦公廳相繼發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》、《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出政府要培育住房租賃經營機構、鼓勵開發商將其持有房源向社會出租、將存量房轉型做租賃型的養老或旅游地產、建立好租賃信息服務平臺等內容，3年后基本形成總量平衡、渠道多元、結構合理、制度健全、服務規范的住房租賃市場。

同時鄭州市對轄區二套或者多套商品住宅實行限購政策，限購類型為新建商品房或二手房(公寓、寫字樓和商鋪除外)。一方面，實施限購政策使市場中部分出售房源轉移到租賃市場，出租房源增加。另一方面，限購政策使一些有住房剛性需求的人群從買賣轉向租賃。房屋租賃市場的發展將部分購房者分流，使鄭州市房產市場實現分流。

2.市場需求高。鄭州市2017年住房租賃人口規模約 138 萬人，占主城區常住人口的 27%，平均每 3.7 個人中有 1 個人將選擇租房作為解決居住的方式，如此多的租房需求給服務平臺提供了廣闊的市場。

(四)威脅(Threats)

1.租房市場不穩定。目前市場上租賃期限普遍是短期為主，很少出現較長年限合同，如果服務平臺與房東簽訂合同后，房屋配套設施也已開始管理，房東再進行違約，這將給平臺帶來很大損失。

2.目前鄭州市還沒有一家專業的房屋租賃品牌運營商，但是隨著服務平臺的建設，開始盈利之后將面對后來加入者的競爭，如何保持自身的核心競爭力將是一大難題。

五、總結

本文以鄭州市住房租賃服務平臺項目為案例，探索鄭州市保障性住房和房屋租賃市場發展和實踐中存在的問題，希望通過住房租賃服務平臺建設提供解決方案。研究結論為：

1.目前鄭州市市房屋租賃市場發展存在的痛點主要包括租賃關系不穩定、缺乏專業的管理主體、房屋閑置與住房難的“矛盾”和融資渠道不夠通暢等幾個方面；

2.住房租賃服務平臺的構建對于減少房屋空置率，完善住房供應體系、健全住房保障制度，促進房地產業持續健康發展具有重要意義。尤其對解決中低收入人群住房問題，穩定房價，緩解當前住房矛盾，有重要作用。同時對于促進房地產中介服務業發展，規范市場秩序，防范租賃糾紛，創建和諧社會，都具有十分重要意義。