日本的房子為何看上去總像新的？

徐靜波

凡是到過日本的朋友，一定有一個感覺，那就 是日本的城市很干凈，干凈的不只是街道，還有房子，看上去那么一塵不染。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因為10年前造的房子和30年前建造的房子，從外表上看，都差不多，跟新的一樣。

為什么日本能夠做到這一點？秘密只有一個，那就是日本人恪守建筑物的維修保養之道。

維修基金做保證

東京有一家著名的房產中介與管理公司，叫“暖燈國際地產”。暖燈國際地產公司的老板是一位華人，出生在廣西桂林，所以他的名字叫“桂小川”。桂社長說，當你晚上回家的時候，看到家里點著一盞燈，你的心會有一種溫暖的感覺。于是，他把公司取名為“暖燈”。暖燈公司已經買下了東京首都圈十幾棟大樓，同時也管理著200多棟房子，對于日本的建筑物，尤其是公寓樓的管理，有著豐富的經驗。最近，我跟桂小川社長聊起了這個話題：日本的房子為什么看上去總像新的？他給我講出了這個秘密。

一個人平時有沒有使用美容化妝品，皮膚是會不一樣的。一個精致漂亮的女人，一定是一個善于保養的女人。房子也是同樣，建造完成后，經過長期的風吹雨打和紫外線的照射，房子的外墻一定是會出現劣化現象;下水管道經過幾年的使用后，一定會出現堵塞。那么，如何能夠保證房子的外墻不過多地出現劣化呢？如何能夠保證整棟大樓的所有管道暢通無阻呢？這就需要定期的維修，而且是預防性維修，不是出了問題才維修。

那么，怎樣保證整棟大樓能夠維持長期的，而且又是經常性的維修呢？日本有一項法定的制度，那就是買了公寓樓的房子，就要繳納維修基金。

維修基金的繳納，是每一位擁有房產權的人必須承擔的義務，而且這一項義務是依據“平等均分”的原則實施的。

首先，在購買新房時，除了房款，你必須繳納一筆維修基金，一般一套3室1廳的房子，第一次需要繳納大約150萬日元，約合10萬元人民幣。然后，每一個月再繳納相當于1000元到2000元人民幣不等的日元物業修繕管理費。如果你是租房客，那不需要繳納這么多錢，只需要交相當于100多元人民幣的日元管理費就行。

必須說明的是，開發商在賣樓時，也必須繳納一筆維修基金，而且這一筆維修基金，必須超過所有業主繳納的維修基金的總和。

日本住在一棟樓里的所有業主，繳納的維修費是完全平攤的。

住在一樓的業主，也要承擔電梯的修理費用、屋頂防漏工程的修理費用，業主也從沒有意見，覺得是理所應當的事。因為日本人認為，住在一個大樓里的所有業主，就是一個大家庭。整棟樓不是某個人的，而是大家共有的，大樓的生命就是每一戶業主的生命，因此，所有的維修費用必須大家平均分攤，不能你多我少。正因為日本人有這樣一種集體主義思想，或者說從眾思維，使得日本在樓盤管理過程中，很少會產生業主之間的矛盾。

物業的各種設施必須定期維修

那么，業主繳納的這一筆維修基金是由誰管理的呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由業主委員會和物業管理公司共同管理。錢放在哪里呢？是放在銀行里。需要使用時，由物業管理公司提出預算，業主委員會審核批準支付，政府無權介入此類民間事務。

東京雖然是一座有著2000多萬人口的國際大都市，但是，主要的物業管理公司，卻只有四五家，當然都是有著半個世紀以上物業管理業績與信譽的大企業。

從一棟公寓樓建成之后，這些物業管理委員會就會和業主委員會共同商定出一個長達50年的公寓樓維修計劃表，什么時候修理屋頂防漏系統，什么時候修理外墻，什么時候疏通下水道，什么時候檢查供水系統，什么時候檢修電梯和更換電梯，都清清楚楚地寫明具體的施工年份和施工時間，并印成冊子，業主們人手一份。到維修節點時，由物業管理公司提前通知業主委員會開會審核，批準預算，并書面通知所有

桂小川社長說，日本物業管理有一條不成文的規矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次。屋頂的防漏系統，一般是5年補修一次，10年大修一次。外墻一般是10年全部翻新一次。電梯是3個月檢查一次，15年更換一次。房間里面的消防探測系統是一年檢修一次。

也就是說，日本的物業管理，不是管道堵了，設備壞了，才去修理，而是完全的按照提前制定好的修理計劃，進行預防性修理，以保證大樓和住戶不會遇到生活上的麻煩。

在設備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給業主委員會和物業公司去管理使用，會不會被挪用和亂用？這是許多人可能會擔心，而且是不愿意交錢的原因。但是，日本是一個信用社會，業主們根本不會擔心自己交的錢會被挪用和亂用。正因為如此，業主與物業管理公司建立起了深厚的信賴關系，很少會埋怨物業管理公司，或者更換物業管理公司。而物業管理公司也是根據自己長期以來管理樓盤的經驗，預先就制定出詳細而完整的大樓維修保養計劃，并告知每一位業主，按部就班地進行幾_十年的大樓管理。從事公寓樓管理工作的人，必須考取國家資格證書一一公寓管理士。

東京的大樓物管集中在四五家大型公司手中

值得一提的是，日本的物業管理公司的主要工作，并不是負責大樓的安?；蛐^安全管理，而是注重于大樓自身的質量和品質的管理。原因在于，日本的社會治安普遍較好，很少發生入室盜竊事件。而且日本的小區本來就沒有圍墻，都是開放式的，只是大樓的大門是有管理員或者有門鎖安保系統，因此，物業管理公司幾乎不需要雇傭保安人員，而把主要的財力精力投入到大樓的日常管理中，譬如清掃樓道、管理垃圾、擦洗門窗與樓梯護手。一般一棟10層樓的公寓，就一個管理人員，而且大多數管理人員都是退休之后重新參加工作的老年人，或者是家庭主婦。物業管理公司平時只是做一般性的巡查，只有等到定期維修時，物業管理公司才會有專門人員上門聯系服務。

如果是高檔小區，物業管理公司會設置一個專門的辦公室，派駐幾名工作人員管理，負責大樓內外的日常清掃工作，處理業主的一些咨詢業務，監管進出大樓的人員。

在東京的白金臺、涉谷、麻布和六本木等高級住宅區，有許多四五層樓高的公寓樓，掩映于綠樹叢中。這些樓看上去很普通，但是價錢很高，住的都是有錢人。其他不說，單就維修基金和管理費用，一個月就要繳納相當于1萬多元人民幣的日元費用，因為一棟樓才一二十戶人家，費用平攤下來，數額就很大，所以，沒錢的人，是住不起這樣低層的高級公寓的。相反的，住在高層公寓樓里的人，因為一棟樓里住戶多，修理費用平攤下來就少，這也是在日本住高樓的好處。

所以，日本無論是公寓樓還是辦公樓，建造了許多年，為什么沒有給人一種破舊的感覺？原因就是因為有一整套很好的維修保養管理制度，而這一種制度的建立，首先要有開發商、業主和物業管理公司三者之間的信賴和相互依存協作的基礎，其次是物業管理公司要有一種對業主與大樓高度負責的態度。

日本政府已經提出了一個“建筑物百年”的計劃要求。以前，日本的大樓設計使用壽命，都是在50年至70年之間，但是日本政府認為，這個壽命太短，必須能夠保證使用100年。一方面是為了避免大樓的頻繁拆建，導致大量建筑垃圾的產生，破壞環境。其次，大樓的經常拆建，損害業主的經濟利益，也浪費社會資源。因此要求新大樓的建造，從結構到管道，從墻面到內部設施，必須保證能夠經受得住100年風雨的洗禮。而要實現這一個百年夢，經常性的維修保養，就成了關鍵。所以，東京的大樓物業管理業務為什么會集中在四五家大型物業管理公司手中，就是因為他們有歷史有信譽有經驗，更有管理實力。

為了保證百年大樓的建設質量，最近，日本的建設現場出現了一種特殊的現象：監理師中多了不少女性。監理公司起用女性監理師來負責現場的質量監理，—方面，是因為女性監理師做事認真仔細;另—方面，她們很少抽煙喝酒泡酒吧，建設公司很難賄賂她們。（資料來源：《羊城晚報》）