地產(chǎn)松緊調(diào)控的“度”

宋慧芳

地方政府在調(diào)控松綁和收緊方面，應(yīng)該注意關(guān)鍵的兩點(diǎn)，即維持相對(duì)活躍的交易水平，同時(shí)適當(dāng)防范價(jià)格方面的泡沫。

2018年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面對(duì)的情形無(wú)以復(fù)加。2018年6月25日央行宣布降準(zhǔn)，但寬貨幣到寬信用的傳導(dǎo)并不順暢。隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)不斷升級(jí)，2018年三季度GDP增速6.5%，跌破了近三年來(lái)6.7%-6.9%的穩(wěn)定區(qū)間。2018年10月31日，政治局會(huì)議提出“經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大”。

2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”，這在2013年之后是首次。貨幣政策基調(diào)維持“穩(wěn)健”，但去掉“中性”兩字，強(qiáng)調(diào)要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕，財(cái)政政策方面要求實(shí)施更大規(guī)模的減稅降費(fèi)，并較大幅度增加地方政府專項(xiàng)債規(guī)模。2019年1月4日，央行再度降準(zhǔn)。

在國(guó)家大的宏觀背景下，房地產(chǎn)政策方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“因城施策”。2018年年底，廣州、菏澤、珠海等地先后放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，但長(zhǎng)沙仍然在收緊公積金政策。然而如何把握地產(chǎn)調(diào)控的“度”，在松緊之間進(jìn)行協(xié)調(diào)發(fā)展，當(dāng)前地方政府正在進(jìn)行探索。

松緊之間

縱觀2005年以來(lái)的四輪地產(chǎn)政策放松周期，每一次地產(chǎn)政策松動(dòng)都是在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，宏觀政策以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為核心任務(wù)的時(shí)期。四次中有三次伴隨著較為嚴(yán)重的外部沖擊（第一次為國(guó)際金融危機(jī)，第二次為歐債危機(jī)，第四次為中美貿(mào)易戰(zhàn)），第三次雖然沒(méi)有外部沖擊，但經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)兩年沒(méi)能達(dá)到政府工作報(bào)告的目標(biāo)中樞（在1998年后僅此兩次）。

除了2008年應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)之外，每一次“穩(wěn)增長(zhǎng)”，中央政府都沒(méi)有將放松地產(chǎn)作為首選，而是先選擇降準(zhǔn)降息、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度拉動(dòng)投資等其他措施穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，觀察政策效果后如果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大才考慮動(dòng)用房地產(chǎn)政策工具。但是在這個(gè)過(guò)程中，部分地方政府可能會(huì)率先出臺(tái)放松房地產(chǎn)的政策。

天風(fēng)證券分析師徐超表示，政府在考慮是否放松房地產(chǎn)政策的時(shí)候主要關(guān)注三個(gè)點(diǎn)：第一，保增長(zhǎng)，最終目的是穩(wěn)就業(yè)。若經(jīng)濟(jì)下滑壓力持續(xù)加大，房地產(chǎn)投資本身以及房地產(chǎn)所帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈將成為重要的托底工具。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，而且刺激的過(guò)程不需要政府加杠桿，因此刺激效果要比基建更好。第二，防止房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。由于個(gè)人按揭貸款是用房產(chǎn)抵押，而房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸是用土地抵押，很多其他企業(yè)貸款也用企業(yè)主的房產(chǎn)抵押，因此房?jī)r(jià)若大幅下跌可能會(huì)導(dǎo)致棄房斷供及其他貸款違約風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，地方政府財(cái)政承受能力。土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分，若房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，地方政府的財(cái)政壓力將大幅加劇。疊加對(duì)地方政府和城投平臺(tái)融資的限制性政策，可能會(huì)導(dǎo)致部分地方政府的日常運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，或觸發(fā)地方債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

縱觀2005年以來(lái)的四輪地產(chǎn)政策收緊周期，徐超表示，第二輪收緊的宏觀政策背景是“抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”之外，其他三次收緊都不是為了抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，第一輪是“外貿(mào)+內(nèi)需”雙引擎引領(lǐng)下經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高增長(zhǎng)低通脹的良好態(tài)勢(shì)，第三輪收緊的背景是新任政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期由“高速”逐漸向“中高速”過(guò)渡，第四輪收緊則是經(jīng)濟(jì)增速長(zhǎng)期穩(wěn)定在6.7%-6.9%之間，宏觀政策以供給側(cè)改革和金融防風(fēng)險(xiǎn)為主線。

“但三次房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有一個(gè)共同背景，那就是房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，一方面是為了保障民生，另一方面是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，擔(dān)心泡沫破裂后房?jī)r(jià)下跌的過(guò)程中會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”徐超表示。

適度調(diào)整

“目前來(lái)做房貸的客戶還是比較少，我們并沒(méi)有感覺(jué)到市場(chǎng)回暖的跡象。”近日中國(guó)銀行北京分支機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者。

與北京不同，近期，青島暫停買房搖號(hào)政策、佛山放寬入戶條件、菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松社保條件、廣州放開對(duì)商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項(xiàng)目銷售對(duì)象的限制……全國(guó)各城市給樓市“松綁”的政策頻出。

相比2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”的要求，無(wú)疑給地方政府提供了更多的樓市調(diào)控自主空間。

不過(guò)據(jù)不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，從近期監(jiān)管層釋放出的信號(hào)可以看出，監(jiān)管層已經(jīng)意識(shí)到樓市的下行勢(shì)頭。政策總基調(diào)仍然堅(jiān)持“房住不炒”，但將賦予地方政府更大的調(diào)整權(quán)限。未來(lái)將可能有更多的“微調(diào)“動(dòng)作出現(xiàn)，其中，“松綁“將是主要的調(diào)整方向，但也不排除收緊的可能。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，各地對(duì)樓市政策的微調(diào)，大多為合理化修正。這些調(diào)整雖然結(jié)合了當(dāng)?shù)貥鞘械膶?shí)際情況，但也反映出地方政府存在松綁調(diào)控政策的動(dòng)機(jī)，且這種動(dòng)機(jī)正在付諸實(shí)踐。嚴(yán)躍進(jìn)也同時(shí)指出，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地的微調(diào)動(dòng)作將十分謹(jǐn)慎，一旦有“越界”行為，就會(huì)迅速得到糾偏。監(jiān)管層也會(huì)關(guān)注市場(chǎng)預(yù)期的變化，避免松綁論調(diào)盛行，甚至有可能敦促政策收緊。

1月2日，《人民日?qǐng)?bào)》海外版就發(fā)表文章稱，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)、提質(zhì)換擋的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展十分重要。文章引用受訪專家的觀點(diǎn)稱，“各地應(yīng)該圍繞自身城市化進(jìn)程，根據(jù)人口流動(dòng)和資源稟賦發(fā)展適合自己的支柱產(chǎn)業(yè)，形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)，避免回到靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。”

值得注意的是，就在前述城市松綁調(diào)控的同時(shí)，還有兩個(gè)城市悄然收緊了公積金政策。

2018年12月28日，汕頭市宣布，提取住房公積金購(gòu)房的區(qū)域，僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請(qǐng)租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調(diào)整為4800.00元/年。12月29日，長(zhǎng)沙明確，職工申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”。

“地方政府在調(diào)控松綁和收緊方面，應(yīng)該要注意關(guān)鍵的兩點(diǎn)，即維持相對(duì)活躍的交易水平，同時(shí)適當(dāng)防范價(jià)格方面的泡沫。這兩個(gè)工作做到位，基本上政策就可以認(rèn)為是相對(duì)成功的。“嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，從政策方向來(lái)看，目前還是一個(gè)管控市場(chǎng)秩序和剔除政策瑕疵的概念。從市場(chǎng)秩序看，若是有炒作，那么實(shí)際上就還是會(huì)管控。從政策瑕疵看，對(duì)于影響市場(chǎng)交易如限售政策等，實(shí)際上就會(huì)面臨被管控或?qū)⒋祟愓咄顺龅谋憩F(xiàn)。