房企還債高峰期下的大考

宋慧芳

在融資方面的強壓之下，行業內部的激烈競爭也在加劇。

2018年是不平靜的一年，也可以說是中國房地產調控歷史上政策出臺最頻繁的年度。據《中國經濟信息》記者統計，截至目前，排名前50的房企中共有28家公布了年度銷售額。 “房住不炒”背后，依然有30家房企進入千億俱樂部，新增的13家房企，每一家房企都是以快跑姿態昂首挺進。領先房企的進取熱情與行業面臨的宏觀壓力，形成鮮明反差，對資金的饑渴與拿地熱情也形成分化趨勢。

萬保招金、中海、華潤這些老牌房企還是實現了穩定增長，凸顯其弱市下的抗壓力；而恒大、碧桂園、融創這類過去三四年高速增長的房企，則明顯放緩了腳步。“幾家歡喜幾家愁。”雅居樂、泰禾等未完成年度銷售目標，華夏幸福更開始變賣資產以求“過冬”，激進派房企遭遇了發展瓶頸，甚至是生存危機。

跨年之際，雖然貨幣政策釋放了相對寬松的信號，但多位業內人士認為，2018年將是房地產銷售的頂峰，2019年大概率下滑，行業拐點將至。1月8日，易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱預測，2019年的新房銷售金額將在2018年的基礎上下降。這意味著，在新房年度銷售金額達到創新高的約14萬億之后，將首次迎來下滑。

房企集體發債“補血”

1月15日，保利地產公告稱，擬發行15億元規模的中期票據，該票據注冊發行規模為50億元，本期發行金額為15億元，該中期票據發行年限為3年。同日，招商蛇口公告稱，擬發行15億元超短期融資券，該融資券核準發行金額為100億元，本期計劃發行金額15億元，發行期限為120天。華夏幸福基業公告稱，擬發行10億元超短期融資券，該超短期融資券注冊金額為60億元，本期基礎發行規模為10億元，發行上限為25億元，計劃發行期限為270天。僅此一天，三家大型房地產企業密集發債“補血”。

根據中原地產研究中心統計數據顯示，2019年1月份以來，房企融資數據繼續大規模上漲。短短十幾天內，除了保利地產、招商蛇口、華夏幸福等企業以外，還有世茂股份、新城控股、電建地產等不同梯隊陣營的房企陸續公布融資計劃，合計將近40起，總規模超過800億元。

在強監管嚴調控的背景下，連續兩年的“去杠桿”和“金融防風險”工作使得部分房地產企業融資難度加大。前期政策寬松時期那些大量融資、負債擴張較為激進的公司，在嚴監管的背景下已無法復制過去的擴張模式，債務到期時現金流壓力較大，發生違約的可能性大幅提高。2018 年信用違約頻發，根據 Wind 數據，2018 年違約債券 165 只，如果按發行規模統計，債券違約規模達到 1572 億元，是自2014 年首次出現債券違約以來違約規模最大的一年。

1月14日，惠譽發布中國房地產行業2019年信用展望。在報告中，惠譽評級認為，中國房地產行業2019年的展望為負面，市場情緒惡化將導致2019年住房銷售出現溫和下降。惠譽預計，低線城市可能面臨負面的價格壓力。

“開發商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場。當務之急是維持現金流和去杠桿，而大型開發商和小型開發商之間的增長策略可能會有所不同”。惠譽方面認為，市場下滑對不同規模的房企造成的影響不同。對大型開發商，尤其是排名前20位的開發商而言，銷售和土地儲備補充仍將保持適度增長。

“繼2018年11月、12月以后，2019年初多家企業公布了大額融資計劃，這是今年以來，房企出現的一波融資高峰。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，從1月份來看，樓市調控政策最嚴格的時期已經過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。“特別是融資成本，多家企業公布的融資成本均比之前有所降低”。

張大偉指出，從房企近期的融資活動來看，再次出現了企業債利率不足4%的融資，另外包括富力等企業完成了大額度企業債的成功發行。“整體來看，再持續緊張數月過后，當前房地產企業資金情況開始有所緩解”。

在融資方面的強壓之下，行業內部的激烈競爭也在加劇。2018年11月以來發債獲批較多，近階段房企通過公司債等方式融得較多資金。尤其是，部分優勢房企受益于近期的政策，可以通過發行企業債券增加現金流，而中小房企面臨生死考驗。58安居客房產研究院研究員張波表示，中小型房企融資狀態非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被并購等方式繼續生存，狀況不好的會離場。

加速轉型占位

隨著調控效果的持續現象，房企陣營目前正在分化，龍頭房企正在穩守現有規模增速，十強內房企加強向3000億沖鋒，TOP20-30房企競爭則更為白熱化。不過在剛剛過去的2018年，房企在追求規模化的同時也做出了部分調整，一部分房企選擇“去地產化”將主營業務向非地產領域轉變。據天眼查數據顯示，2018年一共有3763家房地產公司把企業名字當中的房地產去掉。從經營范圍來說，有15000多家企業在經營范圍中刪除了房地產。

一部分房企加快在房地產領域的深入布局，通過并購做大做強。如綠地集團宣布核心產業戰略升級，通過“三大變革”推動房地產主業在未來三年實現高質量發展，重組成立大基建、商貿、酒店旅游三大產業集團，推動相關重要產業實現跨越式發展。

還有一部分房企選擇“多元化”，在房地產行業的上下游尋找更多發展機遇，拋開主業高周轉的共性，新興的領域正在成為房企倚重的砝碼，雖然看起來難以與主營業務相提并論。

布局長租公寓的萬科、龍湖、旭輝，進入這一領域不過2-4年時間，已經成為行業的前三。但未來的目標正如各家房企的雄心，碧桂園目標100萬套、萬科5年運營管理20萬間、未來目標100萬間，龍湖冠寓2020年占據行業前三位置。

除此之外，物業公司也成為房企的新戰場。自2014年第一家物業公司彩生活在香港上市以來，2018年成為上市大年，共有10家上市物業公司。除了第三方物業公司中奧到家外，房企中碧桂園分拆碧桂園服務、雅居樂分拆雅生活、新城控股旗下新城悅、佳兆業分拆佳兆業物業、旭輝控股旗下永升生活登陸香港，房企對于存量資產時代的角逐已經打響。

多元化、轉型、開辟新的航線，不管是特色小鎮、商業地產、養老地產、長租公寓，占位的背后，都是對于未來深深的焦慮，越發多元化并重的房企，對于未來的洞察更為深邃，但短期業績體現上，依舊力不從心，有些更需要主業進行補貼。

但是，如果沒有對未來的洞察，房企在未來的競爭中，可能失去競爭資格，這是尤為致命的。

然而如果轉型過猛，銀億股份3億債務違約就是其前車之鑒。據一名知情人士透露，多元化業務沉淀了過多資金，是導致銀億股份債務違約的主要原因，此外，非房地產業務拖累了房地產板塊業務。

銀億股份的危機并非個案。業內人士認為，目前真正轉型成功的房企不多。比如恒盛地產轉型能源、華業資本轉型供應鏈金融、萬達多元化等，均遭遇了滑鐵盧。在實體經濟發展面臨著巨大不確定性時，房企貿然進入某個全新領域，經營風險顯然要遠大于行業老兵。