房地產住宅項目設計管理要點分析

李 塬

中國電建地產集團有限公司 北京 100097

引言

房地產住宅項目的設計管理工作既是技術工作更是管理工作，是建筑全生命周期的管理。它貫穿房地產項目開發始末，針對設計成果，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術管理等系統化管理。過程中要了解市場情況、客戶需求、明確設計條件、選擇合適的設計伙伴，控制好設計全過程計劃、圖紙質量管理；重視成本優化、報批過程中的溝通管理、加強設計變更的控制與管理，重視設計封樣和呈現效果，最后收集用戶反饋，對項目進行復盤總結，形成設計管理閉環。

1 明確項目設計要求

一個好的住宅產品設計，必須在深入細致的市場調查后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能做出與市場緊密結合的產品。對于一個項目的設計首先要有一個整體清晰的產品目標，如目標客戶、目標成本、營銷策略、工程周期、公司產品體系等及政府相關部門的要求。將各方需求權衡通過決策轉換為設計任務書。然后根據產品特征選擇相適應的設計單位。設計管理部門在此時要發揮整合資源，平衡需求的關鍵作用。

1.1 前期階段的設計要求

在正式開展住宅建筑項目設計工作之前，相關設計管理部門務必要針對建筑項目做好前期的充分準備，針對工程所在位置的地質、環境等多方面情況進行綜合分析研究，從而編制出切實可行的施工方案。其次，項目設計管理工作人員務必要組織專業人員隊項目總體定位，銷售目標以及客戶群體的需要進行綜合研究，最終結合各方面情況編制設計任務書。

1.2 設計階段要求

就現如今住在項目設計工作實際情況來說，可以劃分為三個步驟：首先，方案的設計工作其實質是前端設計管理工作中的關鍵部分，涉及到前端投資預算，項目施工方案的制定，成本計算，項目報備等工作。其次，初步設計工作，初步設計工作在項目方案設計中作用十分的巨大，涉及到施工系統的制定，施工物料的選擇，建筑規格的確定等等。再有，施工圖設計工作，施工圖設計其實質是為工程各項施工工作的開展給予指導，其屬于后端施工階段關鍵管理工作內容，其與后期的成本控制工作的效果存在密切的關聯。以上三個步驟的工作對設計管理工作的效果具有不斷的要求，前端設計投資營銷規劃工作的開展要與后端項目建造工序所花費的成本進行綜合分析，是從綜合到細節的設計管理過程。

2 設計全過程控制管理

住宅項目設計全過程控制管理主要從：日常管理、進度控制、結果審核、溝通管理、設計變更管理、復盤評估幾個角度進行分析：

2.1 日常管理

地產設計日常管理的重點是跟蹤與指導，在住宅項目開發過程中，來自內部、外部的設計條件經常會發生變化，需要設計管理人員有敏捷的判斷力，盡量控制在沒有發生影響前。過程做好工作日志，關鍵節點決策。

概念方案階段，通過WORKSHOP的形式，組織公司內各職能相關人員參會，共同確定各自需求，通過決策會確定方案。對外部條件，設計前梳理好項目所在的地規范制度和報建流程，及時與相關審批部門提前溝通。當遇到審批特殊要求或外部條件變化時，需快速反應，及時匯報公司，快速找出既滿足規范又不影響項目節點和貨值的方案，并與審批部門溝通一致。

初步設計及施工圖設計階段，與設計院保持例會制度。當遇到設計難題時，召開專題會或多設計單位共同商討確定技術方案。設計過程中應協調好二次深化設計單位及時提供深化圖紙，避免各專業或廠家間設計碰撞或內容不交圈。

2.2 關鍵節點進度控制

住宅項目開發是強計劃管理，時間就是成本，需確保按計劃高質量完成圖紙，取得規證和開工證，準時開盤。可以通過并行開展、協作前置等方法保障計劃順利進行。

設計管理中有四大關鍵節點：

一系列報建手續，這是保證項目快速正式開工、開盤的必備條件。這期間要注意各政府報建手續間的前后順序，提前與不同政府部門溝通是關鍵。

展示區開放，通常展示區開放要求獲取土地后5～6個月完成，提前為開盤做好準備。展示區應在概念方案階段結合營銷方案和工程施工安排選址，利于以后快速開工和大區施工期間不影響展示。展示區概念方案確定后，組織建筑、精裝、景觀設計并行，展示區應有對設計管理，營銷策劃、招標采購、工程施工的獨立計劃。

項目首次開盤，住宅項目首次開盤形象和時間直接影響到，通常首開時間要求不超過9個月。

施工圖藍圖交付，通常施工圖外審后成本部門開始算量招總包，待總包進場后施工圖藍圖交付代表著工地依據圖紙正式施工。也是設計管控保時間階段的最后一個大里程碑。

這四個節點期間還穿插很多與景觀、精裝、人防、電梯、門窗等設計的穿插節點，過程中通過PROJECT作好計劃管理，協調各方時間是關鍵，對設計管理人員的綜合管理及解決問題的能力要求較高。

2.3 結果審核設計

圖紙質量其與設計的水平存在一定的關聯，設計審核在房地產住宅項目設計管理工作中的作用是十分巨大的，整個工作的效果都會對后期設計方案的變更存在一定的關聯，所以房地產企業務必要針對這一工序給予重點關注。

評審工作一般分為方案階段評審和施工圖階段評審。方案階段主要以審核經濟指標和功能、公司產品線要求為主。施工圖以錯漏碰缺，專業協調為主。往往都會提前兩天將設計方案上報給評審部門，從而為評審工作人員提供充足的時間，對設計圖進行全面的了解，為后續的評審工作的開展創造良好的基礎。如果條件允許可以進行封閉式審圖，或者是租住專家組進行統一評審。評審過程中，做好評審意見記錄和評審總結會簽字確認，設計院對修改意見逐條答復，并反饋在圖紙中。

2.4 溝通管理

項目設計管理是一個權衡找平衡點的管理崗位，需要和所有內外部門溝通，達成彼此的管理目標。

比如對外溝通，其實質是將設計目標通過正規的流程進行審批之后最終完成合法化的轉變。設計管理工作人員要加強與其他相關部門的溝通聯系，這樣不但能夠有效的提升工作的順暢性，并且可以對工作效率的提升加以根本保證。

對內溝通，主要是目標成本和招標計劃、工程節點、銷售節點和深化設計直接的協調溝通。把握住時間節點，提前與預判風險是關鍵，比如在方案階段測算立面成本指標，以指導施工圖設計立面深化設計，材料選型。當遇到矛盾點時，組會討論決策是最有效的推進方式。

2.5 設計變更管理

設計變更對于工程施工的質量能夠起到良好的作用，并且可以有效的縮減工程的成本，確保產品的性能能夠滿足客戶的實際需要。但是如果不能加以合理的管控，那么也可能會發生諸多的負面影響，諸如：成本超出預測等。針對設計變更實施切實的管控，可以從設計變更的發生次數以及內容加以管控。

想要合理的控制設計變更的出現，最為重要的就是要將風險進行預測，并運用有效的方法加以預防和解決，從而為各項工作的順利開展創造良好的基礎。

嚴格控制設計變更的發生務必要秉承嚴謹的工作態度，組織專業部門和工作人員對設計變更進行綜合分析研究，詳細的來說，就是要從技術方面進行判斷是不是具備良好的可行性，之后再從成本方面進行綜合分析。

2.6 復盤評估

在首次開盤和交付設置幾個設計復盤時點，利于思考總結發現問題，可補救調整的及時修正，來不及的也可形成工作總結指導下一個項目。

首開節點復盤，主要是看產品市場的認可度，對于二期產品是否有必要及時調整戰略；交付節點主要是看呈現效果和時間管控，部門協調等。

3 結束語

綜合以上闡述我們總結出，房地產住宅項目設計管理工作并非是一項短期的工作，其實質是充斥在項目設計管理各個環節之中的，其并非是單純的各類資源進行整合，而是要保證各個部門、各項工作的開展都能夠按照前期制定的計劃按部就班的進行。房地產開發單位設計管理部門在項目設計中的作用是非常巨大的，設計管理工作人員務必要具備良好的專業能力以及豐富的工作經驗，只有這樣，才能做好設計管理，保證項目設計的整體水平，最終可以為后續的各項工作的開展給予指導，促進房地產行業能夠穩定健康的發展。