淺談合同管理在房地產內部控制中的重要性

樊雙紅

一、內部控制以及合同管理的相關概念

內部控制屬于企業管理的范疇，主要是指根據企業的戰略目標，單位建立起來的使各項業務活動互相聯系，互相制約的措施，方法以及規程，是現代企業發展的產物，內部控制根據控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業的經濟業務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經營方針，決策的貫徹執行，促進經營活動的經濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業經營的發展，內部控制發揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數方確定各自的權利與義務的協議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經濟利益不受損害。

二、房地產內部控制中合同管理的重要性分析

房地產行業在整個開發過程中，環節較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業的納稅籌劃，因此，在房地產行業實施有效的合同管理至關重要。

1.控制建筑工期及質量，規避法律糾紛

由于房地產建筑工程階段是整個開發過程的核心環節，建筑工期，工程質量，工程進度，工程費用等都需要通過合同來進行約定，通過加強合同的管理，對合同的相關內容進行協定，一方面，可以對建筑實施過程做出統一安排，協調各個資源，規避資源浪費，另一方面，明確建設主體各方的責任與義務，促使各方按照合同約定的履行義務并處理所出現的經濟糾紛，能夠起到規范建設主體行為的積極作用，防范法律風險，對整頓我國的建筑市場起到了積極的促進作用，因此，加強合同管理至關重要。

2.提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要

當前我國的房地產市場已經全面開放，市場競爭愈發激烈，面對來自于國外房地產行業的沖擊與挑戰，就必須適應國際規則，加強合同管理，才能與國外的企業爭得一席之地，因此，通過有效的合同管理，可以約束自身的行為，使得自身的經營發展更加規范化與系統化，從這一角度來看，加強合同管理是迎接國際競爭的必然選擇。

3.有利于納稅籌劃，規避稅務風險

在營改增之后，增值稅的稅率也發生了一系列的變動，增值稅對新開發項目會有成本的影響，并且在當前，稅務征管形式依然嚴峻，企業面臨著一系列的稅收風險，給企業帶來巨大的壓力，例如稅務稽查雙隨機制度，一案雙查，重大稅收違法案件予以公布披露，五證合一和黑名單制度，以及聯合執法，多部門聯合懲戒，這些措施的實行都給房地產企業帶來了一定的壓力，開展稅務籌劃十分必要，但是，稅務籌劃的出發點就是對合同進行管理，通過梳理合同，一方面，可以對項目的成本進行明確，進而通過成本的確定開展稅務活動，節約企業的經濟成本，例如大包工程發票的開具，總分包合同申報稅款是否可以進行稅務抵扣等，這些都可以通過合同的具體約定進行相應的籌劃，進而節約企業的稅務成本，另一方面，可以在合同中明確雙方的責任，工程施工時進行稅收風險控制，規避稅務風險。

例如印花稅，房地產合同中單個合同金額最大的一般都是總包合同，在營改增之前房地產企業是營業稅，合同金額一般都是含稅價。在營改增之后就是增值稅，合同簽訂的時候如果還是按慣例一個含稅總金額，那么在繳納印花稅的時候就會多繳納。如果在合同簽訂的時候價、稅分別體現，那么在繳納印花稅的時候只要按價的金額為計稅依據就行。

例如增值稅，在2019 年國家又一次降稅減負，4 月1日以后增值稅從原來的10%降為9%，在簽訂合同的時候如果總包合同是固定含稅價，那么由于稅率的調整，房地產企業相當于多付了1%的成本。但如果在簽訂合同的時候價、稅分別體現，這樣一來，相當于節約了1%的成本。一比較成本支出立刻高下。

例如土地增值稅，在簽訂售房合同時，如果是精裝房出售，在合同中直接簽訂是精裝修，那么土地增值稅是按含裝修費的金額為計稅基數。但是分開成兩個合同簽訂，一個毛坯售房合同、一個裝修合同，這樣在繳納土地增值稅是計稅基數就是毛坯售房合同的金額，契稅也是如此，這樣的例子還有很多。

三、針對房地產內部控制中的合同管理提出的相應的優化建議

通過以上分析，可以知道房地產內部控制中的合同管理對于企業的發展至關重要，能夠控制工期以及質量，規避法律糾紛和稅務風險，提升房地產競爭實力，是迎接國際競爭的需要，因此，需要根據房地產的合同管理提出相應的優化建議，提升合同管理水平。

1.細化合同細則，明確彼此的責任義務

房地產合同牽涉內容較多，是一項技術性以及專業性很高的工作，一個房地產開發項目包括土地出讓，資金借貸，勘察設計以及施工與竣工等階段，每一個階段需要制定相應的合同，合同的內容又不盡相同，因此，為了保證合同的實施效果，避免法律糾紛，應該細化合同細則，明確彼此的責任，主要從以下幾個方面進行完善，首先，提升房地產建筑企業合同雙方的合同責任意識，規避口頭合同，私下合同以及陰陽合同等情況，將合同的具體內容落到實處，明確彼此的責任與義務，雙方應該本著互惠互利的原則認真履行自身義務，其次，由于房地產建筑涉及環節較多，因此，一方面，需要細化各個合同的細則，比如原材料購買環節，施工環節，通過制定相對應的合同細則，明確彼此的義務，才能夠為合同雙方的經濟活動提出一定的制約，另一方面，動態把握合同全流程，隨著房地產建筑工程的開展，從準備階段到履行收工階段一直處于不斷變化的環境中，因此，房地產企業應該委派專業的合同管理負責人及時分析合同環境的動態變化，例如原材料價格上漲，施工工期延誤等情況對合同造成的影響，進而及時管理合同，規避經濟損失，這里需要注意的是要提升合同管理人才的素養，培養綜合性強的合同管理人才，由于建筑行業的業務涉及的專業較多，經濟，內控，法律都有所涉及，因此，要制定合理的合同管理人才招聘標準組織招聘活動，并且定期對其進行經濟，法律等工作的培訓，提升他們的專業水平。

2.建立合同信息管理系統，實現信息化管理控制

目前，隨著大數據時代的到來，通過建立有效的信息管理系統，實現合同的動態管理已經成為主要趨勢，本文認為，可以從以下幾個方面進行完善，首先，根據房地產的業務情況引進符合業務操作的信息系統軟件，并且提升各個部門的員工的信息化處理水平，保證在信息平臺操作準確及時，其次，將房地產企業的業務信息數據錄入到信息平臺中，包括原材料成本，施工工期，機械設備以及人工成本等，員工需要在信息系統中定期更新數據，以保證信息平臺所反饋的數據真實完整，為合同管理提供準確的參考依據，再次，實現各個部門的信息共享，合同管理人員通過信息平臺可以看到各個施工項目的信息數據，隨時掌握合同各個條款的履約，糾紛等變化情況，以實現對合同的及時管理糾正，最后，定期對信息平臺進行維護，安裝殺毒軟件以及防火墻，防止合同信息泄露。

3.加強與各方的聯系，防止出現合同爭端

合同管理最重要的一個部分就是加強與稅務部門以及交易方的聯系，防止出現稅務問題以及法律爭端，因此，需要從兩個方面進行開展，首先，根據合同的相關內容進行合理的稅務籌劃，節約稅務成本，并且當合同環境發生變動時，稅務籌劃的相關內容也會隨之變動，容易發生稅務風險，因此，需要及時與稅務部門進行溝通，取得他們的理解，如果遇到合同中關于稅務業務的問題，也需要與稅務部門進行交流，合理變更合同稅務內容，另一方面，需要加強與交易方的聯系，合同相關內容發生變動要及時通知對方，與對方進行友好協商，在爭取對方理解，雙方互惠的基礎上對合同內容進行變更，盡量規避法律爭端等現象。

四、小結

本文通過闡述房地產內部控制合同管理對于行業的影響作用，明確了有效的合同管理對于房地產企業這種特殊行業來說至關重要，并且從信息化建設，加強各方協同以及細化合同細則等方面提出了優化策略，以求能夠提升合同管理水平，促進房地產企業發展進步。