對當前形勢下房地產成本控制的幾點思考

蘇峰揚

在國家宏觀調控以及其他因素的影響下，房地產行業已經逐漸從之前的粗放型發展模式慢慢轉向精細化的發展。房地產企業只有精耕細作，才能夠適應新的發展形勢。因此在目前的形勢下，房地產企業更應當加強自身的成本控制，保證自身的穩健發展。

一、房地產行業的主要成本支出構成

房地產企業在進行自身經營的過程中，其成本支出主要有土地成本以及房地產項目的前期工程費用還有后續的建筑安裝費用等。同時在進行相關項目的建設過程中，房地產企業還需要進行相關的公共設施的建設，而且在進行后期銷售工作的過程中，房地產企業也需要支出部分的銷售經營費用，來保證自身資金的穩定回流。在這個過程中，房地產企業由于背負銀行債務，還需要對銀行支付相應的利息等費用。縱觀房地產企業的整體經營過程，其需要支出的成本類型較為復雜，同時在成本支出的過程中，還存在一定的偶然性，即支出費用有可能超出預期。因此在進行房地產項目經營的過程中，房地產行業的企業應當加強成本控制的重視程度。

二、房地產企業成本控制過程中存在的問題

1.房地產企業的分工以及戰略規劃問題

房地產企業在進行成本控制的過程中，應當既考慮自身的實際經營情況，同時也要注意把握相關的政策以及市場變化，然而在進行成本控制的過程中，房地產企業往往會出現盲目投資的現象，導致其建設的工程項目無法有效進行出售，造成資金回流困難，進一步加劇資金緊張程度。同時在進行相關費用支出的過程中，房地產企業的部分管理人員無法從戰略角度進行精細化管理，導致資金的極大浪費。

2.相關控制機制問題

在進行成本控制的過程中，房地產企業需要對自身的經營過程進行整體細節優化以及管理工作。做到事前有計劃、過程有控制、事后有反饋。事前計劃要求將項目整體計劃分解到年月周日，按步推進；過程有控制要做到工程與銷售進度對接，防止資金沉淀。工程施工做好規劃、工程、采購、成本的協調，防止工期延誤增加資金成本。事后反饋主要總結前期遇到的問題，優化后續工作的流程、方法等。特別是在工程招標、采購、變更簽證等方面更要做好機制的設置與監督。但是在實際的工作過程中，房地產企業無法有效掌握自身工程項目中的具體施工情況，這就造成了相關工作人員無法對項目情況進行有效的審計，也無法有效控制項目的整體進度，而這種情況的出現，往往會導致項目無法有效進行，造成資金的二次投入，嚴重影響房地產企業資金流的健康情況。

3.成本控制意識問題

房地產企業在進行日常經營的過程中，由于相關專業人才的缺失以及整體認識程度的問題，在進行成本控制的過程中，相關工作人員往往會忽視對于成本預算的重視。同時在進行成本控制的過程中，企業的財務部門往往缺乏足夠的權力進行相關財務計劃的制定，導致預算編制無法與企業的實際經營情況相結合，造成成本控制工作出現偏差。

三、房地產企業成本管控優化措施

房地產企業在進行成本控制的過程中，根據實際工作流程的變化，可以大致分為決策、設計、施工以及竣工收尾階段。在這個過程中，不同時間段工作內容不同，房地產企業的成本控制措施以及重點也會出現不同。

1.優化房地產企業的前期成本控制

房地產企業的成本控制，最早可以追溯到投資決策階段。不同于其他的企業，房地產企業在進行投資決策的過程中，需要考慮的因素較多。除了項目所在地的市場情況之外，房地產企業還需要考慮相關的政策影響等。因此在自身項目的前期階段，房地產企業需要做好完善的規劃，保證投資決策的正確性。

在這個過程中，房地產企業應當加強自身風控體系的建設，提高對于市場風險的預估以及判斷能力。同時在這個過程中，房地產企業應當加強財務部門的規劃能力，提升相關財務工作人員的戰略高度，積極配合財務部門進行相應的財務預算編制工作。只有通過合理的財務編制工作，房地產企業才能夠進行后續的管理工作，同時降低成本的支出。在這個過程中，房地產企業應當加強企業內部各個部門之間的信息溝通，將工程項目的相關材料以及市場環境情況進行有效整合，根據綜合情況進行自身的投資規劃。

2.加強房地產項目的執行以及監督力度

在進行投資決策之后，房地產企業會進入后續的設計階段。在進行實際的施工之前，房地產企業的相關工作人員需要根據項目所在地的實際情況制度施工方案，在這個過程中，房地產企業的相關工作人員，需要根據具體的審批情況以及建筑可行性情況，對自身的建筑項目進行有效的設計。在這個過程中，房地產企業應當加強對于設計環節的審查力度，提高實際調研的頻率，確保項目設計情況與實際情況相符合。

同時在進行工程項目的施工過程中，房地產企業應當加強對于施工過程的監督力度，保證施工環節的有序進行。房地產項目需要的材料較多，整個工程項目的推進還需要相關工作人員進行多方面的把控，注重好細節方面的優化，提升工程工作效率。因此在進行項目施工的過程中，對于材料的使用以及工程進度的管理工作，房地產企業應當派專人進行相應的管理工作。同時在這個過程中，房地產企業應當加強對于相關工作人員的績效考核管理工作，激發工作人員的工作積極性，實現更好的管理。

3.完善工程項目的反饋機制并加強控制意識

房地產企業首先要加強對于成本控制的意識，應當始終把成本控制放在考慮范圍之內，在保障工程項目的質量以及施工效率的前提下，實現較好的成本控制。在這個過程中，企業的財務部門應當密切關注工程項目具體實施情況，根據實際的施工情況適時調整企業的財務計劃，同時在這個過程中，企業內部應當加強信息溝通，必要情況下可以建立相應的信息溝通機制，實現信息的有效交流，保證財務部門可以實時掌握工程的施工情況。同時在企業內部，應當加強對于成本控制的培訓工作，提升相關工作人員的素質，進一步規劃好相應的控制工作，對工程項目的具體項目進行嚴格審查，保證質量與成本的最優比。房地產企業應當注重對于工程項目竣工之后的反饋，根據工程項目的實際開發以及銷售情況，進一步調整自身的戰略規劃，為之后的成本控制提供借鑒。

四、結語

房地產企業在進行成本控制的過程中，應當根據自身的實際情況進行成本的控制工作。在這個過程中，相關工作人員應當加強對于投資決策以及項目實施等方面的關注，落實好相應的控制措施。在進行成本控制的過程中，工作人員也應當加強對于內部管理以及相關反饋機制的建立，根據市場變化以及政策影響的程度，做好下一步的成本控制規劃。只有通過良好的成本控制機制，房地產企業才能夠實現較好的投資回報，同時做好相應工程項目的施工工作，從而實現良好發展。