淺談保障性住房建設中資金管理問題

李曉印

一、引言

我國的保障性住房建設在相關政策的引導下取得了較好的成果，對于豐富和完善整個房地產市場具有重要的積極作用，對于改善社會服務和保障也起到了重要的推動作用。我國的保障性住房主要是由經濟適用房、廉租房、公租房、限價房等等不同的類型構成，總體而言，我國的保障房體系建設已經初現成果，為未來進一步的深化和推進奠定了堅實的實踐經驗基礎。

在保障性住房的實際建設過程中，資金管理始終是其非常關鍵的一個環節，沒有科學嚴謹的資金管理，保障性住房建設就可能面臨著資金鏈斷裂的不良現象，這對于整體的保障性住房建設工程都是具有十分不利的阻礙。資金管理其主要包括資金籌集管理、資金使用管理以及相關的現金流管理，同時也涵蓋了相應的制度體系建設、人才引進或培養、管理工作監督評價等等。

二、當下保障性住房建設中資金管理存在的問題不足

（一）資金的籌集渠道單一，總體籌資能力偏弱

鑒于保障性住房的特殊性質，使得其在資金籌集方面也與普通商品住宅存在著較大的區別。普通商品住宅的開發主體多為市場化的房地產企業，追求的是經濟利益，其在資金籌集方面由于有足夠的預期利潤支撐而可以獲得諸如銀行借款、企業債券等等多元化的籌資渠道。但是對于保障性住房來說，其不具有較高的經濟利益追求屬性，其在資金籌資方面也主要是依賴于財政及其相關國有資產的投資，在這種較為單一的籌資渠道帶來的不僅僅是資金量的風險，同時對于整體的保障性住房建設工程的推進也是具有基礎性的支撐不足風險。

（二）對于資金管理的認識不足，制度設計以及相關執行不到位

資金管理對于房地產行業來說具有十分關鍵的地位，發揮著重要的作用。無論是普通的商品住宅還是保障性住宅的建設，都需要切實的做好資金管理的工作，為工程的順利推進奠定堅實的資金支持。就目前的情況而言，我國保障性住房建設過程中的資金管理還存在著認識不足、制度設計不完善以及執行不到位等不足，直接對最終的資金管理效果帶來了不利的影響。在認識方面，一些保障性住房建設項目由于非盈利的性質使得其對于資金管理的重視程度不足，其認為沒有必要對資金進行管理；在制度設計方面，一些保障新住房建設項目并沒有建立起相對完善的資金管理制度體系，或者是照搬普通企業的資金管理，或者是根本沒有針對性的措施，制度內容都是空話，在此背景下的資金管理效果可想而知；在執行方面，部分保障性住房建設項目即使建立起了較好的資金管理制度體系，但是在執行落實力度方面也存在不足，導致相關制度成為了一紙空文，也達不到預期的管理效果。

（三）開發商對于保障房建設的積極性不高

房地產開發商都是市場經濟的主體，其在市場上的行為都具有相當的逐利性。因此，在保障性住房整體秉承保本微利的情況下，其對于保障性住房建設的積極性不高，同時在自有資金投入方面存在著積極性非常不足的現象。雖然這種市場化的企業行為無可厚非，但是對于我國的保障性住房的資金管理工作以及整體的推進確是產生了較大的不利影響。

三、保障性住房建設資金管理的優化提升措施建議

（一）積極探索拓展保障性住房建設的資金籌集渠道，增強籌資能力

上文已經提及，我國保障性住房建設在資金管理方面面臨著的首要問題就是資金籌集問題，所凸顯的資金籌集渠道單一、籌集難度較大的問題非常明顯。因此，為了能夠優化和提升我國保障性住房建設的資金管理能力及其效果，首要的應該是要積極的探索拓展保障性住房建設的資金籌集渠道。我們認為可以從三個方面著手：其一是基于當下的資金來源基本現狀，應該加強財政特別是中央財政的投資力度，特別是在中西部相對不夠發達的地區，建立健全相應的籌集機制，堅持預算為主、多途徑籌資，健全地方政府融資平臺。其二是要積極的發揮保險資金以及社保資金的支撐，我國的相關法律明確了允許保險資金通過物權、債權等形式投資不動產，這無疑是對于保障性住房的重要資金支撐。未來，在相關政策的允許及監管下，應該積極推進險資對于保障性住房的資金支持作用；其三是要適時推進相應的房地產信托基金的設計和應用，積極探索和優化相關的實施環節，也是為保障性住房建設的資金籌集帶來更多的選擇。

（二）積極完善資金管理的相關制度體系，強化執行落實

其一是要積極的總結和梳理自身的具體情況，例如業務情況、工程情況、管理情況等，這既是基礎和前提，也是必要條件；其二是要基于自身的歷史管理經驗進行有效的分解和梳理，總結出可執行和可固化的流程經驗，以此來為當下和未來的資金管理奠定基礎；其三是要積極的學習先進項目的管理經驗，從人才結構、具體技術方式、執行方式等方面著眼，再結合自身的具體情況，最終制定出有針對性的資金管理方式。值得一提的是，資金管理制度體系并不是一層不變的，而是需要根據不同區域、不同狀態等進行流程化動態的調整。但這種調整并不是無序的，而是需要基于一定的節奏來進行，追求制度的持續完善與動態穩定的科學平衡。在強化制度體系執行落實方面，我們的建議是要建立相應的追責機制，落實責任制度是推進落實的良好的方式之一。同時，良好科學的監督和評價也是效果較好的方式，也應該納入到保障性住房建設資金管理執行落實提升的可參考措施中去。科學的激勵往往能夠調動相關工作的積極性，這也是強化自資金管理相關制度體系執行落實的重要措施。

（三）積極發揮房地產央企國企的帶頭支撐作用

我國房地產央企國企是房地產市場的重要參與者，同時也是穩定和完善房地產市場的重要利器，在一定程度上起到了踐行宏觀政策、維護市場服務的重要職責，發揮著領導作用。因此，在我國的保障性住房工程推進過程中，應該積極的發揮房地產央企國企的重要帶頭支撐作用，在資金、建設等等方面做好基礎工作。雖然是房地產央企或者國企身份，其市場化的主體地位決定了其追求基本利潤的權利和訴求。在保障性住房建設中，雖然單個工程的利潤較低，但是整體上來看還是比較可觀的。

四、結語

保障性住房對于我國的社會經濟發展具有十分重要的意義，是推進我國房地產市場健康發展、維護社會基本服務體系健全的重要舉措。資金管理是其經營管理的重要內容，直接關系到工程項目推進的順利與否。對此，保障性住房項目應該積極的從拓展資金籌集渠道著手，這既是核心也是難點。同時也要積極建立和健全相應的資金管理制度體系，切實發揮房地產央企或國企的帶頭支撐作用，切實做好保障性住房項目的資金管理工作。