“營改增”對房地產行業產生的影響及對策

王妙歌

一、“營改增”研究的背景及意義

房地產行業從2016 年5 月1 日起被納入“營改增”政策范圍內。目前，房地產行業的“營改增”還處于初期。由于房地產行業之前按其銷售額繳納營業稅，計算方法簡單，與增值稅的計算方法存在較大差異。再者，房地產行業自身經營方式較為特殊，還存在一些不確定的因素。在“營改增”的過程中必然會面臨一些問題。鑒于此，房地產企業要分析“營改增”給企業帶來的影響，充分利用增值稅的優勢進行稅收籌劃，達到降低企業成本提高利潤的目的，合理規避“營改增”帶來的負面影響，順利地幫助企業度過“營改增”過渡期。“營改增”以后，以前未納入增值稅征收范圍的行業均納入增值稅征收范圍，當企業發生采購時，在能夠取得進項抵扣憑證就可以抵扣購買貨物的稅款，保證了增值稅納稅鏈條的完整性，進一步為企業競爭創造了良好的環境。房地產企業在我國經濟發展過程中有著其獨特的地位，隨著我國經濟的迅猛發展，房地產企業之間的競爭越來越激烈，提高企業利潤成為房地產企業關注的核心問題。在收入一定的前提下，減少成本在一定程度上可以提高企業利潤，而稅金則在房地產企業成本核算中占據著一定比例，合理地分析“營改增”產生的影響并采取對應措施顯得尤為重要。

二、“營改增”政策對房地產企業產生的影響

“營改增”政策實施之后，其稅制發生了變化，勢必會給房地產企業帶來深遠的影響，首當其沖的就是稅負。房地產行業主要是指房地產企業的開發與經營、進行銷售房地產的行為。在“營改增”政策之前，房地產企業銷售不動產適用5%的營業稅稅率；“營改增”之后，由于房地產企業涉及交易金額較大，財務核算管理較為完善，稅務機關一般按一般納稅人進行核算，按照10%的銷項稅稅率進行核算，扣除其可抵扣進項稅額。就其增值額部分進行征收稅款，避免了重復征稅，在可抵扣進項稅能夠進行100%抵扣的情況下，從整體上看可以降低稅負，進一步降低了房地產企業的成本，提高企業利潤，促進其產業結構升級。

三、以碧桂園房地產公司為例進行分析

1.碧桂園房地產公司基本情況

碧桂園房地產公司的業務范圍除房地產項目建設以外，還涉及到酒店經營與管理，建筑與裝修等行業。但由于本文側重研究“營改增”政策房地產企業產生的影響及對策，所以，在此章節，將分析對比“營改增”政策前后碧桂園房地產公司房地產業務的稅負。在實際經營過程中，碧桂園房地產公司可能涉及的稅種有營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅等多個稅種。本文將具體舉例營業稅與增值稅。在“營改增”政策執行之前，碧桂園房地產公司發生銷售業務時，其所產生的銷售額適用5%的營業稅率計算繳納，在經營過程中同時也會發生建筑服務，按照規定需按照3%的稅率繳納營業稅。在“營改增”政策執行以后，碧桂園房地產公司銷售房地產時不繳納營業稅，而繳納增值稅，碧桂園房地產公司年應稅銷售額在500 萬元以上，會計核算制度健全，因此適用身份為一般納稅人，銷售不動產適用的稅率為11%，能夠獲取進項稅抵扣憑證，其進項稅額可以進行合理的抵扣。

2.營業稅稅制下碧桂園房地產公司承擔的稅負

碧桂園房地產公司自創立以來完成了眾多項目，本文從其眾多項目中選擇三個適用營業稅的項目進行分析。其中三個項目營業收入、營業成本、利潤率分別為A:467378789.23、267890678.36、42.68%；B:26789459.90、12345879.76、53.92%；C:11567876.46、9564323.78、17.32%。

在營業稅稅制下，企業應繳納的營業稅為：

A 項目應繳納營業稅:467378789.23×5%=23368939.46 元

B 項目應繳納營業稅:26789459.90×5%=1339472.995 元

C 項目應繳納營業稅:11567876.46×5%=578393.823 元

3.增值稅稅制下碧桂園房地產公司承擔的稅負

本章還是以A、B、C 項目為例，具體分析其應繳納的增值稅，將其與營業稅稅負進行對比。三個項目的建安成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費分別如下項目A：159786889.80、32578697.45、61235789.80、5687954.85；B:4678987.68、3145757.23、1875356.13、246738.13;C:3896754.30、975478.60、1256789.40、114678.60（單位:元）。A、B、C 三個項目的土地開發成本分別為：83567432.09 元、3589436.57 元、2463787.09 元。三個項目應當繳納的增值稅為其銷項稅額減進項稅額。首先我們計算銷項稅額:

A 項目銷項稅額＝(467378789.23-83567432.09)÷（1+10%）×10%=34891941.56 元

為決策專家et給出的能成功應對突發事件的應急方案在指標cn下應達到的評估值，即期望值，作為評估候選應急方案優劣的參考對象，是1個CFGJ，可將其轉換為PD-HFLTS，t=1,2,,T，n=1,2,,N；

B 項目銷項稅額= (26789459.90-3589436.57)÷（1+10%）×10%=2109093.03 元

C 項目銷項稅額= (11567876.46-2463787.09) ÷（1+10%）×10%=827644.49 元

計算出每個項目的銷項稅額之后，按照適用稅率計算其進項稅額。

A 項目進項稅額=159786889.80×10%+32578697.45×6%+61235789.80×16%+5687954.85×16%=28641209.97 元

B 項目進項稅額=4678987.68×10%+3145757.23×6%+1875356.13×16%+246738.13×16%=996179.2834 元

C 項目進項稅額=3896754.30×10%+975478.60×6%+1256789.40×16%+114678.60×16%=667639.026 元

最后，計算三個項目應繳納的增值稅，用銷項稅額減掉進項稅額：

A 項目應納增值稅=34891941.56-28641209.97=6,250,731.59 元

B 項目應納增值稅=2109093.03-996179.2834=1,112,913.75 元

C 項目應納增值稅=827644.49 -667639.026=160,005.46 元

根據上文數據，三個項目應納稅金均有所下降。由此可見，對于碧桂園房地產公司來說，“營改增”之后企業的稅負降低，實現稅收公平，提高了企業的利潤。

四、房地產企業面對“營改增”影響的對策

1.健全財務管理制度

“營改增”之后，無論是計稅方法還是會計核算相比較之前來說難度都有所加大，在發票管理方面的難度也有所加大。以前的財務管理水平與現在增值稅稅制下所要求的水平不相適應。房地產企業必須積極應對，提高財務管理水平。首先應健全財務管理制度，達到提高財務管理水平的目的。

2.加強相關業務培訓

“營改增”之后，會計核算難度加大，對房地產企業財務人員的業務能力提出了新的要求，因此房地產企業要重視財務人員的培訓。首先，應加大培訓費用的比例，聘請專家為財務人員進行講解。其次，應當建立健全獎勵機制，鼓勵財務人員主動學習。