美國綠色保障房可持續(xù)發(fā)展動態(tài)（之二）

王志成

上期所述的保障性住房政策與可持續(xù)性策略的導向，對美國GAH建筑產(chǎn)業(yè)與市場的發(fā)展起到非常大的推動作用。到2016年底為止，通過LEED-ND認證的GAH建筑中有43%為政府參與或指定的。此外聯(lián)邦政府有500多個GAH項目申請LEED-ND認證，通過420項;州政府有1306個項目申請，通過1248項;地方政府有2007個項目申請，通過1762項。其中通過LEED-ND認證的GAH人居建筑經(jīng)典范例有：

案例1.伊薩卡GAH社區(qū)

該社區(qū)位于紐約中部的伊薩卡小鎮(zhèn)，曾獲得世界人居日組織頒發(fā)的“世界人居獎”。伊薩卡GAH社區(qū)以荷馬詩史中奧德賽美麗動人的傳說為藍本，承載著紐約中部小鎮(zhèn)的風土人情，創(chuàng)造以“家園、環(huán)保與自然”為三大主題的人性化居住空間。該項目占地176英畝，項目規(guī)模為GAH社區(qū)、生態(tài)村、高檔別墅區(qū)等5個社區(qū)。其中GAH社區(qū)項目，以先進的社區(qū)設計理念為初衷，在景觀設計上，社區(qū)遠景采用卡尤加湖軟化岸線、綠島、生態(tài)屏障、梯度降噪等一系列生態(tài)設計手法。目前，GAH社區(qū)項目一期30套雙拼住宅、二期80套聯(lián)排住宅已經(jīng)完工，采用的綠色技術有自然通風、風力發(fā)電、熱電合一、雨水收集等系統(tǒng)。售房目標是那些收入比購買商品房的人少，更比曼哈頓商業(yè)精英少的低、中等收入家庭。伊薩卡GAH社區(qū)由紐約州政府、市政府、公益組織MidPen和開發(fā)商合作建成。MidPen房屋主席馬修·富蘭克林說：“我們贊賞紐約市能有遠見為辛勤工作的中、低收入家庭提供高品質(zhì)、高密度、多功能的綠色社區(qū)公寓。”

案例2.南舊金山636號GAH社區(qū)

該GAH社區(qū)位于南舊金山市ElCamino路636號出租公寓區(qū)，曾獲得2013年圣馬刁縣可持續(xù)綠色建筑獎。該GAH項目由“EERE公益基金”組織MidPen房屋負責，南舊金山市、圣馬刁縣以及聯(lián)邦低收入住房稅收抵免計劃（LIHTC）等共同投資合作建成。該GAH社區(qū)地理位置佳，臨近主要公交線和Bart站以及購物中心，公寓離南舊金山高中僅一條街區(qū)。社區(qū)共有109間公寓，其中20間將為有特殊需要的居民預留。社區(qū)配備了健身房、社區(qū)中心、社區(qū)花園、計算機中心等設施。其住宅太陽能發(fā)電系統(tǒng)將提供50%的日常供能。

“圣馬刁縣是全國租金第三貴的縣份，在此建設保障性住房對當?shù)鼐用裼蟹浅Ｖ匾囊饬x”，國會議員杰基·斯佩耶說，“在此工作的人都負擔得起的租金是維持加州的商業(yè)競爭力的關鍵;而且GAH社區(qū)建成后也帶來了250個就業(yè)機會，這兩方面都有助于推動我們的經(jīng)濟。”

案例3.圣何塞吉什GAH家庭公寓

吉什GAH家庭公寓位于圣何塞市中心，采用城市混合居住模式;除向圣何塞的中低收入階層提供了35套保障性住房外，項目中還包括地下車庫、公共洗衣房和社區(qū)學校等公共服務設施，以及建筑物底層的1家便利店與1個美發(fā)沙龍。可持續(xù)建筑設計貫徹于該項目的全過程中：該項目占地6690m2，針對原址為一座加油站廢地性質(zhì)，建造前使用了特殊的土壤清理措施，避免了建設過程中可能對地下水造成的污染;在遵循GAH家庭公寓與環(huán)境高度協(xié)調(diào)方面，為了消解建筑物過大的體量，建筑師在4層高的建筑中插入了6片斜面，使之在與周邊住宅建筑取得良好聯(lián)系的同時區(qū)別于周邊大體量的公共性建筑;對于居住者的人文關懷也體現(xiàn)了綠色建筑的精神，鑒于低收入者通常沒有私家車，需要社區(qū)幫助，以及健康情況較差等實際情況，開發(fā)商安排了一系列的針對性措施：為所有居住者提供了免費公交卡（Eco-pass）和社區(qū)學校;將35%的居住單元按照無障礙標準設計并預留給有身心障礙的居住者;而基地西側的道路上建有城市輕軌，除輕軌西側為住宅區(qū)外，基地的另外三面均為商業(yè)、酒店與學校等服務設施。

案例4.新卡弗GAH公寓

新卡弗GAH公寓位于洛杉磯城中心的南部，緊鄰圣莫尼卡公路。其建筑面積57000平方英尺，有97個住宅單元，專為無家可歸的老人和殘疾人提供GAH居住。該項目建筑設計力求最大化利用環(huán)境生態(tài)的可持續(xù)條件，建成一座包含大批小型、高度同一性單人房間的6層高的圓形建筑物。其螺旋形造型在建筑物的中央限定出一個私密的露天庭院，并給每個單元提供了自然光線和各個方向的景觀視野。外墻采用鋼筋混凝土封閉式設計，解決了噪聲問題;內(nèi)部采用輕木結構，方便施工，大幅提高了建造速度。而立面強調(diào)了建筑、城市和公路的聯(lián)系，創(chuàng)造出一種微妙的光影效果：每當公寓外汽車自東向西行駛，公寓慢慢地向司機和乘客展開它鋸齒形的一面;每個樓層的外掛鰭狀遮光物為空間創(chuàng)造了光影的韻律，同時與建筑結構和屋頂排水設施結合，為住戶從庭院穿過時創(chuàng)造了光和色彩的體驗。該公寓地面層鄰近廚房、餐廳和其他公用區(qū)的是醫(yī)療和社區(qū)服務中心，這些空間為住戶們提供了一個可持續(xù)生活方式的聯(lián)系網(wǎng)絡。作為新卡弗GAH公寓的投資者，洛杉磯貧民區(qū)住宅信托基金會主席曼弗雷·德科勒認為：“向無家可歸的老人和殘疾人提供綠色保障的公寓房和社區(qū)服務，包括在建筑中提供醫(yī)療服務、濫用藥物課程和案例管理，是對無家可歸者最為長期有效的幫助方式;綠色建筑設計支撐著這一目標的實現(xiàn)。”

案例5.舊金山Theatre廣場GAH公寓

該GAH公寓位于舊金山市，占地5277m2，項目原址是一幢建于1920年代的小型劇院。整個項目耗資2200萬美元，其中近50%的投資來自于推進保障性住房綠色建筑化的主要推動者——美國社區(qū)Enterprise公司。該項目屬于混合用地，除了針對極端低收入階層與無家可歸者的106套保障性住房外，還包括一系列其他功能如：公共洗衣房、信用合作社、衛(wèi)生保健院、社工服務中心、社區(qū)劇場和一些小型商業(yè)設施等社會可持續(xù)服務設施。該項目的環(huán)境友善與可持續(xù)的設計理念貫徹于整個項目的設計中。為了保證開發(fā)規(guī)模，避免本項目較大矩形立方體形可能對街區(qū)環(huán)境帶來的壓迫感，建筑師對建筑物作了高度融合的立面分割處理。此外，通過建構手法，光電節(jié)能與結構在設計中達到了良好的交融;建筑平面布局與建筑材料等都體現(xiàn)了相關再生資源集約利用的原則。弗吉尼亞科技大學建筑系教授吉米·瓊斯說“舊金山Theatre廣場GAH公寓證明，美國的‘綠色建筑概念已經(jīng)從公共領域逐步擴展到保障性住房建設中，并且體現(xiàn)在GAH社區(qū)建筑節(jié)能和低碳實踐的方方面面。”

美國GAH建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點

在政策引導和社會發(fā)展的雙重推動下，美國GAH建筑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展形成多元主體競爭與合作下的全產(chǎn)業(yè)鏈體系，體現(xiàn)在保障性住宅建筑節(jié)能和可持續(xù)實踐的方方面面。

全產(chǎn)業(yè)鏈體系即“一條龍”經(jīng)營體系，是以“研、產(chǎn)、銷”高度一體化經(jīng)營理念為主導的商業(yè)體系，將傳統(tǒng)的上游原材料供應、中游生產(chǎn)加工、下游的市場營銷全部納入企業(yè)高度掌控之中。全產(chǎn)業(yè)鏈體系并非每個環(huán)節(jié)都完全自己做，而是多元主體競爭與合作中做到每一個重要環(huán)節(jié)都完全掌控。其主體框架、產(chǎn)業(yè)模式、經(jīng)營特點與優(yōu)勢有：

一是GBC領推動力。美國綠色建筑委員會（GBC）是致力于綠色建筑創(chuàng)造國家繁榮并可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)推動力。GBC由15000家公司和組織，79家分公司和173000名具有LEED專業(yè)認證資格的專業(yè)人員組成，其綠色建筑每年為美國生產(chǎn)總值增創(chuàng)5000多億美元;而GBC的LEED-ND綠色建筑認證系統(tǒng)是綜合考慮GAH建筑設計、施工和運行的最權威的認證體系。到2016年底為止，通過LEED-ND認證的GAH建筑中，全美國有3100多個GAH社區(qū)項目獲得了LEED-ND認證認證，另有1030多個GAH社區(qū)項目已注冊;此外，14000個家庭建筑獲得了認證，另有63000家庭建筑已注冊。

二是PPP合作模式。該合作模式在美國GAH建筑產(chǎn)業(yè)中的興起，是采取了“政府/私人投資商/非營利組織”各方之所長，旨在避免之前公共住房以及聯(lián)邦資助私人建房的失敗，實現(xiàn)保障房的長期可持續(xù)發(fā)展。諸如伯克利市牛津廣場97套房的GAH社區(qū)、舊金山綠色改造的獵人景GAH項目、加州中部的弗雷斯諾GAH莊園以及波士頓的哥倫比亞角GAH社區(qū)均屬于PPP合作模式。此外，PPP不僅僅是一個融資工具，更是一個合作管理工具。無論是開發(fā)牛津廣場GAH社區(qū)的RCD社區(qū)資源發(fā)展公司，或是牽頭開發(fā)獵人景GAH項目的私企John Stuart房地產(chǎn)公司，還是開發(fā)哥倫比亞角GAH社區(qū)的波士頓市政府住房管理局，皆具此特點。為了社會目標，RCD與John Stuart這樣的私企甘愿降低利潤水平發(fā)展GAH產(chǎn)業(yè);改革后的波士頓市政府住房管理局，更加接近非營利組織而不是從前的住房管理局。可見，美國的新型保障房GAH，是政府、獨立開發(fā)商與私人投資商之間公私合作的PPP產(chǎn)物。到2016年，美國已經(jīng)建造至少1500多萬套這樣的住房，超過了前50年建造保障性住房數(shù)量的十倍左右。

三是CDC與GCP的協(xié)調(diào)動力。在美國GAH建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，有兩家全國性協(xié)調(diào)推動GAH社區(qū)開發(fā)的組織：一是地方啟動支持公司（LISC）;二是社區(qū)企業(yè)合伙人公司（Enterprise）;這兩家公司分別在2003年與2004年成立了GAH社區(qū)發(fā)展公司（CDC）與GAH社區(qū)項目開發(fā)公司（GCP），共同協(xié)調(diào)發(fā)動了全國性的人居環(huán)境資源，并在全美范圍內(nèi)開始了大規(guī)模開發(fā)綠色保障性住房項目，發(fā)揮了巨大的協(xié)調(diào)推動作用。以GAH社區(qū)項目為例，這個專門針對綠色建筑項目與可持續(xù)社區(qū)的開發(fā)與發(fā)展，僅在2015～2016年的兩年間就在全美開展和協(xié)助開展了184個應用綠色建筑適宜技術的保障性住房項目，提供了超過9300個居住單元。

四是多元主體式競爭的合作互補。在美國GAH建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，該特點在政府構建的多元參與框架下，企業(yè)成為必不可少的提供主體之一，并且與非營利組織各揚所長，合作互補。首先，GAH建筑是以新產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)與專業(yè)化建筑企業(yè)以及非營利組織的有效多贏合作、互相依存為前提的，因此拓展組織與建筑企業(yè)之間的合作關系尤其重要。例如獵人景GAH社區(qū)的改造是舊金山史上新型保障房成功的一筆：其目的是將一個近于貧民窟的老公房區(qū)域（包含267套1957年建成的老公房）改造成一個由800戶組成的中、低收入者入居的GAH社區(qū)。建成后，新的街道網(wǎng)絡與更大社區(qū)相連，其公園、兒童游樂場、停車場等便民設施齊全，并建有社會組織提供長期的社會服務設置;GAH社區(qū)所有建筑滿足GAH社區(qū)認證體系的LEED-ND標準。獵人景GAH社區(qū)由諸多政府部門、企業(yè)與非營利組織合作完成，John Stuart房地產(chǎn)公司是參與開發(fā)的企業(yè)之一。John Stuart是加州保障房物業(yè)管理行業(yè)的最大公司，以保障房管理效率高而得名，獵人景GAH社區(qū)物業(yè)現(xiàn)由該公司進行管理。

（未完待續(xù)）

編譯據(jù)：美國佛瑞斯特研究院的院刊《佛瑞斯特經(jīng)濟》雜志2017年9月號～10月號，原文作者：佛瑞斯特研究院產(chǎn)業(yè)首席研究員約翰·格雷斯博士;美國《IDOMC發(fā)展報告》2018年第4期，原文作者：美國聯(lián)邦產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事鮑勃·布勞頓博士;美國雜志《產(chǎn)業(yè)投資特刊》2018年1～3月號，原文作者：美國商務部產(chǎn)業(yè)投資局首席顧問約翰·史密斯博士