限價與搖號政策對房地產市場影響的經濟學分析

常灝宇

摘 要：均衡價格是供求雙方在競爭中自發形成的，具有良好的效率特征和公平特征。政府的最高限價會造成房地產市場的失衡，搖號制度表面上實現了公平，但進一步造成了效率損失、腐敗和實際的不公平。房地產市場的健康發展應尊重市場規律，從供給和需求側進行引導，而不是直接干預市場價格。

關鍵詞：最高限價;搖號;經濟學分析

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2019）03-0131-02

一、房地產市場的限價現象

隨著房地產市場“去庫存“的完成以及部分城市“搶人大戰”的進行，造成了全國一二線城市甚至三線城市房價的暴漲。中央經濟工作會議多次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調住房的居住屬性。但由于房地產的投資屬性，以及買房者的經驗性預期，“買漲不買跌”的投資心理，房地產市場的價格一路上揚。為了抑制房地產價格的暴漲，各地政府提出了限價政策。所謂限價政策，就是對預售證價格進行管制。根據統計，全國公開出臺限價政策的城市有31個。限價制度的實施在多個城市形成一二手房價格倒掛，使一手房需求量迅速增加，供給量不足。多個城市為了配合限價政策的實施，出臺了“搖號”制度。

限價政策能否控制房地產市場的價格？“搖號”會對經濟產生什么影響？本文利用經濟學原理的知識，對該問題進行了分析。

二、政府限價對房地產市場的影響

根據均衡價格決定理論，競爭性市場的均衡價格是市場上供求雙方在競爭中自發形成的，是市場中眾多的參與者在多重博弈后達到的短暫的均衡。當需求增加時，均衡價格會上升;需求減少時，均衡價格會下降。供給增加時，均衡價格會下降;供給減少時，均衡價格會上升。當價格偏離均衡價格時，比如，高于均衡價格時，市場上會出現超額供給。此時，供給方就會相互競價，價格會下降，直到供求均衡。當價格低于均衡價格時，需求方會相互競價，提高價格。總之，供求雙方的競價會使市場自動達到均衡，均衡價格形成，市場處于出清狀態，資源配置達到最優，這是理想的完全競爭的市場狀態，具有良好的效率特征和公平特征。

但是，市場供求雙方決定的均衡價格會高于大家的預期，尤其是涉及到民生的“住”這個問題，就會引起各種抱怨和矛盾。為了抑制房地產市場價格的暴漲，各地政府推行了預售證價格管制政策，其實質就是經濟學中的最高限價。

1.最高限價及其后果。最高限價是政府規定的某種產品的最高價格，最高限價總是高于市場的均衡價格的。上圖顯示了最高限價以及造成的市場不均衡。市場需求曲線D與供給曲線S 相交決定了均衡的價格與均衡的數量是（P0，Q0），政府規定的最高限價為P1，在P1較低的價格下，消費者的需求是Q2，而供給者的供給是Q1，從而造成了供給不足。

以上政策的后果在房地產市場中的表現就是，由于利潤的下跌，房地產開發商會減慢房子的上市速度，也就是“捂盤惜售”現象出現。比如，浙報傳媒地產研究院統計，2016年下半年至2017年上半年，杭州市區共有689.7萬方涉宅地出讓，而這些可建面積中只有135.1萬方上市，有554.6萬方未上市，未按計劃上市的占出讓宅地的80.4%。與此同時，由于政府的限價使得住房價格低于市場價格，買房人會迅速進入市場，市場上會流行著“買到就是賺到”的說法。因此在一些城市出現了萬人排隊買房的現象，甚至出現了成都7萬人瘋搶1千套房子的新聞，“憑關系”“倒賣房號”“賄賂置業顧問”等現象層出不窮。

2.“搖號”政策對經濟效率的影響。為了解決“限價”造成的供求不匹配以及市場中的黑色交易等問題，政府不得不采取配給制度。在房地產市場中與配給相對應的就是“搖號”制度。據報道，中國有8個城市發布了房源統一搖號的政策，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市，全部或者部分房源需要搖號讓出。但是，“搖號”制度會產生一系列的問題。

首先，“搖號”造成了效率上的損失。市場經濟是追求效率經濟的。效率經濟在市場分配領域遵循貢獻原則，誰的貢獻大，誰就應該多得。具體到房地產市場中就是，誰出價高，誰的貢獻大，誰就應該得到房子的所有權。“搖號”制度的設計，顯然是把得到房子的機會交給了命運或者不確定性，顯然不利于效率的實現。

其次，“搖號”有損公平。很多人認為，搖號雖然有損效率，但實現了公平。但實際上，搖號是很不公平的。即使搖號的過程完全正規，沒有內定，但得到房子的人并沒有比其他購房人更優秀，或者付出更多，或者對社會貢獻更大，或者對房子有較大的需求，僅僅是因為運氣好，就可以低價得到資源，進而在二手市場牟利，這顯然是最大的不公平。

再次，“搖號”會產生腐敗。由于人為的“限價”和“搖號”的巨大利益，會誘使有關人員濫用權力與關系，甚至行賄貪污來獲取“內定”的購房號，從而導致腐敗滋生。

三、房地產市場健康發展的對策

通過以上的分析，促使房地產市場的健康發展成了兩難困境，任由市場決定價格，價格虛高，“泡沫”嚴重，嚴重影響了普通群眾的生活，甚至一套房子花光了“六個錢包”付首付，導致消費降級，國民經濟增長放緩。如果政府干預，又會造成供不應求、腐敗滋生、損失效率和公平，那么，房地產市場如何保持健康發展呢？本文認為，政府應該充分尊重市場競爭，通過改善預期、改變供給等方法來改變市場需求和價格，進一步使房地產市場健康發展。

1.充分認清政府職能，充分尊重市場規律。競爭性市場是一種較好的市場，它能夠實現資源的最優配置。尊重這種自發的秩序，便能夠保證市場經濟的良好運行，同時，競爭性市場也可以實現結果的公平。政府要做的就是財富、資源稟賦的再分配，盡量使市場主體起點公平。國家應該通過財稅制度、再分配制度等保證弱勢群體能夠享受到惠民措施。但是，對市場價格的直接干預是不合理的。尊重市場規律，體現在住房制度上就是，高收入靠市場、中等收入靠政策支持，而低等收入就要靠政策支持。

2.從需求方來看，通過改變預期進而減少投資和投機需求。政府要堅持對房地產市場的定性，“房子是用來住的，不是用來炒的”，突出房子的居住功能，降低房子的投資投機功能，改變住房價格會進一步上漲的預期，從而降低需求，使需求曲線進一步向左下方移動，進而使價格下降。另一方面，對于價格上漲較快的地區和城市實行嚴格的“限購”和“限售”制度，區分剛性住房需求和改善型住房需求以及投資需求，通過這些措施進一步改變市場的需求曲線，通過市場的方式改變市場價格。

3.從供給方來看，通過多種渠道完善住房供給制度。供給不足是導致住房價格居高不下的主要原因，因此，改善住房供給制度是解決房價問題的根本舉措，建立多主體供應、多渠道保障、租售并舉的住房制度將是未來住房制度改革的新方向。

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