房價波動的可能影響

況偉大

【摘要】房價下跌對中國經濟有兩種相反的影響。一方面促進經濟增長，另一方面，增加金融風險。也就是說，房價下跌對消費、投資、實體經濟有正面的影響，對銀行安全和地方債風險有負面的影響。為使經濟“脫虛向實”，實現經濟轉型升級，防范和化解系統性金融風險，應嚴控房貸和地方債規模，從而將房價下跌幅度控制在一定范圍之內。

【關鍵詞】房價下跌 經濟增長 金融風險

【中圖分類號】F293.3 【文獻標識碼】A

根據國家統計局公布的數據顯示，2018年房價上漲勢頭總體上被遏制了，房價下跌趨勢日趨明顯。同時，中國經濟正面臨“三去一降一補”的供給側結構性改革，這不僅事關中國經濟轉型升級的成敗和系統性金融風險的化解，而且事關房地產市場的走向。

房價下跌總體上會擴大消費

對無房者和租房者而言，房價下跌能增強房價和租金的支付能力，擴大住房消費和日常消費，不僅能解決住房問題，而且能促進經濟增長。對擁有多套房的有房者而言，房價下跌使房產價值縮水，高債務杠桿的有房者甚至可能出現負資產，從而減少消費，抑制經濟增長。根據西南財經大學2013年《中國家庭金融調查報告》顯示，本地人口中無房戶占10.5%，一套住房的家庭占70.5%，二套及以上住房的家庭占19%;外地人口中無房戶占71.4%，一套住房的家庭占25.2%，二套及以上住房的家庭占3.4%。盡管住房具有消費和投資雙重屬性，但第一套房的消費屬性占主導地位，不具有財富效應。因此，房價下跌時，占比很小的二套及以上住房家庭減少消費，占比很大的無房戶和一套住房的家庭增加消費，總體上擴大了消費。有關中國住房消費的研究發現，房價上升抑制了住房消費和非住房消費，因此，房價下跌能促進消費。此外，無房戶和擁有一套住房的家庭通常是中低收入者，擁有二套及以上住房的家庭通常是高收入者，房價下跌會進一步擴大無房戶和一套住房家庭消費，促進經濟增長。

住房租賃市場和所有權市場相互關聯、相互影響，導致房價和房租共同波動。因無房戶既可買房也可租房解決住房問題，房價下跌不僅會促進買房者的住房消費和日常消費，而且會降低租金，促進租房者的住房消費和日常消費，加快經濟增長。大量研究發現，房價上升加劇貧富差距。因此，房價下跌會降低貧富差距，進一步擴大消費，促進經濟增長。

房價下跌會減少投機性房地產投資

投資拉動經濟增長，是中國經濟增長的主要拉動力。一般而言，投資可分為房地產投資和非房地產投資。房地產投資分為房地產開發投資（生產性房地產投資）和購買投資（非生產性房地產投資），房地產開發投資決定供給，購買投資決定需求。通常，房價下跌減少房地產開發投資，增加房地產購買投資。鑒于房地產開發周期較長，房地產開發投資對房價變動的彈性小于房地產購買投資，房價下跌會使房地產投資總體上增加。

房價下跌不僅影響房地產投資，而且影響非房地產投資。需指出的是，投機者只“買漲不買跌”，房價下跌會減少投機性投資。若投機性投資占主導，房價下跌會減少房地產投資，增加非房地產投資，促進實體經濟增長;若投機性投資不占主導，房價下跌會增加房地產投資，擠出非房地產投資，不利于實體經濟增長。2017年，中國房地產開發投資和銷售額分別占GDP的13.27%和16.16%，合計29.43%，房地產投資占比較高，房價下跌會顯著影響中國經濟增長。目前，中國房地產高庫存和高空置并存，個別地區還出現了“鬼城”，房價下跌有利于擠出投機性房地產投資，增加非房地產投資，避免房地產和城市發展誤區，促進經濟轉型和產業升級。

房價下跌顯著提高了非房企的創新能力以及加快房企轉型，有利于實現經濟“脫虛向實”

房價下跌對實體經濟有四方面影響。首先，土地作為房屋的生產要素或投入，房價下跌降低了地價，從而降低了非房企的土地成本和生產成本，提高了經濟產出，促進了實體經濟增長。其次，房價下跌降低了房地產回報率，從而降低了非房企從事房地產開發和投資業務的動機及概率，促使非房企由多元化經營變為專業化經營，由“不務正業”到“務正業”，擴大非房企的研發支出，促進非房企的技術創新，從而壯大實體經濟。再次，房價下跌會促使房企轉型和資產重組，進一步“去房地產”，向非房地產行業發展，有利于經濟“脫虛向實”。最后，房價下跌降低了非房企房產的抵押價值，降低了非房企的融資能力，從而減少了經濟產出，抑制了經濟增長。

綜上，房價下跌對實體經濟既有促進作用，也有抑制作用。僅有少數研究認為房價上漲促進了創新，大部分研究發現房價上漲抑制了創新。因此，盡管房價下跌減弱了非房企的融資能力，但顯著提高了非房企的創新能力以及加快房企轉型，有利于實現經濟“脫虛向實”，促進高質量的經濟增長。

房價下跌將直接危及銀行安全，還會減少地方政府土地收入，增加地方債風險

銀行是房貸的核心部門，住房又是房貸的抵押品，住房泡沫將直接威脅銀行安全。首先，盡管銀行易受信用風險、利率風險和流動性風險影響，但房價波動對銀行安全影響最大。住房泡沫不僅導致房貸違約，而且因資本不充足導致美國、英國、西班牙、冰島等國家的商業銀行倒閉。房價泡沫是金融危機的前兆，房價是金融部門脆弱性的重要指標。因此，房價下跌將直接危及銀行安全。其次，房貸規模顯著影響銀行安全。房貸占比越大，銀行風險越大。根據國際經驗，若房貸占比超過30%，銀行將面臨嚴重的流動性風險。目前中國某些零售銀行的房貸比重已超過30%，房價下跌易導致嚴重的房貸違約和銀行風險。最后，銀行安全還取決于銀行資本充足率。事實上，盡管中國商業銀行的資本充足率逐年增加，但房價下跌風險通常被低估，可能仍無法滿足住房蕭條期對資本充足的要求。

房價下跌影響土地財政和地方債風險。眾所周知，中國城市土地屬于國有，實際屬于地方政府所有，土地出讓收入屬于地方預算外收入，被稱為“土地財政”。土地財政大多用于城市基礎設施和公共設施等生產性公共產品的供給，促進了經濟增長。因此，若土地出讓收入減少，則會減少生產性公共產品，阻礙經濟增長。

據審計署2013年第32號審計公告，截至2012年底，11個省級政府、316個市級政府和1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額為34865.24億元，占省、市、縣三級政府負有償還責任債務余額93642.66億元的37.23%。為防范地方債風險，自2010年中央加大了地方債特別是地方融資平臺（城投債）的清理整頓，2017年中國地方債務規模降為166676.08億元，為GDP的20.15%，分別為土地出讓收入和地方預算內收入的4.57倍和2.43倍。自2011年，隨著中國經濟和城市化增速放緩，土地收入占預算內收入比重逐年下降，已由2011年的1.54倍降為2016年的0.50倍，土地財政償還地方債能力在下降，地方債風險在增加。另外，無論土地作為資本（生產要素）還是資產，房價與地價受共同因素影響，具有共同運動特征。因此，房價波動引發地價波動，影響土地財政和地方債風險。房價下跌不僅會減少地方政府土地收入，而且會降低地方債償還能力，增加地方債風險，引發主權債務危機和銀行危機，損害經濟增長。

綜上，房價下跌使中國經濟面臨兩難境地。若房價大跌，銀行和地方政府將面臨銀行危機和主權債危機。若房價下跌太小，對經濟增長的促進作用有限，不利于經濟“脫虛向實”，不利于經濟轉型和產業升級。為破解房價下跌困局，實現經濟轉型和產業升級，防范和化解系統性金融風險，一方面應嚴控房貸和地方債規模，另一方面應根據房貸和地方債危機發生條件，科學測算房價下跌的最大值，將房價下跌幅度控制在一定范圍之內。