中國樓市繼續(xù)趨穩(wěn)

于靖園

“十年前沒買房，現(xiàn)在買不起，今年的新年愿望就是房價能跌，我能買得起房。不知道愿望可否實現(xiàn)？”

“2018年我終于湊夠了首付買了一套小房，我希望新的一年房價能上漲，讓我的房子升值。”

新年伊始，來自全國各地的網友紛紛在網上許下自己的小小心愿，而這些心愿，有很大一部分與“房價”息息相關。

降溫 易居房地產研究院分析預測，2019年全國樓市將延續(xù)2018年8月開始的降溫進程，全國多數地區(qū)的樓市都處于過冬狀態(tài)。

降溫仍在繼續(xù)

在各大城市的市中心，還是走幾步就能看到鏈家、我愛我家等房產中介店，而關于買房租房的交易平臺也在互聯(lián)網上層出不窮。《有樓萬事足》的紀錄片也登上了微博熱搜，網友們訴盡了買房租房的辛酸歷程……在剛剛過去的2018年，房地產市場的發(fā)展趨勢、城市圈發(fā)展等無疑依舊是備受關注的社會話題。

近日，鏈家集團董事長左暉在接受采訪時對這些話題表達了看法。他表示，“從熱度來看，如果說2016年的熱度是100，那么2017年可能就是30，2018年可能是50、60。2018年是一個相對比較平穩(wěn)的市場。并且我們預期未來幾年，樓市很難是一個很熱的狀態(tài)。換句話說，其實我們今天房價高速增長的壓力比前兩年要小不少。”

中國房地產業(yè)協(xié)會的中國房價行情顯示，2018年10月北京二手房均價為6.21萬元/平方米，同比下滑了4.07%，價格已經回到了2016年底的水平，二手房房價下跌的同時，新房市場由于成交的下滑，庫存量有所提高。不僅如此，全國重點城市的二手住宅掛牌均價環(huán)比下跌0.1%，已經連續(xù)2月下跌，其中下跌城市有46個，平均跌幅0.78%，下跌的城市中一大部分是一線及熱點二線城市。不難看出，熱點城市的房地產市場降溫仍在繼續(xù)。

那么，2019年的樓市又會怎樣呢？

近一個多月來，多個地方松綁了限購或者限售政策。其中，最為明確的是山東菏澤市，明確提出取消限售條件，這被理解成為“打響樓市松綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購房限制。

1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知，暫停“搖號售房”規(guī)則。2018年12月底，廣州市出臺最新規(guī)定，可異地提取公積金進行購房;幾乎同時，佛山市取消了購房最低準入條件。

1月初，在上海梅賽德斯奔馳文化中心的講臺上，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱給出了他的年度預測。

在他看來，房地產仍是中國經濟的壓艙石和穩(wěn)定劑，新的一年部分地方調控“四限”有望放松，地產行業(yè)規(guī)模或將下降10%。

對于2019年房地產市場的成交規(guī)模，丁祖昱給出了“13萬億元”這個數字。他認為2019年房企整體銷售總金額預計在13萬億元左右，銷售面積預計也會出現(xiàn)回落。

在去年年初，丁祖昱曾經認為，2018年房地產行業(yè)整體銷售規(guī)模將環(huán)比2017年微降，但根據克而瑞地產研究中心的統(tǒng)計，去年整體銷售金額達到了15萬億，比2017年時增加了不少，多數房企的累計銷售業(yè)績依然保持同比增長。

盡管在上一年預測錯誤，但這一次，丁祖昱還是給出了成交規(guī)模下降的預測，并認為“銷售金額和銷售面積的回落，在2019年一定會看到”。丁祖昱的依據是基于三四線城市2018年銷售表現(xiàn)的情況。

克而瑞地產研究中心的統(tǒng)計數據顯示，從2018全年成交結構來看，三四線市場依然是商品房成交規(guī)模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降。該機構認為，考慮到2018年下半年以來市場持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，預計2019年城市市場成交規(guī)模整體將下滑，而政策回調壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數三四線城市。

“三四線城市去年上半年在成交量上的占比為69%，但到了去年第四季度時成交占比下降到67%，整體成交乏力，因此2019年三四線城市的銷售壓力可能比此前兩年還要大很多。”丁祖昱說道。

抱最大的希望，做最壞的打算

“2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大的半年”，丁祖昱認為，房地產的調整剛剛開始，不會因為政策的變動發(fā)生180度的折返，對短期的市場不宜過度樂觀，要抱最大的希望，做最壞的打算。

而各大房地產機構的預測，也都是基于幾年內的數據分析，持保守的觀望態(tài)度。

易居房地產研究院分析預測，2019年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，預計全年同比下降6%左右，在持續(xù)四年增長后再次轉降。因此，易居方面在《2018-2019年全國房地產市場研究報告》中預測指出，2019年全國樓市將延續(xù)2018年8月開始的降溫進程，全國多數地區(qū)的樓市都處于過冬狀態(tài)。

該機構據此分析指出，“相關部門必須密切關注降溫節(jié)奏與幅度，轉變調控思路，由之前兩年多的緊縮型調控，慢慢過渡到擴張型調控;政策重心由防房價大起，轉向防大落，以確保全國房地產市場實現(xiàn)‘軟著陸，朝著平穩(wěn)健康的發(fā)展方向推進。”

針對2019年的政策走勢，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關部門和地方政府同時將關注地產領域包括銷售量、投資量、價格等下行所帶來的壓力，進而出現(xiàn)各類托底和提振的政策內容。從寬松的角度看，對于一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向，局部放松，尤其是普通住房標準、二套房貸認定、限價、限售、限購、公積金政策等方面，會有放松的可能。

“房地產需求端的政策將進一步寬松。其中房屋買賣市場上將對限購、限售等政策做進一步調整，尤其是一些房價上漲幅度有效控制、市場交易下行力度大的城市，預計放寬的可能性較大。”易居研究院在報告中進一步指出。

值得一提的是，社科院在2018年12月發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2018——2019）》中也同樣指出，綜合房地產市場周期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計2019年市場仍將保持總體回調、平穩(wěn)釋放的走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。

社科院的報告由此預計，未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度;二線城市可能最具放松的沖動和條件，激活樓市的熱度;三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。

社科院財經戰(zhàn)略研究院院長助理、《中國住房發(fā)展報告》主編倪鵬飛表示，2019年樓市最大的可能是——平穩(wěn)調整和再度分化。總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

“穩(wěn)”字確實是業(yè)界專家都普遍認同的看法。

旭輝集團總裁林峰也表示2019年樓市會持續(xù)平穩(wěn)。他預判，上半年的市場甚至會比2018年更差一些。“2019年上半年行業(yè)會跌入低谷期，下半年會趨于平穩(wěn)，應該不會出現(xiàn)大幅的暴漲情況，不管是量還是價，量可能會有一些回歸，價會到一個平穩(wěn)的水平。2019年綜合的市場均價估計會跟2018年差不多，2019年的量有可能比2018年略微縮一點。”