小產(chǎn)權(quán)房一本糊涂賬

王先生

小產(chǎn)權(quán)和大棚房，那不是一個(gè)級(jí)別

這十多年來(lái)，如果沒(méi)有買(mǎi)房賣(mài)房經(jīng)歷的，簡(jiǎn)直就不是北京人，為什么？生活水平提高了，手里有幾個(gè)錢(qián)，怎么辦？買(mǎi)房賣(mài)房，錢(qián)多的，買(mǎi)商品房;錢(qián)少的，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。不買(mǎi)不賣(mài)的還爭(zhēng)遺產(chǎn)繼承房產(chǎn)呢，看看電視里，因?yàn)榉慨a(chǎn)，兄弟姐妹打架的太多了。同學(xué)聚會(huì)，朋友吃飯，家人聊天，能少了房子這個(gè)話題么？在這堆人中，老張對(duì)于小產(chǎn)權(quán)開(kāi)悟是比較晚的一個(gè)，原來(lái)他只知道小產(chǎn)權(quán)，沒(méi)跟小產(chǎn)權(quán)打過(guò)交道，小產(chǎn)權(quán)是什么概念？就是沒(méi)有國(guó)家發(fā)的房本，現(xiàn)在叫不動(dòng)產(chǎn)證，不定哪天讓政府給拆了。

確實(shí)，政府也拆過(guò)不少小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)初，在昌平那邊，拆小產(chǎn)權(quán)都上報(bào)紙廣播電視臺(tái)了，但是，什么都怕但是。這跟遍地小產(chǎn)權(quán)房一比，占多大比例？簡(jiǎn)直是不成比例，近年炒的還有大棚房，大棚房跟小產(chǎn)權(quán)房根本不是一個(gè)概念。換句話說(shuō)，2018年拆大棚房拆得熱火朝天，聽(tīng)說(shuō)過(guò)拆小產(chǎn)權(quán)房么？大棚房是打著種菜的名義，在高高搭起的塑料薄膜掩蓋下，蓋起的磚瓦水泥房，而小產(chǎn)權(quán)房是一棟棟樓房，是一棟棟別墅、聯(lián)排，是綠樹(shù)掩映下的幾百平方米的大號(hào)司（英文house音譯）。大棚房蓋得再豪華，你敢蓋成三層的別墅，在藍(lán)天白云下戳著，或者被pm2.5繚繞成仙境？更或者四個(gè)單元的樓，一半是當(dāng)?shù)卮迕瘢话胧菦](méi)房本的外來(lái)人？不可能。當(dāng)初買(mǎi)大棚房的時(shí)候，他們就小心翼翼地問(wèn)過(guò)，政府讓蓋嗎？賣(mài)房的說(shuō)，在棚里邊蓋沒(méi)人管，飛機(jī)衛(wèi)星也拍不著。而那些小產(chǎn)權(quán)房，能拆么？拆了讓那些就地上樓，早沒(méi)了老房的村民上哪兒住去？總不能拆兩個(gè)單元留兩個(gè)單元吧。

這不，一說(shuō)房地產(chǎn)稅，還沒(méi)怎么著呢，就有人提出來(lái)了：小產(chǎn)權(quán)怎么辦？征稅？那就等于合法，你就得發(fā)房產(chǎn)證，不發(fā)證？憑什么征稅？給證？同一地段買(mǎi)商品房的不干了：退當(dāng)初我們多花的錢(qián)。讓小產(chǎn)權(quán)補(bǔ)錢(qián)？小產(chǎn)權(quán)的房主說(shuō)了，當(dāng)初買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)就因?yàn)闆](méi)錢(qián)，現(xiàn)在更沒(méi)有，再說(shuō)了，補(bǔ)地錢(qián)，就為交稅？智商為負(fù)也能算得清啊。而且那小產(chǎn)權(quán)不是一鄉(xiāng)一縣一市，而是全國(guó)各地層出不窮的呀。

那沒(méi)一扇完整窗戶的房子，就像是沒(méi)底的賠錢(qián)窟窿。

當(dāng)年綠樹(shù)環(huán)繞，只剩下今日的惶惑。

有一段時(shí)間，電視臺(tái)總是播字幕，意思是小產(chǎn)權(quán)房不合法，勸老百姓不要買(mǎi)，但商品房買(mǎi)得起么？而且老北京人就喜歡個(gè)小院子，院子是一般人甚至是那些稍微有點(diǎn)錢(qián)的人買(mǎi)得起得嗎？大約3年前，有一位覺(jué)得自己非常有錢(qián)的人，想在城里或者城邊買(mǎi)個(gè)小院，注意是小院，不是四合院三合院，就是有幾間好平房，有個(gè)百十來(lái)平方米的小院，有棵棗樹(shù)什么的就成的小院子。一打聽(tīng)，上億。從那時(shí)開(kāi)始，他才知道，在北京不上億敢說(shuō)自己有錢(qián)？那也膽太肥了。他那憑辛苦憑能耐掙來(lái)的幾千萬(wàn)，在北京算什么呀？沒(méi)錢(qián)就要真有能耐，不用花錢(qián)就能有小院，那更不是他敢想的了。別說(shuō)祖墳冒青煙，連爺爺那輩的墳都找不著了。

老張倒是比這位聰明，知道自己憑工資和手藝掙外快攢下的那幾個(gè)錢(qián)，在北京城里什么都不算，但他骨子里老北京的臭毛病不改：有個(gè)院子夢(mèng)，或者來(lái)個(gè)二層小別墅也成，怎么辦呢？那些年，他沒(méi)這能力，后來(lái)，是孫子繞他的膝。怎么繞呢？孫子先由他和老婆在懷里抱著，往他懷里嗆奶水，后來(lái)在他胳膊彎里坐著，再后來(lái)拉著滿小區(qū)跑，真是繞得他全身麻木，只剩下心里甜蜜。他終于明白了兒孫繞膝還有后半句：老家伙寸步難行。哪里也去不了，上廁所都得對(duì)機(jī)會(huì)。孫子大了，然后兒子兒媳抱著孫子，一家三口上澳大利亞定居去了。把兩個(gè)老東西甩了，不繞膝了，改繞“雪梨”歌劇院去了。

老家伙聚會(huì)，讓他動(dòng)了心思

老張并不老，年近六十歲，但在單位已經(jīng)屬于人嫌狗不待見(jiàn)，按照內(nèi)部規(guī)定也到了二線，拿著全額工資愛(ài)來(lái)不來(lái)，但還是有點(diǎn)失落，孫子也走了，正是需要再開(kāi)腦洞、創(chuàng)新頻道的時(shí)候。

一天聚會(huì)，有老同學(xué)拿他在京北山前買(mǎi)的別墅臭顯擺：200多平方米，三層，在小區(qū)正中，背靠山，山泉水入戶，現(xiàn)正裝修，準(zhǔn)備做地暖。最可心的是價(jià)格：170萬(wàn)。老同學(xué)還后悔，這是知道晚了，買(mǎi)的現(xiàn)房，要是買(mǎi)開(kāi)盤(pán)，才百十來(lái)萬(wàn)，還能自己出圖紙。老張的頭腦里立即展開(kāi)了一幅美圖：青山郭外斜，綠樹(shù)村邊合，中間是我家。他湊過(guò)去問(wèn)，老同學(xué)告訴他：這是去年年底買(mǎi)的，現(xiàn)在沒(méi)這價(jià)了，漲了100萬(wàn)。老張傻乎乎地問(wèn)：現(xiàn)在不是房地產(chǎn)低迷嗎？人家一臉不屑：我這是小產(chǎn)權(quán)，優(yōu)質(zhì)房源。還有差不多200平方米的綠地，種菜種草挖個(gè)坑養(yǎng)魚(yú)都行。老張還冒傻氣：多偏僻呀。看在老同學(xué)的份上，人家告訴他：旁邊修高速呢，坐公交三站地就到地鐵。附近的洋房也就是高層，倒是大產(chǎn)權(quán)。每平方米高出1萬(wàn)塊。

老張就在這一瞬間決定要開(kāi)始新生活，但他不喜歡別墅，喜歡四合院。

京城四周小產(chǎn)權(quán)院子多得很，但京東京南他不要，延慶和懷柔以及密云山后太遠(yuǎn)。他還以為不好找呢，結(jié)果是讓亂花迷了他的老眼。他去小湯山洗溫泉，停車(chē)等紅綠燈，有人上來(lái)發(fā)小廣告了，是大棚房，14.5萬(wàn)起。他收了一份，當(dāng)時(shí)還沒(méi)時(shí)興拆大棚房。他打電話過(guò)去，一問(wèn)，說(shuō)是在興壽那邊，他還沒(méi)去看呢，結(jié)果就看到拆大棚房的新聞了，嚇得他夠嗆。轉(zhuǎn)過(guò)天來(lái)小中介給他打電話，他說(shuō)出擔(dān)心：中介姑娘信心滿滿地告訴說(shuō)：叔叔，那我給您介紹別墅，平房，四合院？保證沒(méi)有問(wèn)題的，房源太多，您加我個(gè)微信，您看一下。

一些小產(chǎn)權(quán)“大House”因?yàn)椴缓弦?guī)最后成渣土了

老張微信看房，結(jié)果他相中了當(dāng)初最不想要的一套別墅，兩層，不到一百平方米，要價(jià)剛過(guò)百萬(wàn)。房四周據(jù)說(shuō)有200平方米空地。跟中介姑娘約好時(shí)間，老張和媳婦開(kāi)車(chē)前往。

小產(chǎn)權(quán)讓人大開(kāi)眼界，簡(jiǎn)直就是新天地

順著進(jìn)山的路，開(kāi)了十多分鐘，那是個(gè)小別墅群，至少有七八十棟，中介小陳姑娘告訴他：這里開(kāi)發(fā)有十來(lái)年了，別墅早就都賣(mài)出去了。確實(shí)也看得出來(lái)，全是裝修過(guò)的，當(dāng)時(shí)是初春，山還沒(méi)有一絲綠。小陳說(shuō)，等到過(guò)五一，人就都來(lái)這里過(guò)夏了。這套房子的主人買(mǎi)房以后就忙，一直沒(méi)住，現(xiàn)在全家移民美國(guó)了，就委托物業(yè)給賣(mài)掉，這種房子沒(méi)公攤，都是實(shí)得面積。

確實(shí)，房子挺大，一層是廚房客廳，二層是三個(gè)房間，上面是露臺(tái)，可以自由使用。最妙的是這里的地勢(shì)，處在淺山處，能把山外看清楚，而山外卻看不到這里。不但如此，這些別墅只是度假村的一部分，還有許多木屋和相應(yīng)的配套娛樂(lè)設(shè)施。小陳指著四周的山，過(guò)些天山桃花全開(kāi)了，樹(shù)也綠了，關(guān)鍵是空氣好呀，山外全是霾，這里地勢(shì)高，霾上不來(lái)。也確實(shí)，雖然僅比山外高一點(diǎn)，但老張已經(jīng)感覺(jué)到確實(shí)比山外的空氣好不少。

好處不少，老張卻對(duì)房子本身的地勢(shì)不滿意：山石壘起至少有20米高，填上土，蓋上別墅。老張心想，這墻要是塌了，或者地基一沉，跑都沒(méi)處跑啊。姑娘又給他介紹另一個(gè)地方，那房子在一個(gè)洼地里，背靠一個(gè)大山崖，山崖比房子還高，上半部是土，下半部是石頭，老張怕山崖塌了。這個(gè)別墅群里沒(méi)其他房源了，不過(guò)別急，小陳開(kāi)車(chē)帶路，去另一個(gè)別墅群，也是在山窩里。

這個(gè)別墅群在陽(yáng)坡上，地勢(shì)極為開(kāi)闊。小陳介紹：這里也早就賣(mài)光了，現(xiàn)在都是二手。果然，這棟二層別墅被收拾得特別好，院里是涼棚草木花樹(shù)，里面是陽(yáng)光房，地暖，浴缸，僅全套硬木家具就值二十萬(wàn)以上。房主原是某大學(xué)教授，現(xiàn)在調(diào)到南方某大學(xué)，全家搬走，只能忍痛甩賣(mài)，只是原房?jī)r(jià)加裝修價(jià)，外加送家具。老張沒(méi)挑出什么毛病，媳婦不太滿意：地勢(shì)太高，路有點(diǎn)陡，開(kāi)車(chē)不好走。于是又吹了。

想蓋小產(chǎn)權(quán)先要圈地，此處也只圈了地。

老張媳婦一低頭，嘿，滿地是鮮嫩的苦麻菜，也就是苦菜，她就拿個(gè)小石頭片往下弄。小陳也不好說(shuō)什么……

過(guò)了一天，小陳給老張打電話，又介紹新房源。又發(fā)來(lái)一堆房源，老張一看，這中介可是掄著胳膊上飯桌，滿胡嚕一氣的，哪里的房子都賣(mài)，昌平懷柔密云平谷順義通州燕郊，遠(yuǎn)到雄安大特區(qū)，近到西直門(mén)。老張嘆了一口氣，小產(chǎn)權(quán)原來(lái)這么有勢(shì)力。

從網(wǎng)上到網(wǎng)下，小產(chǎn)權(quán)一點(diǎn)不避諱

老張?jiān)陔娔X上輸入四合院，出來(lái)一大堆。尤以京北居多，他隨便點(diǎn)了一個(gè)京北的，滿屏皆是。他打電話過(guò)去，是個(gè)外地口音的女子，說(shuō)我們這里正有特價(jià)房，98萬(wàn)一套的三合院，建筑面積110平，院子150平方米。約好時(shí)間老張攜妻奔赴。

那地方真不錯(cuò)，離一座著名的水庫(kù)不遠(yuǎn)，有一處水上樂(lè)園。接他電話的人帶著老張七拐八繞，過(guò)了村，進(jìn)一大院，正是小產(chǎn)權(quán)所在。又進(jìn)一排小院中之一院。當(dāng)時(shí)中午，院子里一堆人正吃燒烤，滿院煙氣。老張已生厭煩，中介告訴他，就是這個(gè)院子。老張當(dāng)即決定不買(mǎi)，中介告訴他，還有別的院子，就是貴，當(dāng)然也更大，是兩進(jìn)院甚至三進(jìn)院，房子真好，院子真好，而且附贈(zèng)特別大的地，可以隨便種菜。價(jià)格也升到300多萬(wàn)到400萬(wàn)。老張是喜歡種菜的，院里許多地方已經(jīng)被人開(kāi)墾，各種農(nóng)家肥，有一種農(nóng)家肥老張很熟悉——光乎乎的驢糞蛋。中介告訴他：這是從農(nóng)村人家里弄來(lái)的。

老張覺(jué)得這里的地勢(shì)比較陰，而且房子地基太低，返潮，房子的半截墻皮已經(jīng)粉掉。

開(kāi)著車(chē)往回走，剛上曲里拐彎的村路老張就迷了路。老張決定順著路瞎走，而且就往山跟前開(kāi)。突然間，看見(jiàn)一道橫桿，停下車(chē)近前去看，不問(wèn)不知道，原來(lái)又是一處隱藏得極好的小產(chǎn)權(quán)四合院。車(chē)開(kāi)進(jìn)去，哇，極其開(kāi)闊的一處小盆地里，整整齊齊并排著的四合院，干凈整潔。看一處人家正在拾掇墻外邊的地，綠油油的韭菜和蔥，老張趕快過(guò)去搭腔，男主人極其熱情，告訴他這小院是他去年年初110萬(wàn)買(mǎi)的，裝修好了，今年這價(jià)至少得漲20萬(wàn)。他邀請(qǐng)老張進(jìn)院看看，院里種了好幾種樹(shù)，還有一棵獼猴桃樹(shù)。老張說(shuō)獼猴桃不是要一公三母嗎？人家告訴他：現(xiàn)在給雜交好了，一棵也結(jié)果。男主人帶著他到物業(yè)找經(jīng)理，沒(méi)看見(jiàn)經(jīng)理，看見(jiàn)經(jīng)理媳婦，經(jīng)理媳婦告訴他：有個(gè)業(yè)主正托她賣(mài)房呢，可以拿鑰匙看看。這是把東頭的院，真正的毛坯，門(mén)框都沒(méi)有，院子里茅草半人高。初步估算，省著裝修至少也得20萬(wàn)，這房子的要價(jià)也不低，150萬(wàn)。這房子地基高，磚的質(zhì)量也好。老張挺滿意，更讓老張滿意的是，墻外有一大片荒地，種什么都行。這時(shí)經(jīng)理也來(lái)了，告訴老張，這片地沒(méi)用，只要交千把塊錢(qián)給物業(yè)，永久使用。老張覺(jué)得房?jī)r(jià)高了，經(jīng)理說(shuō)問(wèn)問(wèn)業(yè)主回頭給回話。房?jī)r(jià)之外還要有個(gè)3萬(wàn)塊錢(qián)的過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。經(jīng)理告訴他，雖說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)房，但過(guò)戶要到區(qū)里相關(guān)部門(mén)辦手續(xù)的，蓋的是區(qū)里的公章。跟村委會(huì)蓋章的小產(chǎn)權(quán)可不一樣。這里的物業(yè)水電費(fèi)都加一塊兒，每年約是2500元。過(guò)了幾天，經(jīng)理回話：房主說(shuō)最低140萬(wàn)。老張有點(diǎn)舍不得這里，真是有山有水，但價(jià)格超出他的心理價(jià)位太多。他安慰自己：我的錢(qián)可不是大風(fēng)刮來(lái)的。而這里100萬(wàn)元左右的房子，老張又看不上。

院子的西邊還有很大一塊空地，老張問(wèn)經(jīng)理，經(jīng)理只說(shuō)：這個(gè)院子蓋了有十年了。老張不明白，一個(gè)住戶告訴他：十年前蓋的就蓋了，后來(lái)蓋的，都讓政府給拆了。你細(xì)看，那地基還在呢。

原來(lái)如此。小產(chǎn)權(quán)的地雷，弦在這里掛著呢。這以后經(jīng)過(guò)與更多的中介打交道，中介都是這么說(shuō)。

可誰(shuí)知這弦是真是假？

這個(gè)四合院小區(qū)的旁邊，還有好幾個(gè)類(lèi)似的地方，房?jī)r(jià)都比這里高，最少也要150萬(wàn)。更有別墅、疊拼，要問(wèn)為什么，人家說(shuō)了，我們這里的地產(chǎn)，屬于某單位，建設(shè)用地，不是大產(chǎn)權(quán)的大產(chǎn)權(quán)。拆誰(shuí)的小產(chǎn)權(quán)也拆不了這里。

終于買(mǎi)到簡(jiǎn)單實(shí)用便宜的小院

擁有一個(gè)小院是很多北京人的夢(mèng)

美宅與敗落，都是由磚頭組成的，只是碼放的形式不同。

老張又在網(wǎng)上查找房源，發(fā)現(xiàn)還有許多正在蓋著的小產(chǎn)權(quán)房，有剛蓋完的、有正蓋著的，有平原的、有山區(qū)的。這些新蓋的，老張一個(gè)不敢要，唯恐哪一天讓政府給拆了。他這一陣子跑，也沒(méi)少見(jiàn)拆了的小產(chǎn)權(quán)，墻立著，沒(méi)頂，荒草野樹(shù)繞著。他見(jiàn)過(guò)的最荒涼的是大墻之內(nèi)不少的別墅，也不知荒了多少年。不知是不是小產(chǎn)權(quán)，反正是沒(méi)人。老張還發(fā)現(xiàn)，賣(mài)小產(chǎn)權(quán)的人基本都是外地的，而且兩口子不在少數(shù)，還帶著孩子。

中介又給老張發(fā)了個(gè)信息：一個(gè)成熟小區(qū)，平原靠山，別墅，3層。老張一看，就是木屋結(jié)構(gòu)。房子從來(lái)沒(méi)人住過(guò)，也沒(méi)收拾過(guò)。門(mén)窗稍破，一層被水浸了半截墻。有院子，但偏小，種不了什么菜。但老張留了個(gè)心眼兒：等中介離開(kāi)以后，他又把車(chē)開(kāi)了回來(lái)，他相信肯定還會(huì)有別的賣(mài)房人。

他這個(gè)心眼兒留對(duì)了，剛回來(lái)就在路上被喊住了，原來(lái)是位已經(jīng)六七年未見(jiàn)的熟人。熟人就在這個(gè)院子里住。聽(tīng)他說(shuō)明來(lái)意，告訴他：這地方分四個(gè)院子，幾百戶呢，有平房排院、四合院、別墅木屋。你可以去找物業(yè)，有人托他們賣(mài)，還有的自己就在院門(mén)口貼著賣(mài)房電話。老熟人帶著他們轉(zhuǎn)。來(lái)到一住戶處，是一位50多歲的女同志，養(yǎng)著雞鴨、種著樹(shù)，還有一大片菜地。女同志告訴她，在這里住了十來(lái)年了，冬天也不走，燒鍋爐，有賣(mài)煤的，直接給送家來(lái)，今年還不知道呢？政府通知了，不許再燒煤，要改電暖或者燃?xì)猓裨梗細(xì)庖矝](méi)人給鋪管道啊。她把在二環(huán)邊的三居室租出去了，老張一想，這每月至少1萬(wàn)的收入啊。

物業(yè)的人帶著老張看了幾處房子，老熟人還說(shuō)那邊不是有40萬(wàn)一套的么？物業(yè)的人說(shuō)：那是前年了。老張?jiān)谛^(qū)里轉(zhuǎn)了幾圈，跟見(jiàn)到的人聊，這些人都很奇怪，恨不能把知道的全告訴老張。

老張看中了一套，房主告訴他：65萬(wàn)，手續(xù)費(fèi)你另出。老張一還價(jià)，對(duì)方說(shuō)了，干脆這樣，63萬(wàn)，包括手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)，過(guò)戶時(shí)必須交的兩年物業(yè)費(fèi)5000，院子里的地，是請(qǐng)孫大姐給種的，一年3000，還有亂七八糟的全包了。行不行？老張也打聽(tīng)好了，相同的戶型，去年年中的價(jià)格就是60萬(wàn)。老張一口答應(yīng)：就這么著吧。

房子是連排當(dāng)中的一戶，戶與戶以竹籬相隔，老張的鄰居小趙問(wèn)完價(jià)格，告訴老張：他的房子是去年底60萬(wàn)買(mǎi)的，他的原房主與老張的原房主是哥們兒，當(dāng)初買(mǎi)在一起，又一起賣(mài)。小趙打算一起買(mǎi)下的，但老張的原房東少于65萬(wàn)不賣(mài)。

后來(lái)老張因?yàn)橐稽c(diǎn)事給原房主打電話，說(shuō)起小趙，原房主說(shuō)：頭一眼看他就來(lái)氣，就不想賣(mài)他的。老張聽(tīng)了，覺(jué)得買(mǎi)房其實(shí)也有緣分一說(shuō)，現(xiàn)在他也終于買(mǎi)到自己稱(chēng)心的小院房。

（編輯·韓旭）

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