法律問題三則

周琴琴/安徽省銅陵市銅官區人民法院

1 未交房就預收物業費，是否合理？

Q：2019年1月初，白某收到開發商交房通知，驗房時發現房屋存在墻面不平整等質量問題，拒絕簽字收房，要求開發商整改。2月底整改完成，白某辦理入住，開發商工作人員表示已與物業公司簽訂了前期物業服務協議，要求其按協議交納一年物業費，從1月初算起，否則不予辦理入住手續。白某稱自己并未與物業公司簽訂上述協議，認為物業費交納時間應是簽字收房時。那么，白某的主張能否得到支持？

A：該案例涉及前期物業服務協議法律效力與物業費起交時間問題。

首先，前期物業服務協議是指建設單位與物業服務企業，就前期物業管理階段雙方權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同……對業主具有約束力。業主以并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！奔辞捌谖飿I服務協議突破了合同相對性，對業主有法律拘束力。案例中，開發商依法與物業公司簽訂了前期物業服務協議，白某以協議不是自己所簽為由拒絕交納物業費的理由不成立，故白某應根據協議約定預交一年物業費。

其次，關于物業費起交時間?！段飿I管理條例》第四十一條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”即房屋在尚未交付給買受人占有之前的物業費應由開發商交納，實際交付后由業主交納。對如何確定房屋是否交付，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外……”現實中，對房屋的轉移占用，也就是通常所說的把房屋鑰匙交給購房人。購房人未按時領取鑰匙的，何時收取物業費視不同情況而定，若因開發商原因不能按時交房，比如房屋質量等問題嚴重到無法居住，物業費自房屋修繕至符合交房條件、業主領取鑰匙時起算；若是購房人故意拖延收房，物業費自收到開發商交房通知書時起算。案例中，白某1月份發現的房屋質量問題未達到不可居住條件，整改也在保修范圍內。因前期物業服務協議對白某具有約束力，故白某物業費起交時間應為約定的交房時間，即2019年1月初。

綜上，前期物業服務協議對白某有法律拘束力，其需交納一年物業費，交納時間從2019年1月初起算。

2 業主家里被盜，能否向物業公司索賠？

Q：住在A 小區的張某下班回家，發現家中被盜，立即報警，在調取監控時被告知監控處于維修狀態，無法查看，此案至今未偵破。張某將物業公司告上法庭，要求賠償損失。張某與物業公司簽訂有物業服務合同，約定由物業公司安裝維修監控設備。那么，張某能否以公司未及時維修監控為由，要求其承擔賠償責任？

A：該案例涉及物業公司義務范圍以及賠償責任的分擔問題。

首先，物業公司義務范圍?！段飿I管理條例》第三十五條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”可知，物業公司管理義務來源于物業服務合同，其應按照合同約定行使權利、履行義務?！段飿I管理條例》第四十六條規定：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作……”物業公司是企業法人，不具備承擔預防和打擊違法犯罪的職能，社會治安管理、刑事案件的偵破追贓等工作不屬于其工作范圍，但其應按合同履行義務。物業對小區的安全保障義務主要有，安全防范、配合調查、協助處理緊急情況等。

關于物業公司要不要賠償問題。需明確兩點：一是物業服務合同是公共類服務合同，不是保管合同，業主家里失竊不是合同約定的管理范圍。物業公司對業主財產不負有保管義務，故張某不可基于物業公司未盡到保管義務要求賠償。二是張某家被盜，物業公司因未能及時維修監控設備，導致無法提供監控錄像，在一定程度上影響了案件偵破，造成張某損失。根據前述 《物業管理條例》第四十六規定，物業公司應盡到安全防范義務。而該案例中，物業公司疏于管理，秩序管理服務未盡到位。結合《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”物業公司需承擔相應違約責任。

其次，關于賠償責任的分擔問題。業主家中被盜，盜竊者為直接侵權人，物業公司應在其安全防范不力的責任范圍內擔責，具體比例需綜合考慮物業公司的服務等級標準及過錯程度、物業公司的違約行為是否影響了案件偵破、盜竊者是否已經退賠業主損失等情況。除法律另有懲罰性賠償規定外，賠償責任適用“損失填平”原則，若盜竊者已退賠業主部分損失，則物業公司賠償責任相應減少。

綜上，此案例中，張某的財產損失未得到賠償，物業公司未能提供監控信息，影響了案件偵破，綜合考慮其過錯程度，物業公司應賠償張某一部分損失。

3 高樓外墻磚墜落砸傷業主，物業公司該不該承擔賠償責任？

Q：業主吳某在小區內活動，不慎被高處掉落的外墻磚砸傷，案發時現場只看到物業公司張貼的告示，沒有其他防范措施。吳某與物業公司簽有物業服務合同，吳某據此要求物業公司進行賠償，那么其主張能否得到支持？

A：該案例涉及高空墜物致人損害的責任承擔問題。

關于高空墜物的責任主體和責任承擔原則，根據《侵權責任法》第八十五條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任?！笨芍呖諌嬑镏氯藫p害責任適用過錯推定原則，即所有人、管理人或者使用人不能證明損害的發生自己無過錯的，推定其有過錯，應承擔責任。

而在“所有人、管理人或者使用人”中明確具體責任主體的關鍵，是誰對該建筑物負有維修或者管理義務。根據《物業管理條例》第二條規定：“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”《最高人民法院關于依法妥善審理高空拋物、墜物案件的意見》 第12 條規定：“依法確定物業服務企業的責任。物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定或者法律法規規定、相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，造成建筑物及擱置物、懸掛物發生脫落、墜落致使他人損害的，人民法院依法判決其承擔侵權責任?！笨芍飿I公司是建筑物管理人，其未按照約定和法定義務及時維修、養護公共區域設施設備，以致建筑物共有部分，如外墻磚等裝飾品、保護品墜落造成他人損害的，應承擔侵權責任。吳某與物業公司簽訂了物業服務合同，房屋建筑主體共用部位的維修管理義務已轉移至物業公司，故物業公司有義務對小區住宅外墻進行維護，故物業公司是責任主體。

案例中，物業公司僅對外墻磚可能脫落進行了提示，卻沒有采取進一步的防范和保障措施，如對可能發生危害的區域進行圍蔽等，怠于履行職責，未盡到合理的維護管理義務，存在過錯，應承擔相應的侵權責任。

綜上，高空墜物致人損害責任主體為對該建筑物負有維修和管理義務的主體，即物業公司。物業公司未對小區內公共部位所存在的脫落、墜落危險采取明顯的安全隔離等必要措施，不能證明自身無過錯，需對吳某的損害承擔侵權責任。