寸田尺地登版籍

文 ｜ 景志剛

土改運動分田登記

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏……”無論是憂國憂民的先賢名士，還是現代都市的城漂一族，擁有一宅一地的安居之所，始終是古今不移的人生理想。

從土地登記、房產登記到不動產登記，一本精美的證書、幾張薄薄的紙頁，代表著土地房產的占有和法律賦予的權利，也當之無愧成為眾多百姓家中分量最重的資產憑證。

稅由籍生，籍為稅設

“稅由籍而來，籍為稅而設之。”古代的地籍又稱版籍、田冊，其最原始、最基本的含義，便是為征收田賦而登記土地所建立的清冊。隨著經濟社會發展，后世的地籍不再滿足于征繳賦稅之需，其作用逐步延伸到保護土地產權、保障土地交易，乃至為土地規劃、開發、利用和管理提供基礎資料。

土地登記是地籍建立的前提。“禹別九州，隨山浚川，任土作貢”，大禹治水土、劃九州、辨土質、定田等，開創了土地調查和登記之先河。商周時分封建制，天子上承天命、授土授民，將王畿之外的土地和人口逐級分封給諸侯、卿大夫和士，分別建立封國、采邑和食田，創設出集體勞作、人地一體的“井田制”。而支撐這一土地權利體系的，正是集戶籍、地籍、賦籍于一體的早期土地登記制度。

對于土地登記及地籍資料的重要性，古人很早便有深刻的認識。管仲在齊國推行“相地而衰征”，強調“戶籍田結者，所以知貧富之不訾也。故善者必先知其田，乃知其人，田備然后民可足也”，這里的“田結”即指土地圖冊。楚國“書土田”“量入修賦”，開展土地登記，按收成征繳賦稅。商鞅在秦國變法，提出“算地”“定分”之策。算地，調查、核算和掌握土地狀況；定分，以法律形式確認土地所有權，這些都構成了土地登記的基本框架。

黔首實田，編戶齊民

中華自古以農立國，農地與農業事關國運興衰。自秦漢起，為了增強國力、鞏固政權，歷代統治者均把清查登記土地、擴大賦稅來源作為治國理政的重要手段。

真正意義上的全國土地登記和地籍清查，發生于秦始皇31年（公元前216年）。贏政下詔“使黔首自實田”，責令所有占有土地的地主和自耕農，如實申報實際占地面積、產量和人丁數量。經審查核實后，評定產量、計算稅額、登記入冊并上報到縣，政府承認私有土地產權，以此為據征收田租。這也是歷史上第一次以法令形式明確土地必須依法登記。

漢代實行編戶齊民，將治下所有平民的姓名、年齡、籍貫、身份、相貌、財產等情況統統載入戶籍，當然也包括占有土地的數量和使用狀況。東漢建武十五年（公元39年），光武帝劉秀發現稅籍失實，還專門下詔要求各州郡復查核驗，在全國范圍進行大規模土地清丈詳查并登記入冊。隋唐之時，封建王朝進入鼎盛時期，全國統一的土地分級登記制度開始建立。“凡里有手實，歲終具民之年與地之闊狹，為鄉賬。鄉成于縣，縣成于州，州成于戶部”，先由鄉里登記和統計，匯總成鄉賬；再上報到縣，匯總成縣賬；再送達至州，匯總成州賬；最后上報到戶部。全國人丁數目、田宅數量、賦稅規模，一冊在手，一目了然。

砧基立簿，魚鱗作冊

由漢至唐的千余年間，戶籍一向重于地籍，人口、土地以及所需繳納的賦稅往往登記于同一本簿冊，以戶籍為主、地籍為輔，土地狀況僅作為附帶事項而登記于戶籍冊中。待兩宋時，經濟空前繁榮，土地交易活躍，土地清丈和登記技術大幅度提升，地籍方才脫離戶籍而單獨存在。

砧基簿。所謂“砧基”，即土地的四至。砧基簿興起于南宋紹興年間，隨經界法而施行全國。制作砧基簿時，先由農戶自行畫出田產形狀圖，詳列所有田產數目，說明每一塊田產的面積、范圍、位置、所屬鄉村及來源、等級等，交縣府核查并加蓋朱印，送專門負責土地登記的經界所審核后，發還各戶作為產權憑證。砧基簿一式五份，分別由農戶、鄉、縣、州和路轉運司保存。產權登記與交易均以砧基簿為準，田宅交易必須在雙方砧基簿注明，并在鄉、縣砧基簿批注，否則不予承認。

魚鱗圖冊。相當于現今的地籍圖和土地登記冊，初創于宋，興盛于明，傳承至清。魚鱗圖冊分為分圖和總圖，分圖以獨立地塊為單元繪制，官方統一編號，標明地域、戶主、坐落、面積、四至等；總圖將里、都、鄉、縣、州土地繪制在一起，水陸、山川、橋梁、道路及各獨立地塊依序排列，圖案形似魚鱗，故稱“魚鱗圖冊”。圖冊一式四份，分別存于縣、府、布政司和戶部。魚鱗圖冊作為最具代表性的土地登記方式，標志著古代中國土地管理制度的完善與成熟。

確權登記，定分止爭

古代的土地登記，稅賦征收是主因，產權證明為附屬。首次將以土地為中心的現代不動產登記引入國內的，當屬清末借鑒德日民法所編的《大清民律草案》，對不動產的定義、登記規則和效力均有明確規定。該法雖因清亡而終，其精髓卻由民國繼承。

孫中山先生大力提倡產權登記：“建國后讓一切業主自動向政府申報其產權及現價，由政府登記并發給權證。”1922年，北洋政府頒布中國歷史上第一部不動產登記法規——《不動產登記條例》，登記的對象為土地及建筑物，登記的權利分為所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、債權、租賃權。各地地方法院設登記處，專門負責不動產登記。

從1930年到1935年，南京國民政府先后頒布《土地法》《土地法施行法》，將土地登記和地籍管理以法律形式固定下來，規定對土地及其定著物的權利進行登記和變更登記，登記的權利包括土地所有權、地上權、永佃權、地役權、典權和抵押權，土地權利在登記程序進行中發生爭議由土地裁判所裁判。1946年，《土地法》修訂并公布《土地登記規則》，實行權利登記制，現代不動產登記制度初步形成。

不動產登記作為新生事物，很長一段時期不被公眾認可。北京地方審判廳登記處曾于1925年4月在全城張貼布告，宣傳不動產登記的好處：“北京的土地房屋自庚子變亂后，關系很復雜。有補簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實在不少。一經登記處登記，權利就算是永遠確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有。即萬一遇到兵災水火，契據丟失，不須登報聲明，不須找鋪保補契，就可以對抗第三人……”

民國時期土地所有權證

解放初期土地房屋所有證

集體土地使用證

國有土地使用證

不動產權證書

重建地籍，耕有其田

土地是農民安身立命之本，依靠工農革命起家的共產黨人歷來重視土地問題。從“一大”黨綱提出土地問題、“五大”通過《土地問題決議案》，到1928年《井岡山土地法》、1929年《興國土地法》，再到1931年《土地登記法》、1947年《中國土地法大綱》，分配登記土地、實現“耕者有其田”始終是一條主線。

新中國成立之初，土地登記隨土地改革推行全國。1950年6月，中央人民政府頒布《土地改革法》，規定“土地改革完成后，由人民政府發給土地所有證，并承認一切土地所有者自由經營、買賣及出租其土地的權利。”同年11月，內務部印發《關于填發土地房產所有證的指示》，規定“凡土地改革已經完成的地區，為切實保障土地改革后各階層人民的土地房產所有權，鞏固與提高農民生產情緒，不論農民新分的土地及原有土地，均應一律頒發土地房產所有證。”

改革開放以來，土地登記進入新的階段。1986年6月25日公布的《土地管理法》，規定國有和集體土地都必須由縣級或縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權或使用權。1989年11月國家土地管理局頒布《土地登記規則》，2007年11月國土資源部發布《土地登記辦法》，對土地登記的主體、對象、條件、程序、權利保護等作出具體規定。2014年11月，國務院發布《不動產登記暫行條例》，對土地、海域、房屋、林木等實施統一登記，不動產登記以全新的姿態再次登上歷史舞臺。

一寸土田，維系百姓冷暖；數尺竹簡，銘刻千載興衰。歷史不僅是英雄豪杰的戰場，更是普羅大眾的家園。正是這一家一戶的版籍、一圖一文的田冊，為我們展示著古老文明的滄桑軌跡，更將描繪出華夏大地的光明未來。