法律問題三則

曹國珍/北京盈科律師事務所

1 村民將在宅基地上建設的房屋出售給非本村村民，該房屋買賣合同是否有效？

Q ：2016年初，杜某（買方）同某村村民吳某（賣方）簽訂了《房屋買賣協議》，約定由吳某將在該村自建房屋的第三層毛坯套房出售給杜某。在合同履行過程中，杜某發現自己非本村村民，并無購房資質，遂主張買賣合同無效，應解除合同。吳某主張合同成立，并要求繼續履行合同。那么該合同是否有效？

A:此糾紛涉及宅基地轉讓協議的效力問題。

首先，合同是否有效。《物權法》第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定?！彼腥藢ψ约贺敭a的處分不得違反法律、行政法規的強制性規定。根據我國《土地管理法》的相關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。買賣雙方簽訂的《房屋出售協議》雖在協議中約定不轉讓土地，但根據“地隨房走”的原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。吳某自建的房屋雖屬其所有，但建房所用土地屬本村村民集體所有，買方會通過購買行為變相取得宅基地的使用權。當今社會宅基地分配仍具有社會保障性質，宅基地若大量交易將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失地農民將生活無著，會對社會秩序造成巨大沖擊。并且，根據《合同法》相關規定，有效的合同不得違背法律、行政法規的強制性規定。因此，賣方吳某將建設在村集體所有土地上的房屋出售給不屬本村村民的買方杜某，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了我國《土地管理法》的強制性規定，該合同應認定為無效。

其次，合同無效后買方該如何維權。我國《合同法》第五十八條規定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還?！比绻蚱渲幸环降倪^錯導致合同無效，由過錯方承擔締約過失責任。吳某基于合同收取的購房款應予以返還，杜某可以要求退還款項。本糾紛中，買賣雙方都違反了法律的強制性規定，導致協議無效的雙方均有過錯。因此，雙方應由各自承擔損失，無權向對方主張損失。

綜上，村民將建設在村集體所有的土地上的房屋出售給本村村民，合同才有效，出售給集體外的其他人，合同無效。

2 房屋共有人甲與征收方簽訂拆遷地補償協議后，不知情的共有人乙能否以“無權處分”為由請求確認拆遷補償協議無效？

Q ：2003年，武甲和武乙兄弟二人在本村小組共同出資承包三塊集體土地，并在該土地上共同自建了房屋。2017年，鎮政府實施征地拆遷，在未經武乙同意的情況下，鎮政府與武甲簽訂了《房屋搬遷補償協議》，武甲領走全部拆遷補償款，后房屋被拆除。武乙主張鎮政府與武甲簽訂的房屋搬遷補償協議無效，他的主張能否獲得支持？

A:該問題涉及行政協議在無權處分情況下的效力問題。

首先，本糾紛所涉及的協議為拆遷補償安置協議，而非一般的“一次性消費”協議。從協議主體、協議目的及法律行為來看，該協議屬行政協議。根據《行政訴訟法》第七十五條規定：“行政行為有實施主體不具有行政主體資格或者沒有依據等重大明顯違法情形，原告申請確認行政行為無效的，人民法院判決確認無效?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第九十四條第一款規定：“公民、法人或者其他組織起訴請求撤銷行政行為，人民法院經審查認為行政行為無效的，應當作出確認無效的判決?！贝思m紛中，協議并未從武乙處取得處分權。作為共有人之一，武甲無權單獨處分該財產，且鎮政府和武甲均無證據證明該《房屋搬遷補償協議》經原告武乙追認，因此，該協議對武乙不發生法律效力。武乙可以以此為由向法院請求確認協議無效。

其次，鎮政府作為拆遷人，負有的拆遷補償安置義務并不能以經過法院確認協議無效或撤銷為由免除，政府仍需重新與被拆遷人通過協商等方式作出補償安置?！缎姓V訟法》第七十六條規定：“人民法院判決確認違法或者無效的，可以同時判決責令被告采取補救措施；給原告造成損失的，依法判決被告承擔賠償責任?！睋?，鑒于該協議中存在的違法性和協議已履行部分的難以逆轉性，為有利于實質性化解行政爭議，本案在確認被訴協議無效的同時，鎮政府應當對拆遷補償安置采取補救措施。

綜上，房屋遇拆遷，共有權人僅有一人簽字，而其他共有權人不知情的情況下，拆遷補償協議會被認定為無效，但拆遷方仍需履行相應的補償安置義務。

3 在簽訂拆遷補償協議后，還能否主張原征收行為違法？

Q ：2017年初，劉先生與某市開發區管理委員會簽訂了拆遷補償協議。3日后，管委會按照約定將補償款發放到劉先生手中。2017年3月底，劉先生認為補償款數額過低，準備以“補償協議并非其真實意思表示，拆遷補償程序違法”為由起訴管委會。管委會認為，劉先生已經取得了拆遷補償利益，征收行為不再與劉先生產生利害關系，劉先生不能再作此主張。那么，劉先生在已經簽訂了拆遷補償協議的情況下，主張征收行為違法的請求能否得到支持？

A:該問題涉及補償協議與征收行為處于不同法律關系的問題。

首先，關于協議的效力。拆遷人與被拆遷人依法簽訂的拆遷補償協議，雙方均應按照協議的約定享受權利和履行義務。本糾紛中，劉先生認為“該補償協議并非其真實意思表示”的說法沒有法律依據。協議中雙方應具有相應的民事行為能力，協議內容應為雙方真實的意思表示，且不得違反法律及行政法規的強制性規定，在沒有特殊約定的情況下自簽訂即生效。因此，協議雙方應當尊重契約精神，劉先生和管委會都應當按照拆遷補償協議的約定履行義務。

其次，簽訂補償協議后發現原征收行為存在違法之處是否可訴。劉先生簽訂拆遷補償協議后，已形成了對原物權的處分。劉先生對原物權的關系已經喪失，主張提出行政訴訟的行政相對人關系已被切斷。此時，即使征收行為程序違法，也已經不對其造成現實中的任何影響。除非征收主體實質上存在違法之處，如無征收資質或未獲得相關機構授權，或者能夠證明原物權人是在受到欺詐、脅迫的前提下簽訂的協議，才可提起對征收行為無效的復議或訴訟。

綜上，簽訂拆遷補償協議后，協議雙方應當按照協議的內容履行協議。被拆遷人借“原行政行為程序存在違法之處”為由意圖推翻協議的，不會得到支持。