我國房地產企業債務融資問題及對策建議

喬曉荷

[摘要]房地產企業的發展對于我國經濟建設、民生建設都起到至關重要的作用。作為資金密集性行業，融資對于房地產企業的發展起到關鍵作用，債務融資作為房地產企業的重要融資手段，其在房地產企業融資過程中扮演著重要角色。為了降低房地產企業的債務融資成本，保障房地產企業的經營利潤，推動房地產企業的穩定發展，文章通過分析我國房地產企業在債務融資過程中的問題及成因，為有效降低我國房地產企業債務融資成本提出對策建議。

[關鍵詞]債務融資；債務融資成本；房地產企業

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901104

1我國房地產企業債務融資問題

我國的房地產市場自1998年商品化以來，連續十多年進入價格快速上漲、市場快速發展的階段，房地產業的暴利驅使各種資源涌入房地產市場，造成我國的房地產市場的火熱景象，商品房價格不斷飚升，房地產業不斷暴利擴張，引起我國房地產市場的融資成本不斷升高。近些年來由于我國的經濟下行壓力、國家對房地產市場的宏觀政策調控以及相應的貨幣政策收緊，我國房地產市場已逐漸回歸理性，進入房地產市場的“新常態”。目前我國房地產銷售面積增速、銷售額增速以及房地產開發投資增速都在放緩，房地產需求不斷降低，這些因素都在催生房價回落，但是土地成本、人力成本、稅費等相應的房地產開發成本一直處于高位，甚至持續增加，同時由于我國房地產上市公司在市場過熱時期為了不斷提高市場占有率，甚至利用影子銀行等方式進行融資，需要承擔高額的利息費用，以上幾個方面的原因造成了我國房地產企業承擔了較高的債務融資成本，甚至使得部分房地產企業無力償還債務，造成企業資金鏈斷裂，被逼退出房地產市場。

2我國房地產企業債務融資問題成因分析

隨著我國房地產市場進入“新常態”，全國房地產銷售逐漸遇冷且大部分城市房價有所下滑，而我國房地產企業的債務融資成本卻一直處于高位，造成這種現象主要有以下幾方面原因：

首先，在我國房地產市場處于過熱時期時，大量企業涌向房地產市場尋求暴利，房地產行業由于其具有資金占用量較大且成本高的特點，所以房地產企業需要不斷通過多種方式進行融資，不僅借助銀行貸款、發行債券等方式，還尋求影子銀行等進行高成本融資，以求得資金繼續擴張。在我國房地產市場處于過熱時期時，由于市場需求旺盛，預售的商品房在短時間內就被搶購一空，在這中間產生了巨大的經濟利潤，增值率甚至超過 100%，因此房地產企業也就不太注意融資成本的高低，但隨著近些年來我國房地產市場逐漸回歸理性，房產價格有所下跌，但土地成本、人力成本以及稅費等房地產的開發成本都在不斷上漲，使得房地產企業最終獲得的收益有可能無法保證其能夠負擔如此高額的債務融資成本，甚至可能無法保障企業收益，從而可能影響到房地產企業的資金鏈甚至是整個企業的經營運轉情況。

其次，商業銀行信貸政策總體收緊，受我國經濟增速持續放緩、樓市不斷降溫的影響，我國房地產成交量有所下降；由于我國房地產市場上資金的流動性趨緊，部分房地產企業的資金鏈甚至出現斷裂，從而推動我國房地產市場整體的流動性風險增加，使得我國國內正規的金融機構對于房地產企業的貸款申請保持更為謹慎的態度，甚至部分商業銀行已經開始逐漸收縮對房地產企業的貸款，與此同時，隨著我國政府針對房地產市場調控措施的持續深入，房地產企業在銀行間市場發行非金融企業債務融資工具受到嚴格控制，同時房地產行業信貸政策總體收緊，商業銀行逐漸通過差別化管理、總量控制、名單管理、壓力測試等多種手段嚴控我國房地產信貸風險，著重考慮房地產企業的各項指標，例如盈利能力、負債水平、公司規模等方面的因素，對房地產企業的貸款條件要求逐漸更為嚴格，因此綜合以上因素則在一定程度上促使我國房地產企業的債務融資成本升高。

最后，房地產企業債務融資方式較為單一，主要以銀行貸款為主，對銀行的依賴較大。我國房地產上市公司的資產負債率一般集中在60%～70%，很多房地產公司由于缺乏股權融資的渠道，其資產負債率可能會更高，債務融資比例更大。由于我國房地產企業的負債主要來自銀行貸款，使得銀行承擔較大的風險。一方面，隨著我國利率市場化的推進，商業銀行存款利率以及貸款利率逐漸全面放開，市場利率水平更能反映出市場的資金價格，之前由于受到利率管制被壓制的資金需求爆發，貨幣市場對于資金需求量增大，市場利率水平在一段時間內可能會被推升，加之房地產市場對于資金存在較大的需求，在一定程度上可能會繼續推動商業銀行對房地產企業貸款利率的提高，特別是對于中小型房地產上市公司來說，銀行為了提高自身的收益會增加對其的貸款利率幅度，但由于中小型房地產企業的對于銀行的議價能力較低，商業銀行會通過提高對其的貸款利率以覆蓋銀行所承擔的信貸風險；另一方面，由于房地產企業不僅可以借助銀行貸款，同時可采取債券發行、信托融資等多種方式進行債務融資，但由于我國資本市場目前發展還不完善，企業債券融資的“門檻”較高，一般只有那些公司規模較大、企業經營業績較好、企業的自有資本較大且聲譽較好的房地產企業可以發行債券進行融資，而且資本市場上適合房地產企業發行的債券品種較少且債券報批時間較長，融資期限條件也較為苛刻，從而造成我國房地產企業債券的發行費用總體較高，提高了房地產企業的債務融資成本，與此同時，由于近年來一些房地產信托產品沒有及時承兌甚至出現違約的不良現象使得如今我國監管層不斷加大對信托產品風險的監控，加之我國房地產市場目前整體的下行趨勢使得信托公司對地產信托的發行也保持更為謹慎的態度，逐漸減少房產信托產品的發放，因此從整體上推動了我國房地產企業債務融資成本的升高。

3降低房地產企業債務融資成本的對策建議

房地產企業的發展對于我國經濟建設、民生建設都起到至關重要的作用。作為資金密集性行業，融資對于房地產企業的發展起到關鍵作用，我國房地產企業優先選擇債務融資方式進行融資，債務融資成本作為房地產企業債務融資考慮的主要因素，因此為了降低房地產企業的債務融資成本，保障房地產企業的經營利潤，推動房地產企業的穩定發展，本文主要從宏觀和微觀兩個層面提出以下建議。

31宏觀層面的對策建議

（1）建立政府保險保證機構、專業性住房貸款銀行系統等國家專門的房地產金融機構，運用金融杠桿來調節房地產金融市場的資金供求，并根據不斷變化的房地產金融市場建立健全法律法規并及時制定相應的宏觀金融政策，使得我國的房地產金融體系能夠更加法制化、規范化地運行。

（2）應加強推動金融創新，推動我國銀行等金融機構創新金融業務，開發適合我國房地產企業融資的金融產品，為我國房地產企業提供有效的融資渠道以及良好的融資環境。鼓勵房地產企業通過多種方式進行融資，可根據企業自身的資金需求以及企業運轉情況合理搭配使用金融產品進行融資，不要局限于某一種融資渠道進行融資，有利于降低融資風險。

（3）由于目前我國債券市場規模有限以及對債券發行利率存在管制，盡管有些企業的信用級別較低，其價格也往往被高估，而使得部分優質的房地產企業價格被低估而提高其債務融資成本，故應加大推動發展我國債券市場，對于房地產企業債券發行的限制條件和要求進行適度的放寬，增大房地產企業發行債券的額度，鼓勵推出多種企業債券品種，擴大債券產品創新空間，為房地產企業充分進行債務融資提供條件，使得債券價格更多根據市場環境以及發行人的信用級別進行決定，從而優質的房地產企業可以有效降低債務融資成本。

32微觀層面的對策建議

（1）增強房地產企業綜合實力，提高企業自身融資能力。房地產企業應該對房屋建造質量的標準不斷提高要求，建造質量過硬的房屋，并且根據當地的人口比例、地區文化，設計開發出更加符合當地房地產市場需求的戶型，從而可以擴大當地消費者對于房地產開發企業所開發的商品房的需求，房地產企業的管理者應根據企業的經營運轉情況以及企業內部資金流、資金占用情況等方面合理確定企業的債務水平并安排債務期限結構，并且房地產企業管理層應該再對國家政策調整、市場動向及時把握，確立企業的發展戰略，大量開拓業務市場，豐富產品種類，充分發揮規模效應，擴大房地產企業規模，從而有效降低上市房地產企業的債務融資成本。

（2）積極拓展房地產企業融資渠道，建立多元化融資機制。我國房地產企業融資渠道較為單一，以銀行貸款為主，面對我國利率市場化不斷推進的趨勢不能坐以待斃，需要不斷積極探索利率市場化發展過程中房地產企業的融資機遇。除了銀行貸款、發行債券及上市融資以外，房地產企業可發展可轉換債券融資方式，可轉換債券兼具債權和股權性質，隨著房地產企業經濟效益的提高，一方面房地產企業可以獲得較低的融資成本，另一方面投資者也可通過將轉換債券轉化為股權，充分享受企業效益增長帶來的資本增值，在為投資者提供高收益的基礎上保障企業自身能夠得到較低的融資成本，有利于提高投資者對于房地產企業的投資力度。在考慮各種融資工具期限及利率等因素的基礎上，可通過房地產投資基金、信托基金、抵押貸款證券化等其他多種方式進行融資，充分利用各項融資工具的特點建立多元化的融資機制，以抵御資金風險，保障在企業發展和項目實施的各個環節上能夠資金充足。因此，房地產企業應通過不斷拓寬企業融資渠道，建立規范有序的多元化融資機制，充分分散和化解銀行風險，實現資本市場與房地產企業融資的有效對接。

（3）加強房地產企業信用制度和風險預警系統建設。利率市場化推進過程中，信用對于企業的生存與發展起著決定性的作用，對于房地產企業來說更是如此。從消費者角度來說，與其他一般生活消費品不同，購房對于個人，甚至是一個家庭來說都是一筆相對較大的開支，如果房地產企業不守信用，民眾購買的房屋質量不過關，不僅民眾的生活受到較大的不良影響，同時企業的聲譽也難以挽回，對房地產企業的持續發展會造成較大的不良影響，甚至危害到企業的生存及發展狀況，最終會對房地產企業造成不可挽回的損失。從債權人角度來說，企業的信用是決定借貸資金成本的重要因素，相較于不守信用的企業，債權人更愿意以較低的資金成本借貸給守信企業，使得自身的權益有所保障。因此，房地產企業需要不斷加強信用建設，增強信用理念，積極維護與銀行等金融機構的關系，為房地產企業減少債務融資成本打好基礎。當前我國的金融環境趨于復雜，風險的種類及程度相對多元化。在利率市場化改革的背景下，利率波動會更加頻繁，從而造成利率風險也會不斷加劇，因此房地產企業必須要盡快建立起風險預警系統，提高應對利率波動的風險的能力，通過對風險預警系統中內部及外部因素及時進行監控，對可能出現的風險，及時采取有效措施，排除風險，可為有效降低房地產企業的債務融資成本打好基礎。