房地產(chǎn)價格波動對區(qū)域金融穩(wěn)定的影響

李忠田

[摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)兩個行業(yè)的不斷發(fā)展，其之間的聯(lián)系也變得越來越密切，從而使兩者之間的風險傳遞更具有敏感性和迅速性。文章分析了房地產(chǎn)價格對金融體系穩(wěn)定性影響的5個傳導機制，并通過分析山東省房地產(chǎn)市場的相關(guān)指標對房地產(chǎn)價格變動對金融穩(wěn)定性影響做出基本判斷，并給出相關(guān)政策建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價格；區(qū)域金融穩(wěn)定；住房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201901085

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中比較重要的行業(yè)，對經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義，其中，房地產(chǎn)價格的變動本身不能導致金融一個區(qū)域的金融風險，其價格變動導致的個人或企業(yè)對銀行清償能力的不足則是威脅金融體系不穩(wěn)定的主要原因。到目前為止，已有許多文獻對房地產(chǎn)價格波動對金融體系穩(wěn)定性的影響進行了研究。BORIO（2001）從抵押物價值評估方式的角度上分析，雖然銀行為了確保自身的財產(chǎn)權(quán)益和貸款安全以購買的房產(chǎn)作為抵押，但是，當房價上漲時，房產(chǎn)價值的增加會助長信貸擴張能力，而在房價下降時則會縮緊信貸擴張能力，即信貸緊縮。PAUL（2001）認為，房產(chǎn)的價值主要取決于未來現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率、折舊等因素，但是，銀行本身是不能準確預測到這些未知信息的，只能根據(jù)以往及現(xiàn)在的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗分析來測算房產(chǎn)的價值，所以，當經(jīng)濟形勢發(fā)生巨大改變時，銀行就會遭受到大量的損失。

2作用機制分析

房地產(chǎn)價格的波動可以通過影響銀行的信貸關(guān)系進而影響金融體系的穩(wěn)定，文章主要通過以下幾個途徑分析房產(chǎn)價格與金融穩(wěn)定性的聯(lián)系：

第一，住房抵押。個人或企業(yè)向銀行申請貸款時可能會以房產(chǎn)作為抵押品以獲得信貸資金，當房產(chǎn)的價格下降時，銀行的權(quán)益會發(fā)生損失，進而造成信貸緊縮，因此，為了達到資本金要求，銀行可能會變賣資產(chǎn)并減少貸款的供給；相反，當房產(chǎn)價格上升時，可能會造成借款人財富增加的錯覺，即財富效應，個人對銀行的借貸能力增加，從而提高了個人的杠桿率，同時銀行也會面臨更多的資產(chǎn)暴露風險，使整個金融體系存在潛在的金融風險。

第二，貸款買房。貸款買房和住房抵押的性質(zhì)在本質(zhì)上是一致的。當今社會居民購買商品房的主要途徑是通過按揭貸款購房，當商品房價格上升時，銀行的貸款風險減小，銀行權(quán)益資本增加，與此同時，由于消費者對房產(chǎn)預期價格上升效應的存在，銀行也提高了自己的信貸擴張能力和對個人或企業(yè)的信用額度，如此循環(huán)反復，從而可能會形成房地產(chǎn)泡沫，使金融體系更加脆弱，可能進一步引發(fā)金融危機。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)貸款。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資主要是來源于開發(fā)貸款、公司債券、預收賬款等，其中開發(fā)商對某地產(chǎn)進行開發(fā)的資金主要是來源于向銀行的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的銀行的信貸能力主要是取決于所開發(fā)地產(chǎn)的價值，當房地產(chǎn)價值上升時，其獲得的信用貸款能力也得到提升，從而可能獲得更多的銀行貸款資金，加強對房地產(chǎn)的投資力度，進而促進房地產(chǎn)市場的繁榮，但又存在著潛在的金融風險，當房產(chǎn)價格下降時，銀行可能會遭受巨大的損失，從而威脅金融體系的穩(wěn)定。

第四，帶動作用。投資、消費和出口是拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”，由乘數(shù)效應，當對房地產(chǎn)進行投資時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會帶動關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，如建設房地產(chǎn)所需要的鋼材、水泥、玻璃等原材料、家電行業(yè)以及房產(chǎn)建筑、物業(yè)等服務業(yè)的發(fā)展。當房產(chǎn)的價值提高，開發(fā)商會更多地進行房地產(chǎn)投資，關(guān)聯(lián)行業(yè)在銀行的派生存款就會增加，從而使銀行的資產(chǎn)和權(quán)益資本就會增加，所以投資房地產(chǎn)的帶動作用對金融的影響也是非常顯著的。

第五，資產(chǎn)、負債時間上的錯配。房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，因此，銀行的房地產(chǎn)貸款是長期的。然而，在銀行資產(chǎn)負債表的負債部分，主要來源于累積的活期存款，即負債主要是短期的，這與貸款在時間上是不匹配的，資產(chǎn)和負債有效久期不同，從而使銀行本身面臨著利率風險和流動性風險，威脅著整個金融體系的穩(wěn)定。

3基于山東省房地產(chǎn)價格對金融穩(wěn)定性影響的分析

如下表所示，文章考慮到通貨膨脹的因素，將2006年的居民消費價格指數(shù)作為基數(shù)，以此對商品房平均銷售價格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和GDP在考慮到通貨膨脹的基礎(chǔ)上進行價格調(diào)整以得出實際價格或?qū)嶋H收入。

由上表可知，2007—2016年這10年間商品房平均銷售價格的增長率為6129%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10年間的增長率為9075%，人均收入將近翻了一倍，通過GDP在10年間的增長率也可以看出，國民總收入也大約翻了一倍，與其基本一致，均大于房價的增長率。所以這在一定程度上說明了山東省的商品房平均銷售價格還是比較合理的，說明在2007—2016年，從大體上來看，山東省的房價是不存在泡沫的。另外，有專家認為房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比值的正常區(qū)間是10%～20%，由表可知此值也在合理區(qū)間內(nèi)，也說明了山東省對社會固定資產(chǎn)中對于房地產(chǎn)開發(fā)投資程度還是比較合理的。

4政策建議

第一，從房地產(chǎn)市場的角度。現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的主要資金來源為銀行貸款，為了避免因房產(chǎn)資金過度依賴銀行的貸款，房地產(chǎn)企業(yè)應當通過多種途徑進行融資，實現(xiàn)房企融資方式的多元化，比如通過股票融資、債券融資、基金融資等等途徑，從而降低房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模擴張給銀行體系流動性帶來的壓力和風險，通過增強銀行體系穩(wěn)定性，從而增強金融體系的穩(wěn)定性。

第二，從銀行等金融機構(gòu)的角度。銀行等金融機構(gòu)應建立合理的風險管理體系、遵守金融紀律。當房價上漲時，銀行等金融機構(gòu)為了獲得更多的利益可能更多地進行信用擴張，在有房產(chǎn)作為抵押品的情況下更多地將貸款發(fā)放給借款者，從而使銀行等金融機構(gòu)的更多資產(chǎn)暴露在風險中，當房產(chǎn)價格一旦降低，銀行的不良資產(chǎn)將會增加，損失非常巨大。所以，銀行應當遵守金融紀律，完善自己的風險管理體系并建立合理的風險預警機制，嚴格按照規(guī)定進行操作，減少甚至避免損失的發(fā)生。

第三，從政府的角度。當房產(chǎn)的價格上漲時，處于上行的經(jīng)濟形勢掩蓋了真實的潛在風險，從而可能導致市場主體的非理性行為，使市場失靈。因此政府需要出臺一些政策使房產(chǎn)的價格處于合理價格區(qū)間內(nèi)，比如，當房價過度上升時，政府可以加強土地管理以防止房地產(chǎn)價格的過度上漲。同時可以通過多個途徑供應房地產(chǎn)市場產(chǎn)品，比如可以增加經(jīng)濟適用型住房、廉租房、保障房等。另外，可以通過稅收政策來抑制房產(chǎn)的投機行為。通過增加供給或者減少需求來控制房產(chǎn)的價格。最后，政府相關(guān)機構(gòu)應該加強金融監(jiān)管，避免房地產(chǎn)市場價格的過度漲跌，從而促進房地產(chǎn)市場的溫和、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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