影響2019年加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大要點(diǎn)

夏欣怡

新的一年已經(jīng)到來，華人海外房地產(chǎn)投資的重要目的地——加拿大，會(huì)出現(xiàn)怎樣的市場(chǎng)趨勢(shì)？本文將進(jìn)行解讀。

2018年加拿大重要房產(chǎn)政策回顧

回首2018年，對(duì)加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的無疑是政策，將2018年稱為加拿大房地產(chǎn)的政策年也不為過。總體來說，這一年加拿大主要出臺(tái)了三大房地產(chǎn)政策。

貸款壓力測(cè)試

2015—2017年，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來整體性牛市，漲幅巨大。正是在這樣的背景下，加拿大聯(lián)邦金管局于2017年10月17日完成了住宅房屋貸款指引（B-20法令）的最后修訂，收緊了貸款政策，其中最嚴(yán)厲的一條就是貸款壓力測(cè)試。新規(guī)之下，所有購房者都要進(jìn)行貸款壓力測(cè)試。測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是下列二者取其一：加拿大中央銀行公布的5年貸款基準(zhǔn)利息率（Benchmark Rate）;銀行實(shí)際批給房產(chǎn)買家的優(yōu)惠貸款利率加上2%。兩者中數(shù)值較大的一個(gè)就是貸款壓力測(cè)試的標(biāo)準(zhǔn)。在此政策下，原來可以購買72.7萬加元房產(chǎn)的買家，其購房能力下降21.6%，只能購買大約57萬加元的房產(chǎn)。這迫使很多買家能購買高端口房產(chǎn)的去購買中端口房產(chǎn)，能購買中端口房產(chǎn)的去購買低端口房產(chǎn)，而一些原本只能買低端口房產(chǎn)的買家，可能被暫時(shí)擠出了購房市場(chǎng)。2018年所有房地產(chǎn)政策中，這一政策對(duì)加拿大樓市的影響最大。

BC省海外買家稅

2018年2月20日，加拿大BC省政府宣布2018年預(yù)算，同時(shí)推出30條住房政策，主旨在于控制過高的房價(jià)，并提供更多可負(fù)擔(dān)的住房。在BC省新30條中，最受關(guān)注的是20%的海外買家稅，其主要內(nèi)容為：BC省范圍內(nèi)，大溫哥華、大維多利亞、菲莎河谷、基洛納、納奈莫5個(gè)地區(qū)實(shí)行20%海外買家稅。其中大溫原來就征收海外買家稅，但是稅率從15%提升至20%，而后面4個(gè)地區(qū)則是新開始征收。加上以多倫多為中心的已經(jīng)在征收15%海外買家稅的大金馬蹄地區(qū)，加拿大征收海外買家稅的大區(qū)達(dá)到了6個(gè)，涉及人口超過加拿大的1/3。至此，加拿大的高房價(jià)地區(qū)都開始征收海外買家稅。這個(gè)政策直接打擊了加拿大的高房價(jià)地產(chǎn)，使得一些購房者將目光投向了加拿大的低房價(jià)地區(qū)。

BC省房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅

2018年10月，BC省的大溫哥華、大維多利亞、阿伯斯福德市、米遜地區(qū)、基洛納市和納奈莫市開始實(shí)施投機(jī)和空置稅。該政策直接打擊了市場(chǎng)上的存量海外買家，只要不是加拿大稅務(wù)居民身份的海外買家，即使該房產(chǎn)僅供自己居住，依然要繳納該稅種。從房價(jià)角度來看，由于以華人為代表的海外業(yè)主，其持有房產(chǎn)多集中在中高端，所以該稅種的出現(xiàn)最主要打擊了應(yīng)稅區(qū)域的中高端房產(chǎn)。

除此之外，加拿大2018年出臺(tái)的和房地產(chǎn)有關(guān)的政策還有很多，但基本都偏利空。比如加拿大在2018年1月、7月、10月分別進(jìn)行了3次加息，使加拿大這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體偏向低迷。

加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)

右表是一份來自全球最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司瑞麥地產(chǎn)（RE/MAX）對(duì)加拿大主要城市住宅平均價(jià)格的報(bào)告及預(yù)測(cè)。

表 2019 年加拿大主要城市住宅平均價(jià)格預(yù)測(cè)

注：表中2017 年數(shù)據(jù)為全年價(jià)格，2018 年數(shù)據(jù)為2018 年1 ～ 10 月價(jià)格。

由表中數(shù)據(jù)可以看出，2018年加拿大房價(jià)比較高的城市，如西部最重要的城市溫哥華僅微漲2%，而東部最重要的城市多倫多甚至出現(xiàn)了4%的下跌。但是一些房價(jià)比較低的城市如奇利瓦克、溫莎、倫敦金士頓、夏洛特敦等，都出現(xiàn)了10%以上的價(jià)格增長。高房價(jià)區(qū)域地產(chǎn)價(jià)格緩漲甚至下跌，低房價(jià)區(qū)域補(bǔ)漲或領(lǐng)漲，正是2018年加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流趨勢(shì)。

而到了2019年，由于低價(jià)區(qū)域的房價(jià)已基本補(bǔ)漲完成，而高價(jià)區(qū)域由于受到政策打壓，也不會(huì)有太好的表現(xiàn)。因此，預(yù)計(jì)2019年加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)將以弱市調(diào)整為主，漲跌幅度不會(huì)太大。

2019年加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果

表 2019 年加拿大主要城市住宅平均價(jià)格預(yù)測(cè)

瑞麥地產(chǎn)對(duì)2019年加拿大的潛在購房者進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有36%的加拿大人考慮在未來5年內(nèi)購買房產(chǎn)，相較于2018年同期的48%有所下降。減少的原因正是前面提到的抵押貸款壓力測(cè)試，以及2018年3次加息造成的利率上升，這些政策對(duì)購房者的負(fù)擔(dān)能力造成了實(shí)質(zhì)性影響。有31%的調(diào)查受訪者表示，到目前為止，較高的利率并未影響其獲得房貸的能力。但不容忽視的是，2019年加拿大潛在的加息和房產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)仍可能會(huì)對(duì)買家產(chǎn)生影響。

此外，對(duì)于加拿大人來說，宜居性非常重要，超過一半的人希望住在更接近綠地、工作地點(diǎn)和能夠更好地使用公共設(shè)施的地方。各項(xiàng)調(diào)查的具體數(shù)字如下：

（1）52%的加拿大人希望住在離綠色空間更近的地方。

（2）47%的人希望更好地使用公共設(shè)施。

（3）35%的人希望靠近工作地點(diǎn)。

（4）37%的人希望住在離公共交通更近的地方。

（5）35%的人希望搬到另一個(gè)社區(qū)。

（6）59%的人強(qiáng)烈不同意在零售大麻商店附近居住。

上述調(diào)查對(duì)于2019年想在加拿大購房的華人來說有何意義？每個(gè)華人買房時(shí)，都希望滿足自己諸多的要求，但應(yīng)該認(rèn)識(shí)到：加拿大的華人雖然很多，是最大的少數(shù)族裔群體，但這里卻是一個(gè)以西人為主的地方。所以，購房應(yīng)該依照西人習(xí)慣，最好按照遠(yuǎn)離大麻、多綠地、多公共設(shè)施、多工作機(jī)會(huì)、公共交通便利的順序依次取舍，從而選出真正適合投資的房產(chǎn)。

三大影響因素

展望2019年，下述3個(gè)要點(diǎn)可能會(huì)影響加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

高降低升

這里的高有兩層含義：一是全國范圍內(nèi)的高房價(jià)豪宅、海景房、湖景房市場(chǎng);二是高房價(jià)地區(qū)，如溫哥華、多倫多等。同樣地，低也有兩層含義：一是全國范圍內(nèi)低房價(jià)的聯(lián)排、公寓市場(chǎng);二是低房價(jià)地區(qū)，如溫莎、倫敦金士頓、夏洛特敦等城市。2019年，有較大概率出現(xiàn)與2018年一樣的現(xiàn)象：即高端市場(chǎng)價(jià)格下跌和低端市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。

房產(chǎn)政策

2019年，加拿大仍有可能繼續(xù)出臺(tái)各種利空房地產(chǎn)的政策，比如還沒有征收海外買家稅的大中城市，如蒙特利爾、渥太華，將有可能在高漲的市場(chǎng)熱度下征收海外買家稅;再如步溫哥華后塵征收海外買家稅的多倫多，有可能和溫哥華一樣再次推出房地產(chǎn)投機(jī)和空置稅;又如加拿大有望在2019年繼續(xù)實(shí)施多次加息等。總而言之，2019年加拿大可能會(huì)推出更多房產(chǎn)政策，而結(jié)果也將會(huì)偏向利空。

黑天鵝事件

2018年12月1日，加拿大出現(xiàn)了一只黑天鵝：孟晚舟事件。該事件在嚴(yán)重影響中加經(jīng)貿(mào)關(guān)系的同時(shí)，也嚴(yán)重影響了加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2018年12月，大溫哥華地區(qū)的公開市場(chǎng)上僅售出1407套住房，同比2017年減少25.6%，與2018年11月相比減少了59.3%。此外，加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）公布的數(shù)據(jù)顯示：2018年12月，加拿大各大城市房屋銷量急劇下滑，較2017年同期減少19%。這種蕭條的景象雖然有加拿大整體房市不振的因素在起作用，但也不無孟晚舟事件的影響在其中。2019年，類似的黑天鵝事件是否還有可能繼續(xù)出現(xiàn)？這將成為影響加拿大房價(jià)的又一重要因素。