中小型房企項目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段成本優(yōu)化控制策略分析

曾念盛

（龍巖城發(fā)地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 龍巖 364000）

1 中小型房企項目開發(fā)市場競爭背景

隨著社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，房地產(chǎn)競爭已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，特別是作為四線的中小型房企，其主要的競爭對手是外來上市知名房企，管理模式和開發(fā)經(jīng)驗存在一定的差距。這就要求中小型房企必須轉(zhuǎn)變原有開發(fā)管理模式，努力創(chuàng)建和市場與時俱進(jìn)的房產(chǎn)開發(fā)理念。在做好項目前期定位、規(guī)劃設(shè)計的同時，必須著力打造高品質(zhì)、高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，塑造中高端項目品牌。當(dāng)然，在樓盤品質(zhì)定位差距不大時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭最終還是集中在入市產(chǎn)品價格上，即需要最大限度地降低企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)入市場的成本（成本最小化），獲取最大利潤（利潤最大化），同時讓用戶的價值最大化（用戶成本最小化），從而使企業(yè)獲得市場美譽度，并獲得可持續(xù)發(fā)展。因此，中小型房企項目開發(fā)必須緊緊圍繞“打造品質(zhì)”和“降低成本”兩條主線的理念來開發(fā)建設(shè)，才能使企業(yè)在激烈的市場競爭中立足。

2 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的價值與意義

1、設(shè)計階段的成本控制對總投資的影響至關(guān)重要。房地產(chǎn)項目建設(shè)過程包括決策定位、設(shè)計和實施三大階段，控制成本的關(guān)鍵在于決策定位和設(shè)計階段（包括選材選型），定位與設(shè)計階段影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上，工程階段（包括合約和實施階段）影響20%，常規(guī)項目設(shè)計費只占到工程全部費用的2%-4%。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整不斷深化，房地產(chǎn)開發(fā)的微利時代已經(jīng)到來，設(shè)計階段成本優(yōu)化控制成為必不可少的一環(huán)，設(shè)計優(yōu)化讓建筑價值最大化。

2、樹立正確的成本觀。一是成本控制的平衡觀，成本與進(jìn)度、品質(zhì)的平衡；二是積極的成本控制觀，成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析看待成本的必要性與合理性。

3、兩種策略。一是針對不同的產(chǎn)品定位采取不同的策略，二是不均衡使用成本，實現(xiàn)成本價值最大化。

4、兩點管控原則。一是合理使用功能性成本,嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本,重點投入敏感性成本（不平衡使用成本）；二是凡是控制成本，其后果會帶來客戶抱怨,累計疊加導(dǎo)致品牌美譽度的降低，屬于失敗的成本控制。

3 設(shè)計階段成本控制的管理思路及方法

3.1 前瞻的優(yōu)化設(shè)計理念。

（1）擇優(yōu)選取設(shè)計單位。邀請具有省級設(shè)計大師或龍頭設(shè)計企業(yè)入圍參與設(shè)計方案比選，通過方案比選，折優(yōu)選取在設(shè)計優(yōu)化、成本控制方面實力較強(qiáng)的設(shè)計單位，確保功能布局和工程造價更趨合理和經(jīng)濟(jì)，同時要求方案設(shè)計成果要滿足城市規(guī)劃審批要求及項目市場定位。邀請的設(shè)計單位具有易于管理、態(tài)度重視、水準(zhǔn)上乘、執(zhí)行力強(qiáng)、市場口碑尚可等優(yōu)勢。

（2）引入限額設(shè)計理念。限額設(shè)計是控制工程造價由被動反應(yīng)變成主動控制，由事后核算變成事前控制，使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有效結(jié)合起來，保證項目使用功能的基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計管理中，在滿足結(jié)構(gòu)安全、建筑功能和產(chǎn)品效果以及設(shè)計進(jìn)度的前提下，結(jié)合市場和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在施工圖設(shè)計階段，對設(shè)計單位提出了全方位的限額設(shè)計要求，并對設(shè)計質(zhì)量提出獎懲措施，合理控制建設(shè)成本。

（3）引進(jìn)優(yōu)化咨詢單位。在滿足結(jié)構(gòu)安全、建筑功能和效果以及設(shè)計進(jìn)度的前提下做到成本最低效益最高。因設(shè)計階段的成本控制是一個精細(xì)化和專業(yè)化的工作，為此引進(jìn)第三方設(shè)計優(yōu)化單位，對項目結(jié)構(gòu)設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化。通過專業(yè)優(yōu)化工程師對方案進(jìn)行精準(zhǔn)比選、模型計算、細(xì)致分析、造價比對，將優(yōu)化意見建議落實到施工圖中。

（4）設(shè)計合同引入考評條款。針對目前設(shè)計人員成本意識淡薄（或過于保守），設(shè)計隨心所欲等問題，我們在設(shè)計合同及優(yōu)化咨詢合同中引入評價（獎罰）條款，對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與概預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行約束控制，使設(shè)計人員的思想從要我做轉(zhuǎn)為我要做，從而實現(xiàn)雙贏。

3.2 充分挖掘優(yōu)化空間。

（1）規(guī)劃總圖及單體戶型平面優(yōu)化。總圖的作用決定產(chǎn)品形態(tài)和空間品質(zhì)，決定景觀構(gòu)架與格局，決定物業(yè)管理成本的基礎(chǔ),因此需注重總圖優(yōu)化。單體平面優(yōu)化要點主要有出讓指標(biāo)和政策規(guī)范的充分利用，提高客戶得房率；充分考慮場地現(xiàn)狀及周邊狀況對本案項目設(shè)計的有利及不利影響；注重層高把控，架空層、住宅標(biāo)準(zhǔn)層、會所、商業(yè)店面積地下室層高的控制；單體外型整齊（結(jié)構(gòu)合理），對樓型深寬比進(jìn)行審查（盡可能小），樓型面寬控制，核心筒公攤率最小化控制等。

（2）地下應(yīng)建面積優(yōu)化。不斷對地下停車進(jìn)行優(yōu)化，結(jié)合地下交通路線動態(tài)演示和柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整（柱截面控制）

合理設(shè)計地下室和人防平面，優(yōu)化地下應(yīng)建面積，節(jié)約地下室建安投資。

（3）基礎(chǔ)選型及結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化。基礎(chǔ)選型優(yōu)化方面，充分了解周邊項目地質(zhì)情況及基礎(chǔ)形式，結(jié)合自身地質(zhì)條件，預(yù)判可采用的幾種基礎(chǔ)形式，并對不同基礎(chǔ)形式方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析和優(yōu)化，同時組織專家組對擬采用基礎(chǔ)方案進(jìn)行論證。結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面，在項目結(jié)構(gòu)設(shè)計過程中介入，項目前期通過對外部設(shè)計條件進(jìn)行分析論證、對項目各部位進(jìn)行多方案的經(jīng)濟(jì)分析比較，初步設(shè)計階段對結(jié)構(gòu)計算模型、計算參數(shù)調(diào)整，施工圖階段對梁、板、墻柱、樓梯、節(jié)點等配筋進(jìn)行精細(xì)化復(fù)核。其目的是降低外部設(shè)計條件對項目成本的影響，確保項目成本可控。