回顧17 分析18 預(yù)估19 國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)

花麗娟

（炎黃職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 江蘇 淮安 223400）

2017 年大中小型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均穩(wěn)中有增，2018 年仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但幅度相對(duì)減小，據(jù)此預(yù)判2019 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)蔓延下滑趨勢(shì)。

2017 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在山坡上努力攀爬至2018 年達(dá)到頂峰后從八九月份開(kāi)始熱度慢慢消退。2017 年房地產(chǎn)行業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資額約100349 億元，2018 年完成開(kāi)發(fā)投資額110083 億元，同比增長(zhǎng)幅度約10%左右，全年基本處于增幅持平狀態(tài)；住宅及商用房屋建筑施工面積2017 年約768754 萬(wàn)平方米，較2018 年的804886 萬(wàn)平方米相比相差36132 萬(wàn)平方米；2018 年包括國(guó)家所有和集體所有土地購(gòu)置面積約為25000 萬(wàn)平方米左右，同比2017 年的22160 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了14%的一個(gè)較大幅度；其中2017 建筑新開(kāi)工面積為161725 萬(wàn)平方米，2018 同比增長(zhǎng)17%左右達(dá)188900 萬(wàn)平方米，上半年增幅較大，下半年開(kāi)始下滑；2017 年房屋銷(xiāo)售面積包括大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計(jì)為146552 萬(wàn)平方米，相比2018 的148604 萬(wàn)平方米僅僅少了2052 萬(wàn)平方米；2017 總銷(xiāo)售額為115529 億元，2018 同比增長(zhǎng)12%左右，在銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)較小的情況下銷(xiāo)售額同比增幅較大；從數(shù)據(jù)分析看，土地溢價(jià)指標(biāo)也在快速降低， 這導(dǎo)致土地出讓現(xiàn)象凸顯；2018 年較2017 年土地供應(yīng)的數(shù)量明顯在快速增加，其原因主要還是離不開(kāi)政府的巨額債務(wù)壓力等因素，但土地的流標(biāo)現(xiàn)象卻依然發(fā)生頻繁，2018 年一年就超過(guò)500 宗土地流標(biāo)，主要集中在北上廣深等一線城市以及一些省會(huì)大型城市。

其次，再來(lái)談?wù)劷鹑陬I(lǐng)域的杠桿問(wèn)題，金融杠桿在房產(chǎn)行業(yè)其實(shí)就是一個(gè)加速器，不管是盈利還是虧損，它都是呈成倍放大或縮小的趨勢(shì)，政府利用宏觀調(diào)控這只看不見(jiàn)的手對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，受到第一波沖擊的便是房企拿地融資困難，政府去杠桿后貨幣供應(yīng)量一直下降，從17 年開(kāi)始一直延續(xù)至今。房企融資主要靠各種債、券、貸款、資本金等，從16 年開(kāi)始， 各種債、券、貸款等融資渠道，國(guó)家都開(kāi)始實(shí)行收緊政策：比如說(shuō)專(zhuān)款專(zhuān)項(xiàng)，專(zhuān)款中沒(méi)有涉及購(gòu)置土地的專(zhuān)項(xiàng)；比如說(shuō)社會(huì)資助集資的款項(xiàng)不得用于投資開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目；比如說(shuō)貸款不提供給未足額繳納土地出讓金的工程項(xiàng)目；諸如此類(lèi)，不一而足。這些政策的實(shí)施與出臺(tái)無(wú)疑都是對(duì)房企的打擊，這就大大發(fā)揮了政府的宏觀調(diào)控杠桿作用，導(dǎo)致17、18 乃至19 整個(gè)房企行業(yè)從拿地、開(kāi)工、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都有所下降。

從中國(guó)樓市的發(fā)展歷程來(lái)看：首先城市化的階段不一樣，2008 年美國(guó)金融危機(jī)，把中國(guó)經(jīng)濟(jì)搞得非常協(xié)調(diào)。這時(shí)候城鎮(zhèn)化率只有40%多，全中國(guó)有1600 萬(wàn)人進(jìn)城，那個(gè)時(shí)候建多少房子都有人要，都賣(mài)得出去?，F(xiàn)階段中國(guó)城市化率快60%，快60%意味著每個(gè)人平均有40 平方米的房子。而德國(guó)、日本、法國(guó)這些國(guó)家人均住房面積也就30-40 平方米。中國(guó)宏觀上已經(jīng)不缺房了，意味著這個(gè)時(shí)候如果放任讓房地產(chǎn)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)是不合時(shí)宜的，這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)了，城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段不一樣。

現(xiàn)在不是房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，也不是說(shuō)建多少房子都能賣(mài)出去的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。這一點(diǎn)必須要明白，形勢(shì)不一樣了。

第二點(diǎn)，40 年前房子都是官方建的，那個(gè)時(shí)候人均只有7 平方米。為了解決這個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)放開(kāi)，讓市場(chǎng)各個(gè)主體參與進(jìn)來(lái)。市場(chǎng)參與后，住房面積從人均7平方米增長(zhǎng)到40 平方米。但是問(wèn)題出來(lái)了，房子了滿足居住需求，同時(shí)又是資產(chǎn)的主要載體，這就出現(xiàn)了社會(huì)的不公平。經(jīng)過(guò)40 年的發(fā)展，住房市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決公平問(wèn)題，需要官方解決。

從官方包辦到市場(chǎng)包辦再到官方跟市場(chǎng)兩只手都做，這是一個(gè)巨大的思想轉(zhuǎn)變，在意味著官方這個(gè)手在未來(lái)會(huì)發(fā)揮很大的作用，從這個(gè)點(diǎn)來(lái)看又不一樣了。

最后，過(guò)去不管多少人炒房，金融比較優(yōu)質(zhì)，衍生產(chǎn)品也不完善。整個(gè)金融市場(chǎng)杠桿率很低，出不來(lái)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)。現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫是唯一的可以促發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)就是前車(chē)之鑒，房地產(chǎn)不弄好，金融危機(jī)就會(huì)有。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果處理不好，繼續(xù)炒房的話，那金融危機(jī)就來(lái)了。應(yīng)該把房地產(chǎn)市場(chǎng)跟消解金融危機(jī)同步進(jìn)行考慮，形勢(shì)已經(jīng)變了，所以我們的調(diào)控也應(yīng)該跟著變。

國(guó)家國(guó)土資源部發(fā)言人表示,國(guó)家會(huì)加大力度查處土地違法違規(guī)操作案件，其中以查處不在計(jì)劃之列、違法違規(guī)、不符合流程的用地計(jì)劃案件為主。對(duì)于違法違規(guī)的單位及個(gè)人要公開(kāi)調(diào)查、取證、追責(zé)、處罰，不放過(guò)一絲一毫的違法行為。另外還會(huì)對(duì)閑置土地做出清理，對(duì)清理的問(wèn)題結(jié)果及報(bào)告給予公示和整改。

房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和運(yùn)行模式經(jīng)總結(jié)發(fā)現(xiàn)以下特征:

決定房?jī)r(jià)的并不全是地價(jià)，而是供求關(guān)系。國(guó)家國(guó)土資源部土地利用司在新聞發(fā)布會(huì)上曾明確表示,國(guó)土資源部一直采取嚴(yán)格措施控制土地管理計(jì)劃，不收縮不擴(kuò)張，不違規(guī)使用土地，不哄抬房?jī)r(jià)。并且資源部也對(duì)土地使用結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，首先保證中小戶型商用房的土地供應(yīng)，保證中低端價(jià)位商品房的土地供應(yīng)保障，保證經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)保障；其次才是限制低密度、大別墅的土地供應(yīng)。這些措施不但不會(huì)抬高房?jī)r(jià),還會(huì)良好地改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格浮動(dòng)在正常范圍之內(nèi)。房產(chǎn)公司用地必須按照掛牌出讓的公開(kāi)方式，這是一項(xiàng)合理的資源通過(guò)市場(chǎng)充分利用起來(lái)的制度及配置，當(dāng)然這也是一項(xiàng)法律制度，通過(guò)這項(xiàng)制度還原土地自身的價(jià)值，實(shí)際上利潤(rùn)壓縮的是開(kāi)發(fā)商的空間，所以這項(xiàng)操作對(duì)整體房?jī)r(jià)的影響效果并不大。因此，決定房?jī)r(jià)的并不是地價(jià)，而是供求關(guān)系。

另外，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)市場(chǎng)一直維持在高位不下，北上廣深一線城市城市房?jī)r(jià)更是高出天際。增幅也是起落差距不大。拿17 年做例子：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)國(guó)內(nèi)幾十個(gè)大中型城市調(diào)查統(tǒng)計(jì)，第一季度價(jià)格漲幅慢慢回落，第二季度慢慢反彈，第三第四季度變化很小，總體水平一直維持高價(jià)位絲毫不動(dòng)搖；其中就高端別墅區(qū)而言漲幅不大，漲幅最大的是普通住宅樓，并且價(jià)格也不算低，對(duì)于當(dāng)?shù)氐钠胀üば诫A層家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房并不是一件容易的事情。

總之，房?jī)r(jià)是一個(gè)很神秘的東西，他就像一個(gè)潘多拉魔盒，你不知道里面有哪些機(jī)關(guān)，反正你看到的是價(jià)格在發(fā)生變化，由于你不知道他的價(jià)格為什么會(huì)變化，他到底觸發(fā)了哪些機(jī)關(guān)，所以本能地你會(huì)焦慮，打開(kāi)箱子，其實(shí)機(jī)關(guān)很多，最主要的還是租金水平、銀行利率、人的偏好等等因素。