安置房項(xiàng)目代建制的實(shí)踐分析

趙宗為

（廈門(mén)國(guó)貿(mào)控股集團(tuán)有限公司，福建 廈門(mén) 361000）

0 引言

對(duì)于安置房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，投資主體是比較少的，大多數(shù)時(shí)候主體都是政府。但隨著建設(shè)體制的不斷變化，投資主體也逐漸開(kāi)始增加，一些社會(huì)投資參與進(jìn)來(lái)。因此，投資模式也開(kāi)始發(fā)生了改變，當(dāng)政府為投資主體時(shí)，屬于單元化投資模式，當(dāng)投資主體增多時(shí)，屬于多元化投資模式，其中涵蓋了合作建設(shè)、企業(yè)建設(shè)政府回購(gòu)、片區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)主自建等內(nèi)容。投資主體多元化同時(shí)也帶來(lái)了很多問(wèn)題，不同主體之間會(huì)有利益關(guān)系的交錯(cuò)，而且有一些投資主體對(duì)安置房項(xiàng)目并不了解，也不知道項(xiàng)目如何進(jìn)行管理，導(dǎo)致監(jiān)管制度不完善，出現(xiàn)很多腐敗交易。

1 全過(guò)程代建制投資控制研究

目前，我國(guó)安置房項(xiàng)目代建制的應(yīng)用模式還不夠完善。通常情況下，企業(yè)所使用的模式依舊是“工程項(xiàng)目委托管理”應(yīng)用模式，這與企業(yè)過(guò)于看重項(xiàng)目的工程造價(jià)有直接關(guān)系。但從工程項(xiàng)目的發(fā)展歷程來(lái)看，安置房項(xiàng)目的工程造價(jià)與管理同樣重要。因此，企業(yè)不僅需要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的控制，同時(shí)還要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理，加強(qiáng)成本調(diào)研、搜集市場(chǎng)需求數(shù)據(jù)、觀察安置房項(xiàng)目代建制的質(zhì)量和效率，針對(duì)材料和項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)方向做出明確，這樣才能夠盡可能降低工程造價(jià)，企業(yè)（代建單位）得到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

1.1 決策階段，高度重視工程前期研究

所謂項(xiàng)目投資控制，主要是指代建單位對(duì)項(xiàng)目的投資不能超過(guò)項(xiàng)目可行性的預(yù)算，當(dāng)然項(xiàng)目可行性預(yù)算并不是一個(gè)非常準(zhǔn)確的數(shù)字，而是一個(gè)范圍。因此，安置房工程造價(jià)人員要精準(zhǔn)地估算出整個(gè)項(xiàng)目所花費(fèi)的資金。安置房屋代建項(xiàng)目資金花費(fèi)主要包含以下幾部分，一部分是項(xiàng)目管理費(fèi)用，一部分是項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)費(fèi)用，還有一部分是不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用。除此之外，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的材料設(shè)備費(fèi)用也需要進(jìn)行預(yù)算，尤其是在征地拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套工程費(fèi)等方面要高度關(guān)注，讓整個(gè)項(xiàng)目的各部分花費(fèi)都有一定依據(jù)。最后還需要讓企業(yè)管理層了解整個(gè)安置房代建項(xiàng)目的估算投入資金是多少，預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益是多少。

1.2 設(shè)計(jì)階段

安置房項(xiàng)目代建的設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)影響非常大。而且項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平會(huì)影響造價(jià)，項(xiàng)目質(zhì)量的高低同樣會(huì)影響造價(jià)。如果安置房代建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平比較低，則項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，投入資金也會(huì)隨之增加很多，項(xiàng)目造價(jià)沒(méi)辦法成功降下來(lái)，會(huì)出現(xiàn)投入只多不少的情況。

加強(qiáng)拆遷調(diào)研，強(qiáng)化規(guī)劃體系。安置房項(xiàng)目代建的落實(shí)，雖然具有很多的優(yōu)勢(shì)，但是自身所遇到的挑戰(zhàn)也是非常多的，想要在將來(lái)的工作執(zhí)行上，不斷的取得更好的成績(jī)，必須堅(jiān)持在拆遷的規(guī)劃工作上，做出有效轉(zhuǎn)變。第一，針對(duì)安置房的需求調(diào)查，要對(duì)每一戶的情況都做出走訪和調(diào)研，盡量搜集到健全的信息。第二，安置房的房型、配比等工作，要結(jié)合實(shí)踐情況來(lái)分析和落實(shí)，不可能完全按照大家的需求來(lái)操作，也不可能直接通過(guò)強(qiáng)拆、強(qiáng)建來(lái)實(shí)施，而是要對(duì)全局發(fā)展有一個(gè)綜合性的考慮，保持在互相讓步的狀態(tài)。第三，規(guī)劃工作的落實(shí)，必須在備案方面良好的掌握，這樣才能在最終的成績(jī)上，有效的提升。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)招標(biāo)，合理選擇設(shè)計(jì)單位。安置房項(xiàng)目代建單位應(yīng)該使用科學(xué)化的招標(biāo)手段，只有招標(biāo)手段還不夠，還需要一些專業(yè)人才參與到招標(biāo)評(píng)比之中，需要主要的是，招標(biāo)評(píng)比主要遵循優(yōu)勝劣汰原則，而且還要遵循“三公”原則，也就是公平、公正、公開(kāi)原則。這樣做的目的是為了選擇比較合適的項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位，充分發(fā)揮項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，讓設(shè)計(jì)更加系統(tǒng)和有效。除此之外，安置房代建單位應(yīng)該多挑選一些優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，從這些方案中選擇最好的。

推行限額設(shè)計(jì)。代建單位需要與各個(gè)不同的合作單位簽署一份限額設(shè)計(jì)責(zé)任書(shū)，這份責(zé)任書(shū)可以在一定程度上加強(qiáng)項(xiàng)目相關(guān)人員之間的合作，讓他們明確知道自己需要負(fù)責(zé)的任務(wù)。除此之外，設(shè)計(jì)人員還應(yīng)該掌握項(xiàng)目所需的費(fèi)用，了解項(xiàng)目定額預(yù)算，同時(shí)還要了解項(xiàng)目所需要的材料以及施工設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)，盡量用最少的錢(qián)買(mǎi)到最好的材料以及設(shè)備，不能夠超出項(xiàng)目預(yù)算。

設(shè)計(jì)監(jiān)控。對(duì)于安置房項(xiàng)目建設(shè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)是非常重要的，投資估算同樣重要，結(jié)合這兩者，代建單位應(yīng)該建立獎(jiǎng)懲考核制度，讓工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員針對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)生的額外費(fèi)更加深入了解。如果設(shè)計(jì)方案超出了預(yù)算，設(shè)計(jì)人員的費(fèi)用也會(huì)被扣除一部分，通過(guò)使用這種約束機(jī)制，讓項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員意識(shí)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及預(yù)算的重要性。

1.3 建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段

安置房項(xiàng)目通過(guò)“代建制”建立監(jiān)督與約束的管理機(jī)制，這種機(jī)制有利于代建企業(yè)遵守國(guó)家所制定的招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還能夠使代建企業(yè)遵守施工監(jiān)理與合同管理等制度，選擇較為合適的監(jiān)理單位，同時(shí)還要選擇高質(zhì)量的施工單位。與此同時(shí)，還加強(qiáng)了承包商與開(kāi)發(fā)商之間的合作，積極參與到施工合同的談判之中，盡量讓施工合同更加透明化，避免雙方之間出現(xiàn)爭(zhēng)議，最終導(dǎo)致工程失控現(xiàn)象的出現(xiàn)。

1.4 施工階段

對(duì)于安置房項(xiàng)目建設(shè)來(lái)說(shuō)，最重要的階段就是項(xiàng)目施工階段，這個(gè)階段所花費(fèi)的時(shí)間是最長(zhǎng)的，所以它會(huì)決定整個(gè)項(xiàng)目的成敗。例如，某工程嚴(yán)格堅(jiān)持樣板引路制度，分為室外樣板及室內(nèi)樣板，本方案主要針對(duì)室外樣板進(jìn)行說(shuō)明。室外樣板全采用集裝箱式，采用3 米*3 米*2.6 集裝箱（兩側(cè)通透），箱內(nèi)布置樣板實(shí)體及張貼工藝說(shuō)明。除此之外，可結(jié)合引進(jìn)如附著式提升腳手架及鋁模等新工藝新技術(shù)、落實(shí)設(shè)計(jì)圖紙優(yōu)化、控制變更簽證數(shù)量等內(nèi)容來(lái)做出綜合性的操作。根據(jù)本工程總平面布置，室外樣板展示區(qū)設(shè)置在辦公區(qū)以北，樣板區(qū)內(nèi)地面硬化，周邊按平面布置要求進(jìn)行美化，并按公司要求設(shè)置相應(yīng)標(biāo)示標(biāo)牌。無(wú)論是施工單位不夠?qū)I(yè)，還是設(shè)計(jì)單位不夠?qū)I(yè)，這些都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生很大的影響，因?yàn)楣こ淘靸r(jià)的增加會(huì)讓代建單位的成本增加，必然會(huì)出現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)損失。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，一定要注意對(duì)施工材料的管控，同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的控制，這樣才能夠讓施工更加安全，提高施工質(zhì)量。

1.5 工程竣工階段

安置房項(xiàng)目的代建方還要積極配合辦理竣工結(jié)算，處理好竣工結(jié)算中的各項(xiàng)事務(wù)，提供與項(xiàng)目有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，這些數(shù)據(jù)資料不僅要真實(shí)，同時(shí)還要準(zhǔn)確，以便更加順利地開(kāi)展竣工結(jié)算工作。竣工結(jié)算主要包含兩部分工作，一部分是審核工作，另一部分是監(jiān)督工作。審核和監(jiān)督對(duì)工程結(jié)算具有重要意義，因?yàn)榭梢员苊饴┧愕那闆r出現(xiàn)，也可以避免錯(cuò)算的情況出現(xiàn)，又能夠避免重復(fù)計(jì)算影響工程實(shí)際所用投資金額。需要注意的是，監(jiān)理單位的計(jì)價(jià)根據(jù)是工作量，工作量是圍繞結(jié)算審核為主的，讓每一筆工程結(jié)算都能夠有所依據(jù)，使工程結(jié)算報(bào)告更加具有真實(shí)性和可靠性。

1.6 建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)

安置房項(xiàng)目竣工之后，進(jìn)行驗(yàn)收工作，驗(yàn)收過(guò)程中可以審出很多項(xiàng)目使用不合理的資金，這會(huì)讓項(xiàng)目的預(yù)算增加，最終造成資金浪費(fèi)。所以只有項(xiàng)目完成審計(jì)工作才能夠正式進(jìn)行驗(yàn)收，代建單位的項(xiàng)目管理職責(zé)履行完畢，代建單位的投資控制完畢。

2 基于 KPI 的造價(jià)控制評(píng)價(jià)體系

安置房項(xiàng)目全部竣工之后，代建單位需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析，主要分析項(xiàng)目實(shí)施的目的，項(xiàng)目能夠取得的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目取得了什么樣的社會(huì)效益等。

KPI（Key Performance Indicators）是英國(guó)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)建筑業(yè)發(fā)展制定的考核方法。KPI 通常應(yīng)用于評(píng)價(jià)工程的各個(gè)相關(guān)單位的績(jī)效，評(píng)價(jià)指標(biāo)并不是一成不變的，項(xiàng)目不同評(píng)價(jià)指標(biāo)會(huì)有一定差異。KPI 方法與魚(yú)骨圖（Cause and Effect Diagram）可以直接分析出項(xiàng)目的品質(zhì)特性與品質(zhì)因素之間存在什么樣的關(guān)系。為了全面衡量安置房項(xiàng)目中的各個(gè)代建單位所創(chuàng)造的造價(jià)控制績(jī)效，可以使用KPI 方法進(jìn)行建模。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，安置房項(xiàng)目代建制實(shí)施的時(shí)間并不是很長(zhǎng)，但它在安置房項(xiàng)目中的優(yōu)勢(shì)是非常突出的。這種代建制不僅改變了安置房項(xiàng)目的投資控制，同時(shí)也改變了安置房項(xiàng)目中的各項(xiàng)造價(jià)管理。我國(guó)代建制還有很大的發(fā)展空間，在項(xiàng)目管理層面和項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境層面上還需要提高。