簡析工程項目代建管理模式

王旭新

（廈門萬嘉翔房地產開發有限公司，福建 廈門 361000）

0 前言

在社會生產力快速發展背景下，社會分工開始趨于精細化發展，項目建設管理綜合水平在不斷提升。各個專業化管理機構開始趨向于多樣化發展，在我國工程項目長期實踐過程中代建管理模式框架建立完善。工程項目代建管理模式基于招標等多樣化方式，依照項目建設要求選取更全面的項目管理部門對項目建設活動全權負責。

1 工程項目代建的概念

工程項目代建就是項目法人以及投資人員和代建部門之間簽訂項目代建合同，完成業主授權范圍中項目建設管理任務。在工程項目中代建人占有重要位置，代建人主要是項目建設管理中需要的建筑工程技術管理人員、資金管理人員等，代建單位要基于公開招標方式選取。在規范化代建模式中，對代建人自身資質具有較高要求，各個代建企業主要是從事于項目管理活動，當前我國各項法律法規對于工程管理企業從業資格并沒有設定嚴格限制。

在我國相對寬松的市場準入條件中能促使施工以及分工活動朝著專業化方向全面發展規劃，順應政策導向。這樣將會導致代建企業在資格條件設定過程中沒有具體的法規限制，各項管理條件將會被業主忽視，對項目建設效益具有較大負面影響。工程項目代建合同簽訂屬于服務范圍，通過人的各項智力化勞動獲取對應的服務，但是代建人具體報酬難以精確化擬定，代理管理在可控性、內容以及質量等要素中缺乏客觀性評價標準。所以當前針對代建人要提出針對性的資質要求，比如工程總承包資質、項目建設咨詢資質、項目綜合類別甲級資質等，滿足某一項或是多項資質的聯合體，才能保障項目代建管理活動全面開展。

2 工程項目代建的管理模式

2.1 工程項目代建的管理模式

（1）在目前建筑工程項目施工建設管理中，選取項目代建制可以選取項目委托管理以及總承包管理模式。在總承包方式中涉及范圍較廣，主要應用方式較多。比如設計—建造總承包，就是項目承包商對項目進行設計與建造，對項目建設質量、建設安全性、建設工期、造價預算進行控制。其次是設計——采購——施工流程，此類方式就是依照項目總承包依照合同規定要求，做好項目各個環節施工設計、材料準備、施工建設、項目施工試運行操作。之后是選取設計——建造或是項目交鑰匙承包模式優點，一個承包商對項目進行負責，防止產生設計與施工問題，對項目建設成本與施工工期進行控制。選取對應的設計建造總承包商對項目成本復雜，整合設計方案各項要素，將其作為評標基本因素，能使得業主獲取高質量建設項目。

（2）第二種模式主要是應用工程項目委托管理，項目建設中管理企業接收項目業主相應委托，結合建設合同要求，代表業主對項目建設各個環節進行全面管理，提供多項管理服務。工程項目委托管理中通過合同規定要求，在項目施工決策、施工中編訂對應的施工文件，提供項目招標代理、項目設計、施工原材料購置、施工質量控制、項目試運行管理等服務。相關管理活動要從項目建設初期開始執行，一直到項目結束，要注重業主部門、設計部門、施工部門之間的協作。項目策劃中，要對建設目標合理劃分，對施工組織結構進行合理策劃，劃分施工流程。強化施工風險管理、合同管理。在項目控制中結合項目建設內容與建設要求制定針對性組織、控制、管理技術措施。

2.2 工程項目代建管理模式的適用范圍

項目管理承包中，就是對項目管理承包商代表業主對項目建設全過程、全方位進行管理，對工程建設進行整體規劃，做好項目定義、項目招標、選擇設計、項目采購、承包協商等多個環節進行管理。項目管理承包受到業主委托對項目進行全面管理。此類管理模式在應用中，主要是分為兩個基本階段，分別為定義階段與執行階段。項目管理承包中要在委托管理合同授權中，對項目全過程進行管理，直至項目結束。

針對各類中大型項目來說，此類模式適用性較，難以選取最合適的代理人。其次，工程項目代建管理模式中，能應用與技術難度中等、建設規模中等的項目，項目建設中征地拆遷量較少，具備工程項目總成本資質或是咨詢資質才能保障項目代建管理工作開展。第三種項目代建管理模式，能應用于大規模、高難度、多功能綜合項目建設中。代建人參與主體較多，但是針對各類大型項目建設適用性較強。在最后一種工程項目代建管理模式中，能適用于多功能特大型項目建設。此類模式適用范圍較廣，代建價值突出，要具備充足的施工建設經驗以及總承包資質、監理類別綜合甲級資質等。

3 工程項目代建管理目標

該工程位于廈門市湖里區高林村，由一棟17 層高層住宅、一棟4 層商業中心及3 層地下室組成，基礎結構形式為筏板基礎。項目總投資13830 萬元，住宅總戶數144 套，總占地面積11704m2，總建筑面積44493m2，其中1-16#樓地上17 層,地上建筑面積9776m2；商業中心地上4 層,地上建筑面積15491m2；地下室3 層，建筑面積19226m2。本工程設計3 層地下室，基坑開挖深度7.45m-12.25m，支護型式有懸臂樁、放坡和樁錨型式。設計方案、施工方案均要求專家論證，基坑監測較為嚴格。

在建筑工程項目管理目標設定過程中，是項目建設預期標準，在施工過程中要全面實現。在建筑工程項目代建管理目標設定過程中，要制定規范化的項目代建委托合同，項目代建人與業主之間相互交流協商，對合同內容雙方進行制定。將代建委托合同作為代建人績效考核的重要參照標準，能確定雙方職責權益。在建筑工程項目代建管理目標設定過程中，要設定多項目標，分別為項目進度目標、安全目標、成本控制目標、施工質量目標以及各類其他目標等。在工程進度目標中，要對項目建設區域自然現狀以及資源條件進行分析，在滿足項目建設資源基礎上擬定項目建設進度目標，確保項目能在規定工期內完成施工任務。

在安全目標中，要對項目施工中安全風險要素進行分析，設定完善的安全生產保障體系，擬定安全發展目標，避免施工建設過程中產生人身安全事故。在成本控制目標中，要整合項目建設內容設定規范化的概算控制要求以及保障性措施，對項目建設變更問題進行控制。在施工質量控制中，要對項目建設現狀進行分析，整合現有的施工條件、生產技術、設備材料等，分析項目施工強制性要求，建設更多優質工程。

4 工程項目代建管理績效考核應用分析

4.1 業主對工程項目代建管理的績效考核

建筑工程項目代建管理績效考核中主要涉及到兩方面內容，首先是業主對建筑工程項目代建管理績效考核，其次是代建人對建筑工程項目代建管理的績效考核。業主針對項目代建管理績效考核，要對項目建設代建合同進行分析。劃分項目代建管理方案以及管理目標，針對代建人獲取的績效進行綜合考評，設定激勵與獎勵制度，設定違約責任。對項目管理目標實現現狀進行劃分，擬定完善的獎罰制度。

4.2 代建人對工程項目代建管理的績效考核

當前代建人針對項目建設績效考核目標，要設定統一化的目標。促使代建人能全面提升服務成效以及服務質量，建立規范化的自我約束發展機制，創設獎優罰劣施工建設環境。

5 工程項目代建管理后評價

工程項目代建管理活動結束之后，對工程項目代建管理之后要進行全面評價。此階段評價與績效考核之間具有較大差異，后評價并不是以單方面獎懲為主要目標，是將代建環節各項操作與管理任務完成現狀進行對比，分析代建工作流程以及具體內容，對績效考核結果進行綜合分析，判定其主要影響要素等。工程項目代建管理之后進行全面評價，評價活動由代建人與業主多方評價，整合書面文件，為代建管理制度全面發展積累相應素材。針對項目代建管理之后的評價，主要包括以下內容。對項目管理目標基本實現現狀進行評價，依照項目施工細節對管理成效提出相應評價分值。對項目建設現狀進行定性評價，掌握項目建設檔案管理以及代建服務質量。

6 結語

近年來隨著我國建筑工程項目全面發展，項目代建發展逐步完善，能獲取良好的社會效益與經濟效益。當前要對項目建設要求進行分析，對項目自然環境、社會要素進行綜合分析，擴大項目建設效益。業主在選取代建人以及代建管理模式中存有相應風險，業主要整合各項要素，提升項目建設效益。