保障性住房后期管理居民滿意度提升研究

申聰聰

[摘要]保障性住房是我國對于中等偏下收入群體的一種社會福利保障。在國家加大住房保障力度的背景下，保障性住房的數(shù)量大幅增加，保障對象范圍也在逐步擴大，當保障群體成功入住，保障性住房的后期管理任務便隨之增加，問題也日益顯露，影響著居民的住房滿意度。以河北省保障性住房后期管理為例，研究保障性住房在后期管理的不同階段所遇到的問題，進而提出相應建議，提升居民的住房滿意度。

[關(guān)鍵詞]保障性住房;后期管理;住房滿意度

[中圖分類號]C935[文獻標識碼]A

1 保障性住房后期管理的內(nèi)涵

為了加強政府對保障性住房的管理，確保受保障群體能夠切身享受到國家給予的福利，眾多學者在對保障性住房的管理研究時將其系統(tǒng)的劃分為前期和后期。

保障性住房前、后期管理于保障房整個生命周期管理的區(qū)別在于時間節(jié)點和管理內(nèi)容的選擇上。自保障性住房建設完成并正式投入使用后，才能真正滿足低收入群體住有其所的需求，解決其住房難的問題，這時才符合保障性住房建設的意義。所以，經(jīng)過文獻研究和總結(jié)，本研究所采用的保障性住房后期管理內(nèi)涵為建設完成并符合投入使用要求的保障房，由保障性住房管理部分負責分配，按照申請人家庭狀況、收入水平等標準分配到戶，住戶入住住房后管理部門對其進行的物業(yè)社區(qū)管理、社會管理、退出管理以及動態(tài)監(jiān)督管理等管理行為。

2 河北省保障性住房政策梳理及現(xiàn)狀

2.1 保障性住房后期管理政策梳理

隨著受保障群體的入住，保障性住房的后期管理存在的問題逐步顯露。為提升保障房分配后的管理水平，提高保障對象入住后的滿意度，2011年河北省政府頒布《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法（試行）》并于2011年8月1日起施行;又于2012年出臺了保障性住房動態(tài)監(jiān)管及退出操作細則與建設、分配和管理信息公開及監(jiān)督操作細則，建立了保障房入住后的動態(tài)監(jiān)管和退出機制;2013年，為滿足保障房住戶的生活需求，河北省出臺了《河北省保障性住房小區(qū)市政基礎(chǔ)設施和公共服務設施配套建設規(guī)定（試行）》;2015年為進一步提高保障性住房的資源配置效率，出臺《河北省保障性住房分配退出管理規(guī)范操作指導細則（試行）》，在同年出臺《河北省保障性住房后期管理辦法（試行）》，其中各項管理規(guī)范和管理辦法的頒布和施行使分配入住的保障性住房的管理工作;2019年石家莊市對市區(qū)住房保障政策進行調(diào)整，印發(fā)《2019年石家莊城鎮(zhèn)保障性安居工程工作要點》的通知等，通過這一系列政策文件，對河北省各地保障性住房管理工作起到一定作用。

2.2 保障性住房建設現(xiàn)狀

俗話說“老有所依，住有所居”，住房是人們最低等的需求。根據(jù)住建部提供的資料顯示，2008～2018年，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程約開工7000萬套，領(lǐng)取公租房租賃補貼的困難群眾累計近2200萬人，幫助約2億困難群眾改善了住房條件。單就河北省而言，截至2018年11月底，省城鎮(zhèn)保障性安居工程各項年度工作任務均超額完成，其中全省棚改項目超額完成2.2個百分點;棚改工作完成年度任務的215.6%;被列入國家保障性住房計劃的政府投資公租房累計分配完成31.67萬套，分配率達到95.3%;全省累計為3.1萬戶發(fā)放租賃補貼，完成國家任務的103.3%。

住房問題不僅僅是民生的問題，也關(guān)系到國家的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。河北省的保障房建設工作向著高質(zhì)量發(fā)展，各類保障性住房政策為困難群眾的安居夢打下堅實的基礎(chǔ)，解決了多數(shù)困難群眾的入住問題。隨著困難群眾的入住，河北省政府對保障性住房的后期管理也日趨重視，并將增強困難群眾入住滿意度提上日程，但是在現(xiàn)實實踐中，各地的保障性住房后期管理問題仍有漏洞，亟待解決。

3 河北省保障性住房后期管理中存在的問題

3.1 部分房屋供應與居民需求錯位，居民住房分配滿意度仍待提升

近年來河北省的經(jīng)濟日益發(fā)展，居民生活水平也日益得到改善，社會的保障體系也日趨完整。但是由于受保障群體的收入階層、工作條件不同，間接造成他們對于保障性住房的需求存在一定的差異化，有部分居民反映，保障性房屋供應與自身家庭所需的居住條件存在一定的供給錯位，保障效果未達到最佳。另外，隨著保障性住房建設數(shù)量的增加和分布區(qū)域的擴大，部分保障住戶由于工作地點、子女上學等問題，想要調(diào)換居住位置的需求也更為迫切，河北省政府據(jù)此也曾在保障房相關(guān)條例中指出居住要更具人性化，房源可以調(diào)換，但在實際中，由于住房信息的不對稱，受保障群體的房屋信息來源較為缺乏，易造成調(diào)換不及時的情況，這都直接影響著受保障群體的住房滿意度。

3.2 后期管理和維護費用短缺，居民住房服務滿意度仍需提高

保障性住房與商品性住房在后期管理和維護主體上存在一定的區(qū)別。對于商品房來說，其業(yè)主就是房屋的所有權(quán)擁有者;對于保障房而言，其管理主體則應區(qū)別對待。張金娟認為公租房和廉租房的后期管理主體是政府，在經(jīng)濟適用房中則應當由政府和住戶共同承擔起業(yè)主的責任。孫錚也提到在對保障房的后期管理中，主要資金來源渠道就是依靠財政撥款，盡管國家就融資問題頒布了相關(guān)規(guī)定，地方政府也公開募集資金，但是社會和市場的參與度明顯不夠。所以在資金有限、社會和市場參與度不積極的情況下，保障房周圍配套設施建設和物業(yè)等其它服務性管理仍有大幅提升的空間，這也直接影響到受保障人群對住房服務的滿意度。

3.3 保障性房源亟需精準配置，居民退出管理滿意度仍需改善

在退出管理中，由于管理信息化建設和動態(tài)監(jiān)管工作滯后，保障對象后期退出制度執(zhí)行較難。保障性住房是為了保障真正有困難的人群而建設的，但是在走訪中發(fā)現(xiàn)某些住戶隨著家庭成員工作晉升、收入增多等因素，已經(jīng)高于受保障標準，本應該退出社會保障范圍，但由于人的自利性，他們部分選擇繼續(xù)租住或者隱瞞實際收入狀況。更有甚者，有的住戶將保障房轉(zhuǎn)租給他人居住，這會導致惠民政策失去應有的價值，資源配置錯位，加大了保障性住房退出機制的執(zhí)行難度，讓那些真正需要幫助的人得不到應有的保障。

4 河北省保障性住房后期管理居民滿意度提升路徑

4.1 建立多層次供應體系，加強動態(tài)精準配置

面對不同層次的住房需求，政府應該通過調(diào)查和走訪等形式來了解中低層收入群體的真實所需，根據(jù)需要并結(jié)合實際情況盡可能規(guī)劃設計不同的住房標準;另外，面臨部分保障家庭想要調(diào)換居住位置的需求，河北省除完善相關(guān)政策外，也應該在實踐層面給予便利支持。在大數(shù)據(jù)時代背景下，政府應妥善利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立專門的保障性住房互換系統(tǒng)，搭建受保障群體溝通平臺，在此平臺上工作人員及時更新空置的或者居民想置換掉的房源，方便人們動態(tài)掌握保障房源信息，以便在第一時間找到合適的置換對象。同時相關(guān)部門也要注重前期調(diào)研，詳細了解居住人群的相關(guān)信息，以便能對房源資源進行有效匹配，實現(xiàn)人和房子的動態(tài)精準配置，從而保障居民的生活質(zhì)量，滿足其住房保障需求，提升居民對保障性住房分配的滿意度，完成“有居”到“優(yōu)居”的華麗轉(zhuǎn)身。

4.2 強化政府作用，發(fā)揮社會和企業(yè)優(yōu)勢

政府作為保障性住房建設和管理的強大推手，在保障性住房的不同階段發(fā)揮著不同的作用。在保障性住房的后期管理中，政府應俯瞰全局，統(tǒng)籌謀劃，首先要科學合理地規(guī)劃財政分配，加大對保障房后期管理的項目資金投入，針對各地經(jīng)濟情況給予不同的支持力度;其次，政府應本著頂層設計、規(guī)劃先行、市場運作、居民參與的原則出臺相關(guān)政策和措施，積極推進企業(yè)和政府之間的合作，引導社會、企業(yè)和居民積極參與保障性住房的后期管理中來;最后，政府也要積極拓寬保障性住房后期管理資金的融資渠道，吸引社會閑置資金的支持，確保保障性住房后期管理資金的連續(xù)性。在政府和社會企業(yè)多方合作下，進一步完善保障性住房周圍的配套設施，改善居住環(huán)境，進而提高居民的服務滿意度。

4.3 加強動態(tài)監(jiān)督管理，完善法律法規(guī)建設

為了妥善處理保障群體住房的退出管理，避免保障線以外的人群占用公共服務資源，讓切實有困難的群眾享受到應有的保障，省相關(guān)部門首先應積極安排各市對住房保障對象經(jīng)濟狀況審查的協(xié)作機制，加強動態(tài)監(jiān)督，嚴格執(zhí)行退出機制;此外，對于存在的轉(zhuǎn)租現(xiàn)象要極力遏止，這就要求相關(guān)負責部門不定期跟蹤住戶信息，核實是否存在轉(zhuǎn)租或者代理轉(zhuǎn)租的行為。同時對住房的進展情況進行實時公開更新，對現(xiàn)保障家庭用戶進行公示以便接受群眾監(jiān)督，做到過程規(guī)范化，結(jié)果透明化。最后，政府也應制定相關(guān)政策對保障房退出用戶給予善后保障，為剛脫離保障群體的家庭提供必要的資金技術(shù)支持，避免再出現(xiàn)返貧的困境。通過頂層設計和借助先進的監(jiān)管方法，有利于實現(xiàn)對保障群體及保障房源的動態(tài)監(jiān)管，有助于杜絕轉(zhuǎn)租現(xiàn)象和房屋空置現(xiàn)象的出現(xiàn)，也能夠保障退出用戶的基本需求，進而改善居民對退出管理的滿意度。

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