“社區商業圈”能在西安扎根嗎？

文/本刊記者 王薇

西安大明宮萬達廣場

有人說，如果街道是城市的脈絡，那么社區就是城市的細胞。在不斷興起的城市化進程中，社區是居民工作以外最為活躍的場景地點，而大城市社區則更為忙碌。據統計，在北京這樣的超大型城市，洗衣店每天要洗36萬件衣服，每天有280萬人在外面吃早餐，每天有65萬人次去理發，產生的再生可回收資源高達1.4萬噸，而以上活動多數是在社區附近完成的。

于是大家這樣調侃：“你是生活在城市中，還是生活在社區中？”

社區商業的重要程度由此可見一斑。而實際上，社區從來都不是一個商業概念，但隨著商業資源的不斷下沉，城市的商業功能開始向充滿“毛細血管”的社區滲透。在“懶人經濟”的影響之下，社區有了更加多元和社會化的功能，“社區商業圈”也應運而生。城市人對于安居的要求，除了房屋空間大小及質量外，恐怕最重要的就是社區商業了。

對于人口已破千萬的西安市來講，社區商業圈亦非新鮮概念。今年8月，西安市提出將加快構建10個“15分鐘便民服務圈”，從2019年至2021年，用三年時間，市民從居住地出發，步行15分鐘（距離1.2公里左右），即可滿足出行、購物、健身、休閑、閱讀、教育、養老、餐飲、等方面的基本需求。“15分鐘便民服務圈”不斷豐富拓展社區商業設施，成為西安社區商業圈的基礎雛形。

社區商業圈由何而來？“15分鐘便民圈”VS“15分鐘購物圈”

“社區商業”最早出現在20世紀50年代的美國，隨后，英國、日本、法國開始步入“大城市郊區化”階段，社區商業也逐漸出現在這些國家。

如今，在國內大型甚至超大型城市中，“15分鐘便民服務圈”的興起倍受矚目，究其原因，“15分鐘便民服務圈”幾乎覆蓋了居民的日常消費，成為居民日常生活效率的晴雨表。被稱為“黃金兩公里磁場”的“15分鐘購物圈”，以其不可替代的便利性特點在“15分鐘便民服務圈”中脫穎而出，而“15分鐘購物圈”又以“社區商業圈”為載體，因此，從“社區商業圈”的健全與否判斷居民社區生活的質量高低，亦有其參考價值。

不久前，西安市統計局發布了一項有關“西安市打造15分鐘購物圈”的調查報告，引發輿論關注。在調查結果中，有89.3%的被訪市民對社區周邊的生活服務設施表示滿意，但從滿意度的數據結構來看，表示非常滿意的僅占16.2%，表示比較滿意的占34.3%，而38.8%的受訪市民表示基本滿意，除此之外，有13.7%的受訪市民表示不滿意或不太滿意。

如果說社區商業的不均衡發展在剛剛突破千萬人口的西安市還情有可原，那么在擁有2000多萬人口，且購物中心和社區商圈云集的北京市，居民應該有更加便利的消費生活。然而，經過調查，即便居住在北京，依然有很多人并不覺得自己的生活便利。

按照國際慣例，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發生巨大變化，商業業態也將逐漸從商業中心大型百貨市場轉變為大型超市、郊區倉儲市場和各種類型的商業街區。小區樓下就有購物場所，下班路上順便買菜、購物，隨著生活節奏的加快，社區周圍是否擁有生活服務設施齊全的商業街區，成為城市人選房時的重要衡量指標。

“社區商業圈”在方便市民的同時也刺激著周邊的消費與需求，活躍了周邊的商業氛圍。如今，在西安北郊以及高新等地，實力雄厚的開發商紛紛推出全新的社區商業產品線，“新一代社區商業”應運而生。它們大多由開發商統一管理，業態更豐富、功能更齊全、服務更周到，更能滿足消費者個性化、多樣化、定制化、品質化的消費需求。

一批房地產企業，如保利、萬科、華潤、遠大、恒大等紛紛布局西安社區商業，推出了一系列社區商業中心。有的經營尚可，在便民的同時帶動了周邊的商業氛圍，但也有的一直生意冷清，并未形成規模以及應有的輻射作用。

西安小寨賽格購物中心

萬達·西安one商業綜合體

社區商業圈分布如何？老舊社區 VS新型社區

中國連鎖經營協會會長裴亮曾在2019年中國社區商業暨大健康年會上談到，我們城市居民日常的消費，大體分為三個主體：一是以購物中心為主體的體驗式消費，二是以我們社區超市和便利店為主體的日常基礎性消費。三是以線上和到家服務的便利型消費。這構成了我們城市居民日常消費的三個主體。

由此來看，如果社區商業能覆蓋以上三種消費形式，便能極大地解決各類生活所需。無論城市有多大，有多時尚現代，有多少消費場所，但一個人的生活范圍有限，選取城市中離自己最近的一部分，并融入其中，是每個城市人的必然選擇。

如今，走在西安街頭，不時就能發現新開張的品牌專賣店或體量龐大的購物中心。然而想要在15分鐘內走到這些賣場實現購物或娛樂卻并非人人都能實現。許多新型社區坐落于遠離城市中心的市郊，與人潮涌動的市內傳統社區相比，新型社區往往看起來清冷荒涼。

“花同樣的價錢，當然希望找個生活方便的地方住。”上班族張先生在采訪時說道。在東郊看房時，面對荒蕪的周邊環境，張先生意欲放棄這里，改看其他樓盤。在后來的猶豫中，朋友勸說張先生，這里房子價格相對較低，而且大型開發商后期商業配套發展也更為迅速。即便不是特別滿意，張先生還是將房子買了下來。其后，在一年多的時間里，小區樓下從餐飲商家、便利店、小超市到快遞驛站、便民服務都有了快速發展。

大型開發商為社區商業帶來了不可小覷的“發展潛力”，自然也會帶來“成長的煩惱”。相較于實力雄厚的開發商推出的“新型社區商業”，傳統社區商業往往因大量的人流支撐，大多生意火爆。處于太白立交附近的西荷社區周邊，餐飲、醫院、娛樂、培訓等業態齊全，基本滿足了居民生活中的多數消費需求。由于有統一的管理，西荷商業街上的店鋪大多生意紅火，形成了良好的社區商業氛圍。

綜合來講，并非傳統“老舊社區”就“面面俱到”，亦并非偏遠“新型社區”就“一無是處”。傳統社區有秩序混亂、管理分散之嫌，而新型社區亦有發展緩慢、難成氣候之痛。

社區商圈使民眾生活更加便利

社區商業圈能否扎根？高需求 VS高成本

費孝通曾從社會學的角度將“社區”定義為生活在一定區域內的生活共同體。而關系密切、守望相助，且形成在日常生活意義上的心理歸屬，亦是社區的題中之義。因此，良好的外部環境成為形成社區凝聚力和生活幸福感的主要來源，而“社區商業圈”在整個城市中面臨的種種問題，是多數超大型城市中居民感到生活并不便捷的主要原因，也是完善和改進社區商業的著手點。

據西安市統計局發布的《打造15分鐘便民服務圈系列調查報告》顯示，距離居住地遠和網點少是受訪居民遇到的最主要問題。調查中當問及對社區及周邊購物設施和服務存在哪些問題時，購物店距離居住地較遠是首要問題，占比68.4%。

除此之外，調查結果顯示，傳統模式購物店的覆蓋率均達到70%以上,其中便利店高達98.9%。而新型模式購物店的覆蓋率僅有30%以上，其中智能零售柜的覆蓋率為39.8%，24小時無人自助店為32.8%。由此可見，新型模式購物店普及程度遠不及傳統模式購物店。

不僅如此，面對復雜多元的居民需求，西安的社區商業在成人培訓和養老服務方面的設施覆蓋率和居民需求度并不高，而洗染服務、家政服務、便民維修及幼兒園、小學等方面居民需求度和便利度亦表現不佳。

站在社區居民的角度，以上的槽點都有了擲地有聲的總結，但站在社區商圈店主的角度，這些問題都有了不同的解讀。

在各種經營成本都在不斷增加的大背景下，不少社區商業都面臨著不小的經營壓力。高新唐園小區經營便利店的王先生透露，目前店里一個月的房租就要五六千元，加上水電、人力等支出，每月大概需要一萬元。

“社區商業不僅僅面臨成本高的問題，經營問題也是影響社區商業發展的一個重要因素，社區商業很多業態業種都是微利，對成本控制的要求很高，如果社區消費力有限，社區商業經營與發展會很不容易。”采訪中，一位從事多年社區商業操盤業內人士分析道，現在很多開發商只開發銷售，無后續經營，導致社區商業毫無特色且商業溢價低。此外，一些社區商業由于缺乏前期市場調研，盲目追求商鋪高利潤，盲目擴大商業面積，導致銷售及招商存在難度，很多都淪為空置房，無法體現商業價值，也無法滿足市民的消費需求。

隨著西安城市骨架不斷擴大，地鐵、交通通達，商業從以往的主城區逐漸擴展到新區，社區商業越來越多。除了大中型企業開設分店，民間資本也不斷涌入，社區商業幾乎進入了“群雄逐鹿”的時代。而充分調研、評估消費需求和社群消費特點等前期工作，是創造更好的購物體驗，吸引更多客流的前提，然而這種符合投入產出的商業邏輯的細節，恰恰成了“社區商業圈”發展的“短板”。

結語

前不久，“2019中國最具幸福感城市”榜單在廣州揭曉。西安再次榮膺“2019中國最具幸福感城市”，這已是西安連續第八年獲此殊榮，這無疑是人們對于西安這座城市的認同感、歸屬感、安定感、滿足感的長足肯定。

而作為這座人頭攢動的城市中的一員，我們每一個人的幸福感首先來自于“高質量”的“社區生活”。而“最具幸福感城市”這一標準為我們作為“西安人”帶來自豪感，同時也為社區發展提出了前所未有的“高標準”和“嚴要求”。

而眼下，面對還處于“初級階段”的“社區商業圈”，更需要各方通力合作，帶著更全面的思考和更長遠的眼光。唯此，真正意義的“社區商業圈”，才能在西安扎根，為市民的幸福生活，開出社區便利之花，結出社區便利之果。