論宅基地上房屋買賣合同的效力

摘 要：在我國房地一體原則的背景下，我國農村宅基地問題一直是困擾農民的一個難題，買賣造成的宅基地使用權矛盾也是頻發(fā)。我國與之相關的使用權政策也是經過了多次的轉變，而宅基地上房屋買賣合同的效力如何保證以及確權也需要我們進一步完善，在一戶一宅的當今我國嚴禁炒賣土地，同時也進行了宅基地改革試點。而在非改革試點地區(qū)，村鎮(zhèn)集體成員間的宅基地買賣合同，只要是合法合規(guī)簽署，證件有效的前提下，其就是有法律效力的。而向非集體成員和非本村村民轉讓的合同，原則上都是無效合同。本文就是在此前提下探討了我國宅基地上房屋買賣合同的效力。

關鍵詞：宅基地;一戶一宅;買賣合同效力

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）32-0119-02

作者簡介：王琴娥（1978-），本科，江蘇常明律師事務所，合伙人，律師，專注于發(fā)展婚姻家事、農村、侵權類法律事務。

宅基地是我國農民的立身之本。但是隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，農村房屋拆遷已經是一個常見事件了，加之當前房價上漲，宅基地上的房屋買賣糾紛問題也是越發(fā)的常見。而其買賣合同的效力認定也成為了當今司法的難題，本文就針對此類問題進行了相關的探討。

一、問題的提出

宅基地上房屋買賣合同的糾紛究其原因主要有三點，下面本文那就進行簡要的講述：

（一）受我國房地一體原則的影響

土地與房屋聯(lián)系密切。我國處理房屋轉讓及其使用權問題時也多是房地一體。像我國的《房地產管理法》就明確指出，房屋及土地的使用權是同時轉讓的。而《物權法》中也是體現(xiàn)了房地一體原則。而所謂的房地一體，并不是指房屋以及土地所有權的一體。也就是我們在房屋所有權轉讓時，僅涉及土地使用權的轉讓而其所有權不變。所以對應的房屋買賣合同的效力確定就很困難。

（二）宅基地使用權的資格性

我們想要房屋買賣合同的效力，那么首先就要確定房屋對應的宅基地使用權能否可以進行相關的流轉。宅基地雖屬于集體，但其使用權卻是戶主，所以集體內部流通肯定是可行的，并且國家也承認，而集體外的人資格則會受到限制，使得宅基地使用權的自由流轉具有法律上的天然障礙。

（三）統(tǒng)一立法的缺失

我們想要確定宅基地上房屋買賣合同的法律效力，那么就要有法可依，有法必依。但是我國無論是《土地管理法》《物權法》等對其買賣均無明確相關規(guī)定。同類案件援引不同法律事件時有發(fā)生，其判決結果也是千差萬別。并且最高人民法院也無特定案由參考，這樣就導致了我國各地法院判決難以統(tǒng)一，結果差異甚大。而為解決這一問題，各級法院都有政策及規(guī)定出臺，但是它們的效力層級太低，矛盾沖突頻發(fā)。這就使農村房屋買賣合同爭論空間頗大。

二、我國宅基地使用權流轉的制度變遷

建國以來，農村宅基地制度幾經轉變，對應的其上的房屋買賣合同效力也是風雨飄搖，我國獨特的城市土地及房屋可以自由流轉經營，而農村宅基地和其上房屋限制流轉的局面就形成了。

我國的《物權法》也將農村宅基地的兩權分離，并且兩權相對獨立，這一政策的主旨是維護農民合法利益。但物權法也沒有直接表明立法態(tài)度，所以留有探討空間。所以研究我國的宅基地買賣合同的效力不僅要著眼當下，更要立足過去。

（一）一戶一宅原則的設立

我國《土地管理法》就明確指出，我國的農村村民一戶僅能有一處宅基地，不得超標準用地。這也是我國一戶一宅原則的基礎由來。早期因為理解有誤，所以我國農民多余的宅基地以及房屋存在被強制收回、轉讓的問題。這與《土地管理法》的立法初衷是有背的，也不是保護農民利益的行為。同時農民房屋的贈與、買賣、繼承都受到了明顯的影響，這也與《繼承法》和《憲法》相左。現(xiàn)如今我國的一戶一宅原則是對宅基地的初始分配，也就是農民有一次免費的初始分配權。而我國實行的一戶一宅原則，目的是保護農村土地，保護耕地，而不是限制宅基地使用權的轉讓。

（二）《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》

該通知是1999年由國務院出臺，目的就是限制城市居民敢賭購買宅基地。并且在2004《國務院關于深化改革，嚴格土地管理的決定》的頒布也是表明了禁止農村土地非農業(yè)建設的態(tài)度。在2011年我國的相關司法機關也是對這一上述政策明確表明了支持態(tài)度。并重申宅基上房屋轉讓買賣合同的效力范圍。對于城鎮(zhèn)居民購買的農村房屋，合同基本上就是無效力的。

（三）宅基地改革試點政策出臺

2013年，我國正式開啟了宅基地使用權流轉的試點改革。同時在2017年我國的第八次全國法院民事會議中，也是對于我國農民的宅基地上房屋買賣糾紛進行了相對深入的探討，并形成了以下統(tǒng)一的意見：第一，在宅基地改革試點地區(qū)，相關糾紛可依據(jù)指導意見執(zhí)行。而對于非試點地區(qū)則不適用，農民宅基地上房屋的買賣合同涉及集體以外的人均是無效合同。在2018年的中央一號文件中將宅基地的所有權、資格權、使用權”三權分置，也一定程度上促進了宅基地使用權的靈活化，使宅基地流轉成為了可能。

三、法律效力

（一）集體經濟成員間的轉讓

我國相關法律法規(guī)并未禁止集體成員間流轉宅基地，所以對應的他們之間轉讓宅基地上房屋也是可行的，只要他們的買賣合同合乎我國的相關規(guī)章制度，在原則上這份合同就是有效的。

但是目前仍有部分法院堅持此類房屋買賣合同無效。這是因為有以下兩種情形的也是可以認定其合同無效的，首先，違背“一戶一宅原則”。第二，未經村民委員會同意，并未通知相關的個人或集體這樣的房屋買賣合同都是無效的。

（二）向集體成員以外的村民轉讓

因為我國在國家層面并未明確限制宅基地上房屋的非集體轉讓。雖然宅基地上房屋僅限于集體內部成員流轉是最好也是最合理的，但是對于向集體以外村民轉讓宅基地上房屋的行為也僅是限制而不是制止。并且總結我國多年的實踐來看，不少法院也是贊成上述觀點的，而限制向集體以外村民轉讓宅基地，其限制途徑主要有以下幾點：首先，涉及到的買賣合同就是無效合同也就是不具備法律效力。除城鎮(zhèn)居民之外，集體以外的村民還包括本集體以外的同村以及外村的人。并且為減少爭議，非試點地區(qū)的農民將房屋出售給非農業(yè)戶口人員也是無效的房屋買賣合同。其次，用行政手段限制買賣。就像河北省出臺的相關宅基地管理辦法中就明確的規(guī)定宅基地上房屋買賣的必須經過審批才可以。最后，未經批準的轉讓行為則可以認定是無效行為也就是買賣合同沒有法律效力。

（三）向城鎮(zhèn)居民轉讓

我國的宅基地使用權制度，其設立的根本就是保障我國農民生存的合法權利，使他們可以永久性的安居樂業(yè)。同時也減少我國不必要的耕地浪費以及占用，減少違法占用耕地的破壞行為。我國國務院對于宅基地的初衷就是：加強轉讓管理，嚴禁炒賣，深化改革，嚴格管理。同時也順應當今的發(fā)展趨勢，進行宅基地的改革試點，但是無論是何種情況，村民向城鎮(zhèn)居民轉讓宅基地上房屋都是不受法律所保護的，其對應的買賣合同也是沒有法律效力的。就我國目前的立法和政策框架來看，農村宅基地上的房屋是很難進人市場的，僅限于集體村民間的流轉。這種情況就目前的國情而言，是不利于我國農民利益的保護以及發(fā)展的。所以我們應該積極探尋其改革以及創(chuàng)新的方向，在確保村民合法權益的基礎上為他們尋找一條解決之道。

四、總結

我國是農業(yè)大國，農民占我國人口的80%以上，所以農民的問題無小事，所以如何處理宅基地上房屋的流轉問題，應當是我國學術界需要盡快解決的重要問題，這不僅與農民的切身利益相關，更是國家長遠發(fā)展的根本。我們首先就要對宅基地上房屋買賣合同進行界定，從而確定其合適的效力范圍，厘清本質，找準切入點從而盡可能保證農民宅基地的基本權益。建立符合我國基本國情的宅基地流轉法規(guī)，盡可能的減少司法不確定因素。

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