深耕地產三十年 專注成就專業

蘭軍 汪美坤 黃麗莉

張宏業先生

特許測計師、中國房地產估價師。在採訪的過程中，他從房地產專業出發，觀行業全面長遠，談大灣區細緻到點，言辭有理有據，分析鞭辟入里，其專業精神讓人印象深刻。

專業源於專注，這與他幾十年來的耕耘與修煉不無關係。在三十多年的房地產從業歷程中，他以實踐為師，在與時俱進中積累了豐富的經驗，也讓他在面對行業的復雜情況時，更添一份冷靜與理性，能夠撥云見日。而曾經歷練於多個行業的經歷，讓他得以多方涉獵知識，練就了多方思考、全面分析的習慣和能力。

樓市有起伏，前路多迷霧，而這些經驗和質素，則為他在房地產行業的不斷前行奠定了基石，確保踏出的每一步都平穩而堅定。

（下文中《榮譽雜誌》簡稱“榮”，張宏業先生簡稱“張”）

大灣區城市各具特色，發展挑戰與機遇並存

榮：張先生您好，您不僅對香港房地產市場了解透徹，對內地市場亦有一定了解。那麼，對於備受矚目的粵港澳大灣區，從專業角度出發，請您談談對大灣區房地產市場的看法。

張：大灣區是由“9+2”城市組成的城市群，大灣區房地產市場這是一個很大的范疇。因為每個城市的發展水平不同，而且各自的優勢和發展定位也不同，因此還得具體城市具體分析。

單從房價看，除港澳外，深圳的房價依然領跑大灣區其他各城市，後面大致依次為廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶。一個地方的房價跟當地的收入水平、消費能力有很大關係，具體來看，又跟所處地段關係密切。

榮：您剛也提到，大灣區各城市各具優勢，請您簡單分析一下。

張：香港、澳門、廣州、深圳為粵港澳大灣區四大中心城市。其中，作為全球三大金融中心之一，香港聚集了大量金融機構和相關服務產業，能夠提供最便捷的國際融資服務；澳門是“世界旅遊休閒中心”“中國與葡語國家商貿合作服務平臺”；廣州作為國際商貿中心和綜合交通樞紐，具有扎實的產業基礎及豐富的科研人才資源，積淀深厚；深圳的高新技術產業在中國科創板塊中可謂翹楚，不論是高新技術產值還是其對經濟總量的貢獻率在各大城市中都居於前列。

其他城市，東莞製造業發達，正朝第三次產業城市積極改造；文化產業在佛山漸漸興起；肇慶是天然的“氧吧”，具備突出的旅遊資源優勢；江門工業發展潛力很大；中山是傳統僑鄉，每個鎮各具發展特色；珠海經濟特區出臺了不少優惠政策，發展工業，吸引年輕人……

榮：對於大灣區發展的前景，您怎麼看？

張：粵港澳大灣區規劃近期至2022年，遠期展望到2035年。目標不僅是要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示范區，還要打造成宜居宜業宜遊的優質生活圈，成為高質量發展的典范。但是能不能達到這個定位，還有賴於各個城市的發展情況。

可以肯定的是，大灣區會成為整個國家未來二十年的發展重點之一，是國家經濟增長的重要引擎。

榮：要實現總體目標，您認為還存在哪些不足？

張：存在機遇，當然也面臨挑戰。首先大灣區要達到國際化，必須在人才配備及城市配套方面達到國際接待能力；其次，從科學技術方面看，大灣區雖然在某幾個領域已達到引領世界的水平，但從整體看，還很不夠，對外技術依賴程度較大；再者，受國際形勢不明朗等因素影響，中國經濟下行壓力較大。

港深攜手前進，打造國際都會

榮：8月18日，中共中央、國務院發佈了《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》（以下簡稱《意見》），請談談您的見解？

張：深圳在《意見》中的戰略地位是成為高質量發展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標桿、可持續發展先鋒。《意見》全面勾畫本世紀中葉的深圳市未來發展總體藍圖，對全省全國起積極引領的作用。在我看來，可以理解為想借助香港的現有長處去補足深圳短板，達到互相競爭、互相補足、一齊騰飛、一起成長的遠大目標！

如果細讀《意見》，便發覺有不少涉及港澳內容。歸納來說，大概有金融互通、文化藝術、文化產業、會展產業、國際教育、尖端醫療、港澳“民通”、城市管理等等。這些全是深圳成為世界性城市的現有短板，但正是今天香港的充足資源，相互融合、交流、推展，自然成為兩地經濟持續增長的因素。

榮：深港兩地在這麼多領域可以展開更多合作，對香港企業來說，這是否也代表著多了很多機遇？請舉例說明。

張：是的，深圳必然成為香港金融、文化、會展、教育、醫療、休閒、養老、專業服務企業的藍海。

以教育行業為例，深圳市發展幼兒、中小學及大學是未來重點，香港各級學校必可找到合作領域。香港已具備國際教育管理經驗、優良師資、大學合作機制、融資渠道、課程教材等等，因此，香港亦可充當中介人角色，在國際教育方面出一份力。

又比如優質醫療領域，《意見》提出“擴大優質醫療衛生資源供給，鼓勵社會力量發展高水平醫療機構，為港澳資醫療機構發展提供便利，探索建立與國際接軌的醫學人才培養、醫院評審認證標準體系，放寬境外醫院到內地執業限制，先行先試國際前沿醫療技術”。這段文字可謂“字字商機”。深圳和整個粵港澳大灣區都具備強大經濟後盾、廣大且富裕的消費群、充足土地和人力資源，香港和國際醫療機構和人員必然能找到融合機遇。

可以預見，未來三十年內，粵港澳大灣區將會成為全球經濟增長最快速的地區，醫療、養老和休閒事業定會騰飛發展、商機無限！

榮：《意見》的出臺，對於深港兩地的年輕人，您認為存在怎樣的啟發？

張：既然中央給予深圳先行示范區的任務，深圳人當以“先行先試”的精神去探索一條新路出來。而香港的年輕人，我認為應該放下固有的對抗心理，加入深圳建設大方向，共同打造全球特大國際都會！年輕人常常埋怨說：我們不是香港經濟繁榮的得益者，只是受害者。但是未來前途是掌握在自己手中，何不努力加入港深發展的巨大洪流中呢？

行業受暴亂影響嚴重，下半年或順勢而下

榮：香港持續多個月來的暴力遊行，對香港經濟影響嚴重，房地產行業勢必也遭受打擊，作為房地產專業人士，請您介紹一下相關情況。

張：政治紛爭對旅遊、零售、餐飲、投資市道打擊立刻浮現。近期無論旅遊客、商務客、團隊客、自由行客都全面減少，酒店減價、店鋪優惠、食肆清淡，甚至關門。

受暴亂影響，商場街鋪空置率或上升。零售業方面，近期不少租客於續租時紛紛要求大幅減租或是索性退租。食肆方面，前景不明朗也使新食肆投資者卻步，預料二線商場和較遜位置的街鋪會再現空置情形。

除了內耗因素，香港也面對外圍經濟利淡因素。中資金融、保險、地產機構減少租用和買進香港商業地產，致使香港商業地產出現有價無市的情況，不排除中短期浮現租金回跌和價格偏軟。回顧去年，香港甲乙級寫字樓租售市道“雙翼齊飛”，錄得多宗大手交易，2019年下半年肯定市道淡靜，租金回跌，買賣交易減少。

榮：樓價波幅如何？

張：若社會爭議持續，發展商推盤步伐審慎。一手樓盤積極平價求量，二手市道更加“水靜河飛”。如果一手樓價持續下調，二手業主要求售只可減價，大型屋宇仍會是低量低價局面！下半年整體香港住宅和商貿物業預料會順勢而下，觀乎政治爭執時間還會拖多長、中美貿易摩擦何日落幕等等外圍因素。

榮：鑒於內外種種因素綜合考慮，您認為投資者下半年如何投資香港房地產？

張：其一，如果以剛需求和回報率而言，我推崇中小型住宅單位，尤其是1，000萬元以內的一手樓盤。基本上這些單位剛需不絕，且按揭不困難，轉手容易，是值得下半年投資者關注的。

其二，較低總價工商鋪物業仍受追捧，原因也是轉手容易、按揭不難、且達到分散投資風險目的。這些工商鋪物業主要同民生相關，經濟下行的影響會較小，自然成為投資者新寵兒，投資界朋友可以關注下。

其三：散戶可投資REITs。於經濟大局走向低速時代，物業投資可選擇1，000萬元內一手住宅單位或甚至10億元內的工商鋪物業（涉及民生行業相關連的）或小注心儀的房地產信託基金股票。如果換樓者可以令業主讓利15%以上，也不失是入市良機。

榮：感謝您的分享。