房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前的信息化大潮

文/高繼國(guó) 武漢漢信房地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司 湖北武漢 430016

我們正處在一個(gè)從互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代向大數(shù)據(jù)、人工智能時(shí)代的過(guò)渡時(shí)期。大數(shù)據(jù)的積累、算法的改變正加速這個(gè)時(shí)代的到來(lái)。大數(shù)據(jù)、計(jì)算機(jī)程序人工智能的發(fā)展沖擊了很多部門和行業(yè)。如電子商務(wù)的發(fā)展沖擊了實(shí)體商業(yè)的發(fā)展，如支付寶微信手機(jī)支付沖擊了實(shí)體銀行的發(fā)展，摩拜單車的出現(xiàn)沖擊了自行車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自然也不能獨(dú)善其身，必然也要受到這些自動(dòng)化的沖擊。如何應(yīng)對(duì)這種沖擊，也是擺在我們業(yè)界人士當(dāng)前必須要面對(duì)的工作。本文作試著從大數(shù)據(jù)計(jì)算機(jī)程序的優(yōu)缺點(diǎn)及我們的應(yīng)對(duì)措施等方面進(jìn)行探討。

1、大數(shù)據(jù)、計(jì)算機(jī)程序處理評(píng)估工作的優(yōu)點(diǎn)

（1）速度快，幾十分種可以處理幾萬(wàn)條交易數(shù)據(jù)，進(jìn)行幾萬(wàn)條交易數(shù)據(jù)的比對(duì)。

（2）數(shù)據(jù)量大，普通評(píng)估人員只能進(jìn)行幾個(gè)，最多十幾個(gè)評(píng)估案例的比對(duì)，計(jì)算機(jī)可以同時(shí)進(jìn)行幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)條數(shù)據(jù)的比對(duì)。

（3）可以進(jìn)行更加精細(xì)的評(píng)估。如果成本法時(shí)利用BIM 軟件可以進(jìn)行更加詳細(xì)的建筑成本建模，從而更加精細(xì)地計(jì)算建筑物造價(jià)。

（4）成本相對(duì)較低。計(jì)算機(jī)程序不需要負(fù)擔(dān)評(píng)估專業(yè)人員的相關(guān)費(fèi)用，而評(píng)估行業(yè)主要成為為人力資本。在現(xiàn)在人力成本日益高昂的情況下，越發(fā)顯出成本差距。

2、大數(shù)據(jù)、計(jì)算機(jī)程序處理評(píng)估工作的缺點(diǎn)

（1）平時(shí)需要大量人工與物力進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)的維護(hù)與管理。

（2）計(jì)算機(jī)程序評(píng)估缺乏法律基礎(chǔ)。現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理法與中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法，都是以評(píng)估專業(yè)人員為評(píng)估的實(shí)施主體。以計(jì)算機(jī)程序來(lái)實(shí)施，缺乏立法基礎(chǔ)。

（3）責(zé)任主體難以明確，評(píng)估報(bào)告的簽字估價(jià)專業(yè)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告的結(jié)果負(fù)責(zé)，而計(jì)算機(jī)程序自動(dòng)生成的評(píng)估報(bào)告，只能以程序所屬公司作為責(zé)任主體。

（4）計(jì)算機(jī)程序評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性高度依賴成交案例數(shù)據(jù)的數(shù)量，對(duì)于成交數(shù)量不大的評(píng)估對(duì)象，難以生成準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。如一些特殊用地的評(píng)估，特殊建筑的評(píng)估，一些偏遠(yuǎn)地帶商業(yè)門面的評(píng)估等都難以生成準(zhǔn)確的結(jié)果。

（5）目前計(jì)算機(jī)程序及計(jì)算機(jī)人工智能如何應(yīng)用于評(píng)估還是在探索階段，目前人工智能也處于弱人工智能階段，強(qiáng)人工智能的到來(lái)還需要50-100年。在強(qiáng)人工智能出現(xiàn)以前，計(jì)算機(jī)程序處理評(píng)估問(wèn)題也只能處理簡(jiǎn)單的評(píng)估工作或者是輔助性的評(píng)估工作。

3、我們房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)如何應(yīng)對(duì)當(dāng)前這種困境

（1）房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)應(yīng)對(duì)更加復(fù)雜的評(píng)估項(xiàng)目。低端甚至中端評(píng)估項(xiàng)目更易被計(jì)算機(jī)替代的情況下，我們?cè)u(píng)估專業(yè)人員要把業(yè)務(wù)向高端項(xiàng)目復(fù)雜項(xiàng)目開(kāi)拓，向不容易被計(jì)算替代的復(fù)雜項(xiàng)目開(kāi)拓。只有這樣，才能顯示出人類高級(jí)智能的作用。對(duì)于成交數(shù)量不大的評(píng)估對(duì)象，難以生成準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。如一些特殊用地的評(píng)估，特殊建筑的評(píng)估，一些偏遠(yuǎn)地帶商業(yè)門面的評(píng)估更能顯出評(píng)估師個(gè)人經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)。

（2）房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全流程全產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展。如策劃、咨詢甚至房地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)營(yíng)銷等全產(chǎn)業(yè)鏈方面發(fā)展。利用我們的專業(yè)優(yōu)勢(shì)與專業(yè)素質(zhì)，做大做強(qiáng)評(píng)估公司的整體實(shí)力，形成穩(wěn)定現(xiàn)金流，應(yīng)對(duì)計(jì)算機(jī)，人工智能對(duì)評(píng)估行業(yè)可能的影響，東方不亮西方亮，至少做到企業(yè)可以活下去。深圳世聯(lián)就給了我們這方面很好的榜樣。房地產(chǎn)評(píng)估公司有自己的人才優(yōu)勢(shì)，只有向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈去擴(kuò)展，才能把這種人才優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。

（3）加強(qiáng)公司的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，加強(qiáng)公司計(jì)算機(jī)編程人員，計(jì)算機(jī)人工智能人才的培養(yǎng)，主動(dòng)去迎接時(shí)代大潮的檢驗(yàn)。我們主動(dòng)去學(xué)習(xí)和應(yīng)用計(jì)算大數(shù)據(jù)，人工智能技術(shù)，才能更好地去了解它，駕馭它，使之為我們?cè)u(píng)估人員的日常服務(wù)。與其由一些計(jì)算機(jī)公司去搶我們的評(píng)估市場(chǎng)，為什么我們不能主動(dòng)去搶評(píng)估軟件市場(chǎng)呢？

（4）建立更加能留住骨干人材的股權(quán)及模擬股權(quán)分配體制

無(wú)論是向房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展還是主動(dòng)應(yīng)用最新的計(jì)算機(jī)技術(shù)，都需要專門人才。如何留住人才，讓他們安心在企業(yè)工作，成為我們要研究的課題。筆者認(rèn)為評(píng)估企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是要學(xué)習(xí)海底撈、華為等管理制度先進(jìn)的企業(yè)，學(xué)習(xí)他們的股權(quán)激勵(lì)，模擬股權(quán)激勵(lì)制度。馬云說(shuō)過(guò)員工的離職原因林林總總，只有兩點(diǎn)最真實(shí)：1.錢，沒(méi)給到位；2.心，委屈了。讓員工有充足的收入，良好的工作環(huán)境工作氛圍。

（5）各級(jí)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)，簡(jiǎn)化現(xiàn)有報(bào)告審查規(guī)范，簡(jiǎn)化現(xiàn)有報(bào)告抽檢制度，以應(yīng)對(duì)計(jì)算機(jī)評(píng)估的速度優(yōu)勢(shì)。目前協(xié)會(huì)的各項(xiàng)目報(bào)告質(zhì)量評(píng)審流程，確有其必要，但在應(yīng)對(duì)計(jì)算機(jī)評(píng)估的快速化的方面，顯示出其時(shí)間效率方面不足的毛病。報(bào)告繁瑣，重復(fù)的東西較多，一個(gè)報(bào)告做下來(lái)耗時(shí)太長(zhǎng)。與計(jì)算機(jī)評(píng)估相比不占優(yōu)勢(shì)。有些房地產(chǎn)及土地評(píng)估規(guī)范中的一些規(guī)定過(guò)于僵化，一定規(guī)定缺乏理論論證，缺乏數(shù)理統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)，對(duì)一些評(píng)估方法規(guī)定過(guò)死。都是急需改變的現(xiàn)狀。定期組織協(xié)會(huì)相關(guān)課題的研討，對(duì)如何應(yīng)對(duì)群策群力。如有必要時(shí)可能組織起來(lái)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)全市性的大型數(shù)據(jù)庫(kù)，大型評(píng)估軟件，然后以成本價(jià)向會(huì)員單位分發(fā)，避免每個(gè)公司自行開(kāi)發(fā)，重復(fù)投資。

結(jié)語(yǔ)：

面對(duì)轟轟烈烈的信息革命的大潮，我們?cè)u(píng)估從業(yè)人員只有求新求變，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，留住骨干專業(yè)人才，主動(dòng)去迎接信息化革命大潮的考驗(yàn)。