不動產轉移登記困境及解決路徑

文/張占軍 邯鄲市不動產登記中心 河北邯鄲 056001

當前隨著社會主義市場經濟體制改革進程的有序推進，新形勢下現代信息技術在各行各業應用越來越廣泛，對于不動產登記工作而言，信息管理基礎平臺從2018年8月開始實現了全國聯網，這標志著我國不動產體系進入了全面運行模式，對于不動產管理部門而言，如何不斷提升不動產轉移登記效率，更好地優化服務，提升服務效能，成為當前一項重要的基礎工作。不動產轉移登記方面目前還存在一些問題，影響了工作的有序開展。加強不動產轉移登記困境與解決路徑探析，具有重要的現實意義。

1、不動產轉移登記困境分析

根據國家不動產相關的法律政策要求，國有建設用地使用權及房屋所有權登記、宅基地使用權及房屋所有權登記、集體土地所有權登記等，需要出臺更加細致的法律政策規定，從而不斷提升不動產登記率，提高不動產登記辦理效率。2018年8月，國家不動產登記信息管理基礎平臺實現了全國聯網，這對于不動產轉移登記工作而言，也提出了更高的要求，目前我國不動產轉移登記面臨的困境主要有：

1.1 不動產登記信息系統不夠完善

目前我國不動產轉移登記的大部分業務是城鎮房屋所有權的轉移登記，但是受到房產市場等因素的制約，很多房主對房屋不能及時進行首次登記，這樣會導致一些房產不能納入到不動產登記信息系統中，影響了不動產首次登記成效。如果進行房屋買賣，相關的不動產登記機構將無法依據“房屋買賣合同”和“協助執行通知書”等材料對房屋買受人進行不動產登記，導致房屋不能進行轉移登記和處置，不利于維護相關人員的權益，甚至增加了房屋買受人的經濟壓力。

1.2 二手房手續轉移方面存在的問題

隨著國家市場經濟發展水平不斷提升，公眾對居住方面的要求也在不斷提高，一些居民會對房屋結構等進行改造，這樣會導致在進行房屋轉移登記過程中，現有的測量情況和當初的建設計資料不吻合，需要進行重新測繪。此外在進行二手房手續登記過程中，進行房屋測繪既需要對辦理轉移登記的人員開展，同時還需要對整個樓體的房屋樣式進行測繪，這部分的資金需要居民承擔，一定程度上增加了其經濟負擔。

此外不動產轉移登記的過程中還存在一些其他的問題，比如夫妻雙方進行房屋轉移登記時，如果房產較多，夫妻雙方約定婚前房產為共同房產，在辦理離婚手續時需要進行房產分割，會增加糾紛，此外隨著市場經濟的發展，房價不斷提高，很多夫妻會選擇分期付款的形式來支付放款，如果出現離婚情況，會影響房屋的抵押權，這樣不僅增加了法律風險，也影響了不動產轉移登記辦理效率。再如目前關于待抵押房屋在法律政策方面還有一些空白，所以如果抵押人自然死亡，就不能按程序進行房屋抵押產權登記轉移，不僅導致房屋資源浪費，也影響了親屬的權益。

2、不動產轉移登記解決措施

為了進一步提升不動產轉移登記工作開展成效，更好地為群眾服務，建議從以下幾個方面進行優化解決：

2.1 進一步規范房屋首次不動產登記體系，確保有據可查，有效處理

目前關于不動產首次登記，國家《不動產登記暫行條例》有明確的要求，對于房屋買受人應當提交的相關資料列出了具體的條目，所以應當嚴格按照程序，對房屋買受人提交的所有的不動產登記材料進行嚴格細致地審核，要求申請人提前將所有應當提交的材料準備完善，這樣方可進行審核，從而不斷提高不動產首次登記效率，提高辦理成效。這就需要有關部門充分利用相關的渠道和平臺加強不動產首次登記相關的政策宣傳，讓廣大市民群眾及時查詢到最新的政策要求和規定，確保一次備齊，避免多次跑腿。

2.2 整合首次登記與轉移登記體系

開展不動產轉移登記，需要進行不動產首次登記，按照首次登記——轉移登記的程序進行辦理，為了有效避免出現被執行人不配合的情形，建議將首次登記與轉移登記體系進行整合，從而進行一并登記并按程序辦理不動產登記證書，從而避免發生糾紛或利益沖突，影響登記效率。

2.3 加強不動產轉移登記信息化建設，提升便民服務水平

隨著國家不動產登記信息管理基礎平臺全國聯網體系的生成，在不動產轉移登記方面應當進一步加強信息化建設。一方面要對登記程序進行簡化，不斷提高辦理效率。要對當前不動產轉移登記相關的程序進行整合，精簡辦事流程，提出明確的辦理時限要求，從而確保一次備齊，提高登記效率。同時要加強業務窗口辦理程序整合，在不動產轉移登記預審、收費等方面提供更多的服務清單，接受電話咨詢和服務窗口指導，為公眾設定更多的自助辦理窗口，從而提高辦事成效。另一方面要加強全國聯網體系優化。雖然不動產登記信息管理平臺實現了全國聯網，但是在不動產資料審核等方面還存在很多的不銜接的地方，所以要進一步加強基礎整合，加強相關部門聯合審查，便于及時對不動產相關的材料進行歸口審核，并上傳系統，避免重復提交帶來的麻煩，此外還要積極探索不動產信息共享互認體系，完善大數據系統，從而更好地掌握不動產信息動態變化情況，避免發生糾紛。

總之，不動產轉移登記工作開展過程中由于房屋買賣雙方多方面的問題，影響辦事程序和效率，為了有效避免糾紛和矛盾，需要不動產登記管理部門加強業務整合，借助信息化技術加強不動產轉移登記信息化建設，全面提高服務效能，這樣才能更好地提升便民服務水平，提高企業和群眾的獲得感和滿意度。