工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

文/譚志榮 湖南長(zhǎng)城房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司 湖南長(zhǎng)沙 410000

房地產(chǎn)評(píng)估主要是指評(píng)估人員，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的價(jià)格從而形成的應(yīng)用機(jī)制，主要是運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方式，進(jìn)行評(píng)價(jià)價(jià)格形成的主要過(guò)程。相關(guān)人員需要在房地產(chǎn)評(píng)估方面，充分考慮技術(shù)、政策以及市場(chǎng)人員條件等多種因素，所以，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估工作結(jié)果不準(zhǔn)確的情況產(chǎn)生。

1、房地產(chǎn)評(píng)估的主要方法

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估方法現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)評(píng)估可以劃分成為以下三種形式：比較法房地產(chǎn)評(píng)估，需要全方面掌握和了解當(dāng)前房地產(chǎn)的區(qū)域因素、個(gè)別因素和相關(guān)知識(shí)政策變化等；收益法則是需要針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)的收益變動(dòng)情況，和收益期限等因素進(jìn)行掌握；成本法則是需要結(jié)合工程造價(jià)進(jìn)行估算建筑物或者構(gòu)筑物的評(píng)估價(jià)值【1】。

1.1 市場(chǎng)比較方法

市場(chǎng)比較方法比較適用于房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定的環(huán)境背景下。那么在實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程當(dāng)中，根據(jù)市場(chǎng)比較法所做出的房?jī)r(jià)估算會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)商方面的影響出現(xiàn)問(wèn)題。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)，房地產(chǎn)商只需要在原有的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行增添；若是處于動(dòng)蕩時(shí)期，市場(chǎng)比較法就很難進(jìn)行；若是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，市場(chǎng)比較法最終的結(jié)果就會(huì)高于原有放價(jià)，甚至還會(huì)促使房地產(chǎn)泡沫更加嚴(yán)重。所以，市場(chǎng)比較法適用于交易量大的房地產(chǎn)交易，如寫字樓或者是房地產(chǎn)開發(fā)用地等。

1.2 收益還原方法

現(xiàn)如今收益還原方法還被稱之為收益現(xiàn)值法或收益資本化方法，主要是進(jìn)行預(yù)估該項(xiàng)目對(duì)象的未來(lái)收益狀況，根據(jù)資本化率、報(bào)酬率以及收益乘數(shù)等相關(guān)概念，把未來(lái)收益轉(zhuǎn)換成為價(jià)值，在進(jìn)行計(jì)算項(xiàng)目對(duì)象價(jià)值的方式，合理運(yùn)用收益還原法所得出的價(jià)格就是收益價(jià)格，該計(jì)算方法的理論是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格從而創(chuàng)設(shè)的預(yù)期收益原理。

1.3 成本評(píng)估方法

所謂成本評(píng)估方法主要就是指承包商法，在針對(duì)項(xiàng)目對(duì)象開始進(jìn)行估價(jià)的時(shí)候，需要在估價(jià)點(diǎn)方面重新構(gòu)建價(jià)格，并且還需要折舊扣除，然后在這對(duì)項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)值或者是價(jià)格進(jìn)行科學(xué)合理的估算。該方法可以把房?jī)r(jià)作為正常利潤(rùn)和各項(xiàng)稅費(fèi)、建設(shè)成本的三者之和，適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場(chǎng)比較法的情況下。

2、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用方式

2.1 工程造價(jià)可以有效替代成本法

根據(jù)目前房地產(chǎn)評(píng)估工作現(xiàn)狀來(lái)看，大部分從事于房地產(chǎn)評(píng)估工作的人員都在使用成本法，但是工程造價(jià)無(wú)論是在工作內(nèi)容中還是工作流程都和成本法較為相似，并且兩者之間還存有共同點(diǎn)。在進(jìn)行使用成本法針對(duì)房地產(chǎn)開始評(píng)估工作時(shí)，需要借助于當(dāng)前社會(huì)客觀成本的實(shí)際情況進(jìn)行開展評(píng)估工作，而工程造價(jià)則是需要根據(jù)工程當(dāng)中所存有的特殊情況，進(jìn)行施工費(fèi)用造價(jià)分析，同時(shí)，成本法和共造價(jià)的內(nèi)涵還存有很多不同的地方，相比較而言，工程造價(jià)針對(duì)材料的實(shí)時(shí)價(jià)格整改了解較為及時(shí)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估工作及時(shí)提供依據(jù)。我國(guó)在進(jìn)行推廣房地產(chǎn)評(píng)估工程造價(jià)清單計(jì)價(jià)模式時(shí)，針對(duì)每一個(gè)所涉及到的項(xiàng)目都需要具有明確的清單和內(nèi)容，不同地區(qū)之間的定額也存有一定的差異，所以，這就需要企業(yè)能夠在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，全方面結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，適應(yīng)于當(dāng)前企業(yè)發(fā)展。

2.2 清單計(jì)價(jià)費(fèi)用符合房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)際

在房地產(chǎn)評(píng)估工作中運(yùn)用工程造價(jià)，會(huì)在評(píng)估當(dāng)中涉及到工程費(fèi)用和措施費(fèi)用等相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用，需要在綜合單價(jià)表中把所有項(xiàng)目信息都填入到其中，不論是人工材料還是企業(yè)管理，主要填寫在評(píng)估中會(huì)涉及到的價(jià)格，都要寫入到清單當(dāng)中。措施項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目屬于工程實(shí)體項(xiàng)目，需要從最初的施工準(zhǔn)備就開始，然后在到施工過(guò)程和生活安全環(huán)保方面，而非實(shí)體工程項(xiàng)目其中包含安全防護(hù)和文明施工等，以上這些內(nèi)容，都需要根據(jù)工程的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開始評(píng)估工作。而在房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)中運(yùn)用清單計(jì)價(jià)項(xiàng)目費(fèi)用，不僅創(chuàng)新和整改了由政府造價(jià)部門統(tǒng)一單價(jià)的做法，更是在一定層次上給承包單位可以實(shí)現(xiàn)自由發(fā)揮的空間，促使承包單位能充分展現(xiàn)自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以此來(lái)有效提升企業(yè)的技術(shù)水平和管理能力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，若是房地產(chǎn)評(píng)估工作運(yùn)用工程清單計(jì)價(jià)方式進(jìn)行的話，還可以不進(jìn)行編寫預(yù)標(biāo)和標(biāo)底，只是需要把工程的清單進(jìn)行編寫就可以，有效節(jié)省了大量時(shí)間，促使人員能夠有更多的時(shí)間投入到工程造價(jià)管理工作中【2】。

2.3 為房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性提供保障

對(duì)于目前的民用建筑而言，在整體的施工過(guò)程當(dāng)中施工技術(shù)較為普遍方便掌握，而且建筑工期還有明確的建筑規(guī)律，所以，在民用建筑施工當(dāng)中可以針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行有效的投入施工中所需要的資源，而且由于工程項(xiàng)目的體量大致相同，就不會(huì)在材料價(jià)格方面出現(xiàn)較大波動(dòng)，也較為容易的被施工企業(yè)接受。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛發(fā)展，促使建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，那么在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中會(huì)給預(yù)算控制價(jià)格造成高于市場(chǎng)的競(jìng)標(biāo)價(jià)格現(xiàn)象，所以，這就需要從事于房地產(chǎn)評(píng)估工作的人員，能夠把市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也考慮到影響評(píng)估結(jié)構(gòu)當(dāng)中，而且企業(yè)要是想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中站穩(wěn)腳步，這就需要企業(yè)能夠降低評(píng)估預(yù)算結(jié)果，不論是在工程造價(jià)利潤(rùn)方面還是企業(yè)管理費(fèi)用方面，都要針對(duì)目前的市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀展開分析。但是并不能夠完全根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行標(biāo)定，或者是完全的降低成本，而是應(yīng)當(dāng)在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)之上重視成本問(wèn)題。那么在房地產(chǎn)評(píng)估中，工程造價(jià)不需要考慮一下兩點(diǎn)內(nèi)容：首先，在工期和進(jìn)度計(jì)劃方面進(jìn)行提取，雖然有效縮短了施工時(shí)間但是同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生趕工措施費(fèi)；其次，當(dāng)合同已經(jīng)簽訂之后，由于業(yè)主資金沒有在寬限期進(jìn)行支付，施工單位需要進(jìn)行墊付，工程費(fèi)用當(dāng)中就存有被墊付的費(fèi)用，這種現(xiàn)象也不存在房地產(chǎn)評(píng)估工作中【3】。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，在房地產(chǎn)評(píng)估工作中，工程造價(jià)數(shù)據(jù)正在不斷被完善，而且也更加的趨向于市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀。所以，把工程造價(jià)有效運(yùn)用于房地產(chǎn)評(píng)估工作當(dāng)中，不僅能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，也能為房地產(chǎn)價(jià)格提供精確的價(jià)格評(píng)估，這對(duì)于市場(chǎng)房地產(chǎn)評(píng)估有著重要意義，有助于維護(hù)當(dāng)前社會(huì)市場(chǎng)秩序，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供有利的發(fā)展條件。