房地產經濟對中國國民經濟增長的作用

文/裴文濤 中國人民大學 北京 100000

2018年1 月到7月，我國一手房成交率與2017年相比，增長顯著。按增長面積計算，增速為307.99%。其中，一線城市的成交面積增速最快，為1165.24%，明顯高于二線城市686.83%的增速。2019年1月，住房可售面積環比增速20.36%（按面積計算）。然而在這個背景下，2018年房地產業對國民經濟增長的貢獻率為3.8%，與過去幾年相比，下降較為明顯。

1、房地產經濟概述

1.1 房地產經濟的含義

房地產經濟（Real estate economy）是指以房地產為對象，在生產、分配、交換和消費房地產的過程中，人與人之間產生的經濟活動所形成的經濟關系的綜合[1]。房地產經濟遵守生產、流通、再生產的經濟發展規律，從（1）微觀層面上看，房地產經濟是房地產企業，進行的開發、經營、銷售、投資等經濟行為的總和。（2）從中觀層面上看，房地產經濟包含房地產部門經濟與房地產區域經濟。（3）從宏觀層面上看，房地產經濟作為國家宏觀調控的對象之一，是與國民經濟發展息息相關的重要產業。本文中所討論的房地產經濟，屬于宏觀層面上的房地產經濟。

1.2 房地產行業的成本控制

從市場經濟角度看，房地產經濟具有商品性。房地產企業在發展過程中，要全過程、全方位、多層次地運用技術、經濟及法律等手段，對工程項目的成本進行控制。努力提升“房地產”這種商品的使用價值，降低商品的價格。

從社會發展的角度看，房地產經濟具有社會性。房地產部門既為社會提供“住房”這種消費資料，也為社會提供“廠房”這種生產資料，具有顯著的社會屬性。房地產企業在經營管理的過程中，要充分發揮造價管理的主體作用，對于建設周期長、資源消耗量大、計價復雜的房地產項目，要將成本控制放在項目可行性分析的首位。

2、房地產經濟對國民經濟增長的拉動作用分析

2.1 房地產經濟對上游產業的作用

房地產經濟是刺激國民經濟增長的支柱性產業，2017年我國房地產經濟各環節中,僅銷售行業一項，交易額就已突破130000億元，這與多種上游產業經濟對房地產經濟的支撐分不開：

2.1.1 房地產經濟促進金融經濟發展

金融行業是房地產經濟的資金基礎，房地產企業前期開發、建設需要大量的資金投入，絕大多數房地產企業在進行項目開發時，都需要籌措開發資金。例如，向商業銀行借貸、尋求商業合作等形式。當前應用廣泛的TOT移交——經營——移交(Transfer-Operate-Transfer)模 式、PPP（Public Private Partnership）模式、資產收益證券化融資（asset-backed securitization）模式的發展，都與房地產經濟的發展相關。大多數人在購置房屋的過程中，都需要進行貸款，“房貸”是目前我國居民生活中最重要的一種貸款。此外，房地產企業用生產經營所得收益進行投資等，也會一定程度上，促進金融行業的發展。

2.1.2 房地產經濟促進建筑行業發展

建筑行業是房地產經濟發展的物質基礎。一方面，房屋的建造需要建筑設計公司、建筑施工公司、工程監理單位、建筑材料加工企業、建筑裝飾企業等多方參與，房地產經濟在其中發揮著平臺作用與整合作用。另一方面，房地產經濟的發展，從根源上具有明顯的協調作用，需要能源行業、木材加工行業、鋼材生產行業、化工行業、紡織工業等國民基礎生產行業的共同配合。房地產經濟的發展，能夠為上游生產企業創造一個巨大的市場，使市場中的資本、人才、技術的活力競相迸發，并吸引更多的生產資料進入其中，為國民經濟的發展提供源源不斷的動力[2]。

2.2 房地產經濟對下游產業的作用

2.2.1 房地產經濟帶動物業經濟發展

房屋建筑不是單獨存在的，而是需要與之相配套的設備、設施和場地[3]。廣義上的物業（property）可以包含辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種形式。一方面，房屋建成后，需要大量的管理維護人員。房地產經濟的發展,為物業行業創造了較高的薪酬環境，吸引了大量具有服務意識與管理才能的高級人才進入了物業行業，為物業行業的發展增添了活力；另一方面，房地產經濟的發展，推動了物業管理模式的創新。當前很多物業管理公司采用柔性管理措施，為業主提供著多種人性化的服務。這種管理模式的升級,雙向促進了物業行業與房地產經濟的發展。

2.2.2 房地產經濟帶動服務行業發展

第一，酒店業：高級酒店的發展離不開房地產經濟的帶動作用。高級酒店獨特的建筑風格、人性化的結構設計、優美的建筑環境、完善的物業服務，是酒店服務業的核心競爭力，這都與房地產經濟的發展密不可分。截至2018年上半年，我國星級酒店總體繼續保持向上態勢。全國星級酒店平均房價為359.17元/間天，平均入住率為60.40%，同比去年上升3.50%。

第二，旅游業：2018年，我國旅游業總收入以及總人次增速均在10%的水平，很多游客在出游期間，選擇在出游地的標志性建筑物前“打卡”、喜歡入住裝修優美的星級酒店。當地具有特色的民居，還會激起游客購置房產的欲望。房地產經濟的發展，為游客的出行創造了便利，豐富了出游的形式，大大帶動了旅游服務業的發展。

第三，中介機構：大多數人在進行房屋交易時，會選擇專業的中介機構進行咨詢，以保障信息的對稱，保護自己在交易中合法權益。房地產經濟的發展，吸引了大量人才涌入房屋中介機構，促進了我國中介服務行業和咨詢服務行業發展的標準化、專業化。

2.3 房地產經濟對城市化建設的作用

房地產經濟的發展，一方面，為城市化建筑提供了充足的住房。很多城市的戶籍問題與房屋產權問題相關，多數從農村進入城市的人認為，“擁有了自己的房子才算真正融入城市”。另一方面，房地產經濟的發展，為城市內的商業繁榮與第三產業發展，提供了動力。城市向外拓展的過程中，房屋建筑的范圍不斷擴大，城市郊區的土地得到了更高效的利用，郊區生活的人民因為房地產經濟的發展，獲得了改變命運的機會。

2.4 房地產經濟與工業化建設的作用

首先，房地產經濟的發展，為工業發展提供了充足的生產資料。生產廠房、倉庫、物流中心的建造，為工業化的發展提供了物質基礎。可以說，工業化的進程始終與房地產經濟的發展方向一致。其次，以房地產經濟為先導的工業化建設，有效地激發了市場主體參與工業基礎設施投資建設的熱情。最后，房地產企業作為納稅大戶，為國家生產建設提供了充足的資金。國家通過稅收政策，對國民收入進行再分配，保障了我國社會的公平發展。

2.5 房地產經濟對促進居民就業的作用

從上述內容可知，房地產經濟與國民經濟生產的方方面面聯系密切，涉及到的基礎產業眾多，尤其是建筑行業、服務行業等勞動力密集型產業。因而，房地產經濟的發展，創造了更多的就業崗位，為居民的多樣化就業提供了機會，對居民就業有巨大的推進作用。據天津市人力資源部的統計數據顯示，房地產行業從業者的薪酬水平，始終處于前列，競爭指數較高，2017年地產行業從業者的平均薪資為8975元/月，2018年為9978元/月，增幅高達11.175%。

3、加強房地產業造價管理，引導房地產經濟發展

加強房地產業造價管理，主要應從以下幾個方面進行：（1）加強全過程在家管理的應用，在房地產項目開發中，將造價管理過程前置。遵循市場規律，提高調造價管理的連續性，加強管理執行力度。（2）推動房地產行業的差異化發展，扭轉目前同質化的發展傾向。管控市場中的不良競爭，為房地產經濟的健康發展營造良好的環境。（3）加強對造價管理過程的監督，將房地產經濟發展中遇到的新問題，納入到現有的法律體系當中去，增強法律的適用性。

結論：

綜上所述，房地產經濟的發展受到政策環境、金融市場、行業轉型、上下游企業發展等多種因素的影響。從本文的分析可知，研究房地產經濟對國民經濟的影響，有助于我們深化對房地產業發展規律的認識，多角度、多層次的看待房地產經濟對國民經濟發展的貢獻。因而，我們要深入探究房地產經濟與國民經濟發展的關系，推動國民經濟的穩定、持續、健康發展。