房地產(chǎn)交易中“陰陽(yáng)合同”的法律效力及治理

文/胡映珂 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 北京 100000

1、引言

一周前，2019年“兩會(huì)”剛剛落下帷幕。央廣網(wǎng)《我的兩會(huì)》節(jié)目嘉賓，全國(guó)人大代表、電影導(dǎo)演賈樟柯坦言，2018年對(duì)電影工作者而言有很大危機(jī)。不難想到，“大危機(jī)”與去年5月崔永元爆出的“范冰冰陰陽(yáng)合同案”有極大關(guān)聯(lián)。但很少有人知道，“陰陽(yáng)合同”一詞，最早來(lái)源于房地產(chǎn)建筑工程領(lǐng)域。

最高人民法院在審理建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)曾出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，對(duì)必須招標(biāo)的同一建設(shè)工程簽訂兩份施工合同，另行簽訂的合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同內(nèi)容存在實(shí)質(zhì)性不同的，以備案中標(biāo)合同作為結(jié)算工程款的依據(jù)。備案中標(biāo)合同公示備查，被稱之為陽(yáng)合同；另行簽訂的合同只有當(dāng)事人知曉，被稱為陰合同。同一工程兩份不同的合同，一明一暗稱之為“陰陽(yáng)合同”。

李克強(qiáng)總理在2019年政府工作報(bào)告中提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，它包括建設(shè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售兩個(gè)重要環(huán)節(jié)。目前就“陰陽(yáng)合同”問(wèn)題，法律在建設(shè)工程領(lǐng)域已有明確規(guī)定，但在房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題上還缺乏相關(guān)規(guī)定，學(xué)界對(duì)此也是爭(zhēng)論不一。

“陰陽(yáng)合同”問(wèn)題的解決對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，乃至房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)秩序影響重大，意義深遠(yuǎn)。除了減少對(duì)國(guó)家稅收利益的損害，也影響統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，進(jìn)而影響政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所做出的宏觀調(diào)控，及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”的形式及危害

目前，二手房交易一般涉及5種稅費(fèi)，其中契稅、增值稅、個(gè)人所得稅及土地出讓金大都與網(wǎng)簽價(jià)格相關(guān)。由于房地產(chǎn)交易往往標(biāo)的額巨大，稅賦繁重，為了獲取高額貸款，降低稅款，在中介機(jī)構(gòu)建議或買(mǎi)方要求下，房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”屢禁不止。

二手房交易市場(chǎng)中常用的“陰陽(yáng)合同”形式有兩類(lèi)：一類(lèi)是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，一份私下交易之用，另一份用來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)；另一類(lèi)是把房屋網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。兩類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)“陰陽(yáng)合同”形式不同，但都是在價(jià)格上做文章。看起來(lái)只是改動(dòng)了價(jià)格條款，帶來(lái)的危害卻是不小。

（1）行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易中“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的最主要的原因就是買(mǎi)家為了偷逃稅款，進(jìn)而降低房屋成交的總體價(jià)格。關(guān)于偷逃稅款的處罰，“范冰冰陰陽(yáng)合同案”中江蘇省稅務(wù)局對(duì)范冰冰及其工作室處以的3倍和4倍罰款已經(jīng)給出了最好的答案。除了行政處罰，我國(guó)《刑法》第201條也規(guī)定，虛假申報(bào)偷逃稅款數(shù)額較大，占應(yīng)納稅額10%以上，且不積極配合補(bǔ)繳稅款，或5年內(nèi)受過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)多次處罰的，即可按相關(guān)規(guī)定處以相應(yīng)刑事處罰。

（2）因涉嫌騙貸，被列入銀行黑名單。除了在網(wǎng)簽時(shí)簽低價(jià)格，“陰陽(yáng)合同”還可以在辦理銀行貸款時(shí)做高價(jià)格。銀行在進(jìn)行房屋貸款額度評(píng)價(jià)時(shí)都要以房產(chǎn)作為抵押，為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)也不可能按房屋評(píng)估價(jià)值全額貸給貸款人，這時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的銷(xiāo)售價(jià)格將成為房屋價(jià)值評(píng)估的重要依據(jù)。如果買(mǎi)方簽高房屋價(jià)款，按照比例銀行將評(píng)估出更高額的貸款。但是同樣，依照《刑法》第175條之規(guī)定，該行為可能涉嫌以欺騙手段取得銀行貸款。不僅貸款資格取消，被列入銀行的黑名單在信用記錄上留下污點(diǎn)，還可能受到刑事處罰。

（3）買(mǎi)賣(mài)雙方，糾紛不斷。房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”簽訂之后，部分買(mǎi)賣(mài)防的當(dāng)事人既不涉及房屋貸款問(wèn)題，也未被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)偷逃稅款，以為已經(jīng)僥幸過(guò)關(guān)，其實(shí)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)才剛剛開(kāi)始。去年，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)走低。除了被處罰的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是買(mǎi)方反悔。由于房?jī)r(jià)下跌，網(wǎng)簽價(jià)格大幅降低，買(mǎi)方難保不動(dòng)按網(wǎng)簽價(jià)格付款甚至放棄購(gòu)買(mǎi)的心思，賣(mài)方無(wú)論采取協(xié)商、催討還是起訴哪種方式解決問(wèn)題，都要付出巨大的時(shí)間成本，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。而對(duì)買(mǎi)方而言，看似少繳稅款降低了房?jī)r(jià)，實(shí)則失去了法律保護(hù)的屏障，合同條款可能因此而部分無(wú)效。更何況根據(jù)目前的二手房交易政策，如果買(mǎi)方想要在五年內(nèi)再次出售房屋，需要按照兩次銷(xiāo)售差額的20%承擔(dān)高額的個(gè)人所得稅。網(wǎng)簽價(jià)格越低，將來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格越高，所上繳的個(gè)人所得稅額也就越高。如今從稅務(wù)部門(mén)“省”下來(lái)的購(gòu)房款，要在下次賣(mài)房時(shí)“還”給國(guó)家。

3、房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”法律效力的認(rèn)定

關(guān)于房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”法律效力的認(rèn)定，學(xué)界目前有四種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”均為無(wú)效合同，原因是惡意串通損害國(guó)家利益；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為“陽(yáng)合同”有效，“陰合同”無(wú)效，理由是“陽(yáng)合同”不是雙方真實(shí)意思的表示，而“陰合同”是雙方真實(shí)意思的表示；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為“陰合同”有效，“陽(yáng)合同”除價(jià)格條款外部分有效；第四種觀點(diǎn)認(rèn)為“陰陽(yáng)合同”除價(jià)格條款外均“部分有效”。

首先，房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”中損害國(guó)家稅收利益的只有價(jià)格條款部分，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，條款部分無(wú)效并不影響合同的整體效力，因而第一種及第二種觀點(diǎn)都值得商榷。第三種及第四點(diǎn)觀點(diǎn)的差異在于整體看待房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”對(duì)國(guó)家稅收利益的影響。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為只有網(wǎng)簽低價(jià)合同損害了國(guó)家稅收收益，而觀點(diǎn)四認(rèn)為是“陰陽(yáng)合同”兩份合同整體損害了國(guó)家稅收收益。所以不能直接斷定兩種觀點(diǎn)的對(duì)錯(cuò)，只能說(shuō)他們看待問(wèn)題的角度有差異。

本文認(rèn)為，不能單純以“陰合同”及“陽(yáng)合同”這樣的名詞本身來(lái)作為判別個(gè)案中各“陰、陽(yáng)合同”法律效力的依據(jù)，不能單純的看到“陰合同”就判斷有效，或者看到“陽(yáng)合同”就認(rèn)為部分有效，還是要像判斷其他一般合同一樣分兩步走：一、行為人是否具有相應(yīng)民事行為能力，意思表示是否真實(shí)？二、是否存在法定的，導(dǎo)致合同無(wú)效的5種情形？包括欺詐脅迫損害國(guó)家利益、惡意串通損害國(guó)家集體或者第三人利益、合法形式掩蓋非法目的、損害社會(huì)公共利益及違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。需要注意的是，因偷稅漏稅問(wèn)題主張合同條款無(wú)效需要稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)。

北京市第一中級(jí)人民法院法官在“徐某與楊某、曲某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案”中認(rèn)為：徐某主張楊某、曲某存在偷稅漏稅行為，但稅務(wù)機(jī)關(guān)并未進(jìn)行行政確認(rèn)，故法院對(duì)其據(jù)此主張網(wǎng)簽合同無(wú)效的理由，法院對(duì)此不予支持。 北京市第二中級(jí)人民法院法官在“張惠智與邢英房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”一案中也認(rèn)為：網(wǎng)簽的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定房屋價(jià)款2880000元，及《補(bǔ)充協(xié)議》約定配套設(shè)施折價(jià)款510000元，合計(jì)為該房屋買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)款。

由此可見(jiàn)，司法實(shí)踐中認(rèn)為在沒(méi)有稅務(wù)機(jī)關(guān)行政確認(rèn)，且意思表示真實(shí)的情況下，整體而言兩個(gè)合同都是有效的。至于意思表示是否真實(shí)，要結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合判斷。需要特別說(shuō)明的是，不能認(rèn)為第一個(gè)案例中的網(wǎng)簽合同是效力待定。因?yàn)榘咐械慕灰纂p方對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋都具有民事行為能力，也不存在無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分的情形。雖然價(jià)格條款是否無(wú)效基于稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定，但稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定不屬于《合同法》效力待定合同的情形。因而在稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之間，合同條款一直有效。

4、房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”法律問(wèn)題的治理措施

（1）惠及買(mǎi)賣(mài)雙方的稅收及貸款政策。要解決好群眾住房問(wèn)題，就要從買(mǎi)賣(mài)雙方的需求入手。房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”法律問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因一方面是房產(chǎn)交易高稅賦，另一方面是購(gòu)房貸款低額度。高稅賦提高了二手房交易成本，緊縮的房貸政策降低了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。“住房不炒”固然是對(duì)的，然而一味采取降溫降價(jià)政策只會(huì)讓購(gòu)房者持觀望態(tài)度，急需現(xiàn)金的賣(mài)房人賣(mài)不出房，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通。如何盡快制定出惠及買(mǎi)賣(mài)雙方的稅收及貸款政策，讓買(mǎi)房人和賣(mài)房人真正受益，才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的根本性方案。

（2）提高意識(shí)，加強(qiáng)監(jiān)管。建議有關(guān)部門(mén)借助網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊、電視媒體加大宣傳力度，提高房地產(chǎn)交易雙方法律意識(shí)，告知法律風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)罰款、監(jiān)察力度，借助我國(guó)現(xiàn)有信用體系，把參與偷稅漏稅的買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人及中介公司列入“黑名單”。

（3）完善法律規(guī)定，改善稅收模式，多部門(mén)協(xié)調(diào)配合，確保政策落實(shí)到位。房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”法律問(wèn)題的出現(xiàn)，在某種程度上也不得不歸咎于稅收模式上的弊端。對(duì)房屋進(jìn)行分類(lèi)，建立新的房地產(chǎn)交易計(jì)稅依據(jù)，制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行。

結(jié)語(yǔ)：

“陰陽(yáng)合同”的法律問(wèn)題在我國(guó)房地產(chǎn)交易領(lǐng)域問(wèn)題突出，幾乎已成常態(tài)。為進(jìn)一步凈化房地產(chǎn)中介市場(chǎng)環(huán)境、維護(hù)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)益，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治的通知》，決定：從3月起，在全省范圍內(nèi)開(kāi)展為期半年的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)為客戶就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的“陰陽(yáng)合同”提供便利，非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。可以預(yù)見(jiàn)到，這一專項(xiàng)整治活動(dòng)將在不久的將來(lái)在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)，我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)必將向著更加健康、穩(wěn)定、繁榮的方向發(fā)展！