房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理研究

文/楊淑紅 濟(jì)寧盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東濟(jì)寧 272100

近年來，受到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加快的影響以及國家對于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域宏觀調(diào)控力度的加大，尤其是土地政策、限購限貸政策以及財政政策等的密集調(diào)整出臺，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域經(jīng)營發(fā)展面臨著更加復(fù)雜更加嚴(yán)峻的形勢，出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的概率也更大?；谶@種形勢，對于房地產(chǎn)公司來說，應(yīng)該全面深入的分析房地產(chǎn)公司可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險問題，科學(xué)的建立財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對控制策略，以有效防范財務(wù)風(fēng)險問題發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

1、房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展中面臨的主要財務(wù)風(fēng)險及其成因分析

第一，政策風(fēng)險問題。對于房地產(chǎn)公司來說，政策風(fēng)險主要是國家對于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域出臺實施的各項宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，這些政策可能對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險問題。特別是在我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)加快去庫存，整個房地產(chǎn)行業(yè)增速得到有效控制，在全國范圍內(nèi)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積以及房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平下降的問題。

第二，籌資風(fēng)險問題。籌資風(fēng)險問題主要是房地產(chǎn)公司由于無法及時籌集公司經(jīng)營活動所需資金，或者是房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)不合理，再或者是房地產(chǎn)公司的到期債務(wù)無法償還本息的等，造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。由于房地產(chǎn)公司項目開發(fā)建設(shè)所需資金規(guī)模非常大，在整個項目開發(fā)建設(shè)過程中面臨著非常大的資金需求，當(dāng)籌資活動產(chǎn)生的債務(wù)超過一定額度時，容易造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題。

第三，投資風(fēng)險問題。投資風(fēng)險主要是由于房地產(chǎn)公司把大量的資金用于開發(fā)建設(shè)項目周期相對較長的房地產(chǎn)項目，由于各種不確定性因素或者是不可控因素等，造成了房地產(chǎn)公司的投資收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。具體來說，造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險問題，有的是因為籌集資金不到位或者是資金鏈斷裂造成了投資活動難以按照預(yù)期完成，有的是因為房地產(chǎn)公司的籌集資金成本過高降低了投資收益率，有的則是因為項目投資沒有進(jìn)行合理規(guī)劃造成了投資結(jié)構(gòu)失衡，還有的是因為投資決策失誤造成財務(wù)風(fēng)險。

第四，營運風(fēng)險問題。營運風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動開展過程中，尤其是房地產(chǎn)公司項目建設(shè)開發(fā)階段，由于戰(zhàn)略選擇不當(dāng)、經(jīng)營模式不夠優(yōu)化、房地產(chǎn)產(chǎn)品定位不夠準(zhǔn)確等一系列的經(jīng)營決策失誤問題，造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)營運風(fēng)險問題。由于房地產(chǎn)公司是典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)公司的投資規(guī)模相對較大、房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)周期較長、變現(xiàn)能力相對較低、產(chǎn)業(yè)鏈條相對較廣等一系列的因素，因此這也決定了房地產(chǎn)公司面臨更大的營運風(fēng)險問題。

2、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險管理優(yōu)化策略

優(yōu)化財務(wù)風(fēng)險管控體系，全面增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險防范能力，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實際特點，在財務(wù)風(fēng)險預(yù)警以及財務(wù)管理活動的組織實施方面探索相應(yīng)措施，重點應(yīng)該在以下幾方面進(jìn)行完善：

（1）建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。為了有效防范房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動的實際情況，建立完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。為了增強(qiáng)房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是應(yīng)該合理的選擇財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)。主要是選擇流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、長期負(fù)債比率等作為籌資風(fēng)險評價指標(biāo)；選擇總資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、成本費用利潤率等作為投資風(fēng)險評價指標(biāo)；選擇存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等營運風(fēng)險評價指標(biāo)。在確定財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)以后，采取層次分析法或者是功效系數(shù)法等，建立財務(wù)風(fēng)險分析模型對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行整體評價。

（2）加強(qiáng)對房地產(chǎn)公司籌資活動的有效控制。降低房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險，關(guān)鍵應(yīng)該規(guī)范房地產(chǎn)公司的籌資活動。首先，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)公司的籌資結(jié)構(gòu)，按照不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，綜合考慮財務(wù)杠桿優(yōu)勢，合理控制債務(wù)比率，確保資產(chǎn)負(fù)債率的科學(xué)性，以規(guī)避房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險問題。其次，應(yīng)該積極探索多元化籌資的方式，綜合運用銀行貸款、發(fā)行債券、信托融資、股權(quán)質(zhì)押融資、項目融資等多種方式，不斷提高房地產(chǎn)公司的融資能力，并進(jìn)一步降低房地產(chǎn)公司的籌資成本，減少房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險問題。

（3）完善房地產(chǎn)公司投資活動的科學(xué)管理。在房地產(chǎn)公司投資活動的管理方面，首先應(yīng)該強(qiáng)化對房地產(chǎn)公司投資項目可行性的分析，尤其是準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)公司的市場需求，選擇可以實現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大利潤的項目，并綜合考慮降低房地產(chǎn)公司的銷售風(fēng)險，避免房地產(chǎn)公司由于大量存貨造成財務(wù)風(fēng)險問題。其次，在房地產(chǎn)公司投資管理方面還應(yīng)該注重做好組合投資，通過多元化的投資策略，積極應(yīng)對房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。

（4）加大房地產(chǎn)公司營運活動的管控力度。有效防范房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生，還應(yīng)該加大對房地產(chǎn)公司營運活動的控制管理。首先，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款管理，盡可能的加快房地產(chǎn)公司的內(nèi)部資金流動，提高房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，減少壞賬呆賬等造成的財務(wù)損失，促進(jìn)實現(xiàn)房地產(chǎn)公司營運資金的良好循環(huán)。其次，應(yīng)該強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理，在公司內(nèi)部建立全面預(yù)算管理體系，以預(yù)算管理的模式對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動進(jìn)行規(guī)劃控制，并強(qiáng)化成本費用控制管理，促進(jìn)提高房地產(chǎn)公司的營運能力，避免財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生。

結(jié)語：

對于房地產(chǎn)公司來說，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展的實際情況，建立完善房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，重點對房地產(chǎn)公司的籌資活動、投資活動以及營運活動強(qiáng)化應(yīng)對控制，以有效防范財務(wù)風(fēng)險問題的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理水平的全面提升。