略談房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理與成本控制對策

文/金蝶飛 浙江中南建設(shè)集團(tuán)有限公司 浙江杭州 310052

對建筑現(xiàn)場施工技術(shù)實(shí)施管理，能夠?qū)⑹┕ぶ械拿總€(gè)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行落實(shí)，從根本上提高建筑現(xiàn)場施工的總體管理能力，保證建筑物的建設(shè)質(zhì)量。為此房地產(chǎn)企業(yè)必須盡可能避免房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場施工技術(shù)管理過程中發(fā)生問題的幾率，提高自身的核心競爭力，靈活應(yīng)對市場競爭給予的更多挑戰(zhàn)。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中存在的問題

1.1 缺乏對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)之前，沒有形成詳細(xì)可靠的項(xiàng)目研究報(bào)告，導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃不能如期進(jìn)行，即使設(shè)計(jì)多個(gè)方案規(guī)劃，但是并不符合相應(yīng)的市場環(huán)境，導(dǎo)致后期的項(xiàng)目建設(shè)與施工無法順利進(jìn)行。這主要是因?yàn)樵谶M(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)之前，并沒有對相關(guān)市場進(jìn)行深入的研究與分析，沒有抓住市場的內(nèi)部規(guī)律，導(dǎo)致項(xiàng)目決策不合理、效率低。開發(fā)商經(jīng)常忽視對項(xiàng)目與市場環(huán)境進(jìn)行深入的研究與分析，對市場規(guī)律與產(chǎn)品沒有進(jìn)行充分的研究，導(dǎo)致決策遲緩，抓不住市場時(shí)機(jī)，不僅造成資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，還花費(fèi)了大量的人力與精力。

1.2 監(jiān)督與管理不嚴(yán)格

在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)過程中，大部分施工單位只重視施工進(jìn)度，一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，對于施工中的細(xì)節(jié)問題并不在乎，監(jiān)管與管理不到位，甚至出現(xiàn)賄賂的現(xiàn)象，對應(yīng)該檢查的開發(fā)項(xiàng)目并沒有真正的實(shí)施檢查，不僅嚴(yán)重影響著項(xiàng)目工程的整體質(zhì)量，也對人們的生命財(cái)產(chǎn)安全埋下極大的隱患。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與施工的各個(gè)環(huán)節(jié)都有可能影響到整體的施工質(zhì)量，尤其是細(xì)節(jié)之處，施工單位很容易疏忽，即使是監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了問題，也沒有及時(shí)的與施工單位進(jìn)行溝通，導(dǎo)致問題被擱置，進(jìn)而降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的措施

2.1 強(qiáng)化對管理層的管理意識(shí)培養(yǎng)

在實(shí)際施工的過程中，管理人員與最終的施工效果有著直接的影響，如果施工人員的管理意識(shí)不足，很容易造成施工的混亂，產(chǎn)生不必要的麻煩，也影響了最終的施工效果。所以，對于管理人員的管理意識(shí)培養(yǎng)一定要給予高度的重視，對其管理意識(shí)進(jìn)行培養(yǎng)。其中，可在企業(yè)內(nèi)部定期舉辦一些文化管理活動(dòng)，以便管理思想能夠深入人心。同時(shí)，管理人員好要將自己的需求進(jìn)行提升，主動(dòng)積極的學(xué)習(xí)當(dāng)前最先進(jìn)的管理理論和技術(shù)，利用自我培養(yǎng)的形式，將管理意識(shí)進(jìn)行提升。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)施工前期階段質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)施工需要對施工現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)勘察，然后將質(zhì)量管理的關(guān)口前置到施工前期階段，即施工勘察設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。在這一階段的質(zhì)量管理工作中，主要是梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工主要參與方，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工方及監(jiān)理方為主，對各方的前期設(shè)計(jì)圖紙資料及施工前期資(材)料加以檢查會(huì)審并簽字驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)施工項(xiàng)目前期階段的質(zhì)量管理實(shí)施狀況直接關(guān)系到后續(xù)施工過程，需要房地產(chǎn)開發(fā)施工各參與方及施工單位充分領(lǐng)會(huì)施工意圖，參透施工圖紙及設(shè)計(jì)要求，通過圖紙研討會(huì)審交底等方式，將設(shè)計(jì)圖紙內(nèi)容傳達(dá)到每一施工部位。

2.3 建立施工質(zhì)量考核機(jī)制，提高施工人員技術(shù)素養(yǎng)及質(zhì)量控制精度

房地產(chǎn)開發(fā)施工可能還涉及到對各類施工工藝的精細(xì)控制及附屬工程，如電氣，機(jī)電工程的施工應(yīng)用。這些方面的施工質(zhì)量表現(xiàn)一方面決定了房地產(chǎn)開發(fā)的效益產(chǎn)出，另一方面也與房地產(chǎn)開發(fā)施工人員的技術(shù)素養(yǎng)水平緊密相關(guān)。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)工作中的建筑施工階段存在著很多細(xì)部的結(jié)構(gòu)施工工藝，這些工藝與建筑物主體施工工藝相互勾連，要做到對這些精細(xì)施工工藝的全面把握，需要質(zhì)量管理人員及施工人員提高責(zé)任意識(shí)，不斷改進(jìn)施工及質(zhì)量管理水平。在質(zhì)量管理工作中，會(huì)遇到很多施工方面的質(zhì)量問題，這些問題專業(yè)性比較強(qiáng)，所以在這個(gè)環(huán)節(jié)中人的專業(yè)素質(zhì)極為重要。在進(jìn)行工程工程質(zhì)量管理工作中，在相關(guān)技術(shù)崗位人員的選擇上要優(yōu)選具備較高責(zé)任心和高超施工經(jīng)驗(yàn)的人員。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施

3.1 加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本實(shí)行精細(xì)化管控

在房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化成本管理體系中，對于具體工程項(xiàng)目的成本管理職責(zé)分工要落實(shí)到具體的負(fù)責(zé)人頭上，實(shí)行成本管理崗位責(zé)任制；不斷地完善成本管理控制的制度建設(shè)，加強(qiáng)對成本控制管理的實(shí)時(shí)的監(jiān)控，用制度規(guī)范成本管理工作的過程；在具體管控的過程中也要加強(qiáng)對施工單位、材料和設(shè)備商三者之間的組織協(xié)調(diào)，以保證對工程項(xiàng)目的施工過程中有序進(jìn)行；規(guī)范與加強(qiáng)甲供材料的管理，加強(qiáng)對甲供材料的選用、合同、驗(yàn)收、保管、領(lǐng)用、結(jié)算等過程的有效管理，提高甲供材的質(zhì)量、確保數(shù)量供應(yīng)，從而保障項(xiàng)目工程的材料成本能夠得以真實(shí)的反映，確保工程施工進(jìn)度的順利進(jìn)行，這是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)所在。使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的提升。

3.2 完善成本核算模式

為使成本核算的約束性提高，避免出現(xiàn)主觀核算或規(guī)避的情況，G 房地產(chǎn)公司可以成立專職管理部門負(fù)責(zé)施工項(xiàng)目成本核算的工作，由施工現(xiàn)場的會(huì)計(jì)人員提交相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)，通過集團(tuán)統(tǒng)一核算的方式，使項(xiàng)目核算的合理性提高，在提交成本信息時(shí)，可以通過“閉卷”的方式，使核算工作小組成員對所核算的數(shù)據(jù)具有客觀性，避免舞弊的情況產(chǎn)生，在核算流程中，應(yīng)該增加再核算模式，通過不同小組對統(tǒng)一施工項(xiàng)目的成本進(jìn)行核算，將核算結(jié)果進(jìn)行對比，分析核算產(chǎn)生差異的原因，及時(shí)進(jìn)行核算調(diào)整，使核算有效性提高。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)建筑在開發(fā)的過程中需要現(xiàn)場施工技術(shù)進(jìn)行監(jiān)督和管控，管理人員在實(shí)際的工作過程中，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況制定出相應(yīng)的管理機(jī)制，力爭以最適當(dāng)?shù)娜肆Α⑽锪Α⒇?cái)力投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)大眾心中的形象。