略談房地產項目施工管理與成本控制對策

文/金蝶飛 浙江中南建設集團有限公司 浙江杭州 310052

對建筑現場施工技術實施管理，能夠將施工中的每個關鍵點進行落實，從根本上提高建筑現場施工的總體管理能力，保證建筑物的建設質量。為此房地產企業必須盡可能避免房地產開發現場施工技術管理過程中發生問題的幾率，提高自身的核心競爭力，靈活應對市場競爭給予的更多挑戰。

1、房地產項目工程管理中存在的問題

1.1 缺乏對房地產市場進行深入的研究

房地產項目進行開發之前，沒有形成詳細可靠的項目研究報告，導致項目設計規劃不能如期進行，即使設計多個方案規劃，但是并不符合相應的市場環境，導致后期的項目建設與施工無法順利進行。這主要是因為在進行相關設計之前，并沒有對相關市場進行深入的研究與分析，沒有抓住市場的內部規律，導致項目決策不合理、效率低。開發商經常忽視對項目與市場環境進行深入的研究與分析，對市場規律與產品沒有進行充分的研究，導致決策遲緩，抓不住市場時機，不僅造成資源的嚴重浪費，還花費了大量的人力與精力。

1.2 監督與管理不嚴格

在房地產項目實際建設過程中，大部分施工單位只重視施工進度，一味的追求經濟效益，對于施工中的細節問題并不在乎，監管與管理不到位，甚至出現賄賂的現象，對應該檢查的開發項目并沒有真正的實施檢查，不僅嚴重影響著項目工程的整體質量，也對人們的生命財產安全埋下極大的隱患。開發項目建設與施工的各個環節都有可能影響到整體的施工質量，尤其是細節之處，施工單位很容易疏忽，即使是監督部門發現了問題，也沒有及時的與施工單位進行溝通，導致問題被擱置，進而降低了房地產開發項目建設的整體質量。

2、房地產項目施工管理的措施

2.1 強化對管理層的管理意識培養

在實際施工的過程中，管理人員與最終的施工效果有著直接的影響，如果施工人員的管理意識不足，很容易造成施工的混亂，產生不必要的麻煩，也影響了最終的施工效果。所以，對于管理人員的管理意識培養一定要給予高度的重視，對其管理意識進行培養。其中，可在企業內部定期舉辦一些文化管理活動，以便管理思想能夠深入人心。同時，管理人員好要將自己的需求進行提升，主動積極的學習當前最先進的管理理論和技術，利用自我培養的形式，將管理意識進行提升。

2.2 房地產開發施工前期階段質量管理

房地產開發施工需要對施工現場進行詳細勘察，然后將質量管理的關口前置到施工前期階段，即施工勘察設計環節。在這一階段的質量管理工作中，主要是梳理房地產項目開發施工主要參與方，以房地產項目的施工方及監理方為主，對各方的前期設計圖紙資料及施工前期資(材)料加以檢查會審并簽字驗收。房地產開發施工項目前期階段的質量管理實施狀況直接關系到后續施工過程，需要房地產開發施工各參與方及施工單位充分領會施工意圖，參透施工圖紙及設計要求，通過圖紙研討會審交底等方式，將設計圖紙內容傳達到每一施工部位。

2.3 建立施工質量考核機制，提高施工人員技術素養及質量控制精度

房地產開發施工可能還涉及到對各類施工工藝的精細控制及附屬工程，如電氣，機電工程的施工應用。這些方面的施工質量表現一方面決定了房地產開發的效益產出，另一方面也與房地產開發施工人員的技術素養水平緊密相關。一般而言，房地產開發工作中的建筑施工階段存在著很多細部的結構施工工藝，這些工藝與建筑物主體施工工藝相互勾連，要做到對這些精細施工工藝的全面把握，需要質量管理人員及施工人員提高責任意識，不斷改進施工及質量管理水平。在質量管理工作中，會遇到很多施工方面的質量問題，這些問題專業性比較強，所以在這個環節中人的專業素質極為重要。在進行工程工程質量管理工作中，在相關技術崗位人員的選擇上要優選具備較高責任心和高超施工經驗的人員。

3、房地產項目成本控制的措施

3.1 加強重點環節管理，對房地產開發項目成本實行精細化管控

在房地產企業的精細化成本管理體系中，對于具體工程項目的成本管理職責分工要落實到具體的負責人頭上，實行成本管理崗位責任制；不斷地完善成本管理控制的制度建設，加強對成本控制管理的實時的監控，用制度規范成本管理工作的過程；在具體管控的過程中也要加強對施工單位、材料和設備商三者之間的組織協調，以保證對工程項目的施工過程中有序進行；規范與加強甲供材料的管理，加強對甲供材料的選用、合同、驗收、保管、領用、結算等過程的有效管理，提高甲供材的質量、確保數量供應，從而保障項目工程的材料成本能夠得以真實的反映，確保工程施工進度的順利進行，這是成本控制的關鍵環節所在。使得企業經濟效益和社會效益的提升。

3.2 完善成本核算模式

為使成本核算的約束性提高，避免出現主觀核算或規避的情況，G 房地產公司可以成立專職管理部門負責施工項目成本核算的工作，由施工現場的會計人員提交相應的成本數據，通過集團統一核算的方式，使項目核算的合理性提高，在提交成本信息時，可以通過“閉卷”的方式，使核算工作小組成員對所核算的數據具有客觀性，避免舞弊的情況產生，在核算流程中，應該增加再核算模式，通過不同小組對統一施工項目的成本進行核算，將核算結果進行對比，分析核算產生差異的原因，及時進行核算調整，使核算有效性提高。

結語：

綜上所述，房地產建筑在開發的過程中需要現場施工技術進行監督和管控，管理人員在實際的工作過程中，應該根據房地產開發項目的具體情況制定出相應的管理機制，力爭以最適當的人力、物力、財力投入獲得最大的經濟效益，優化房地產企業在社會大眾心中的形象。