城市規劃對房地產開發的調控作用與影響

文/郭常凱 浙江青坤田園牧歌規劃咨詢有限公司 浙江杭州 310015

我國現在的房地產業作為新興產業，在近幾年取得了較快的發展和成就，同時也出現了許多問題。為此，各地方的政府也對房地產業提出了嚴格的要求，并發布了許多相關的文件，主要強調了房地產業在市場經濟管理中，要加強城市規劃對房地產市場的調控作用，在城市建設總體的規劃和近期的建設規劃中要注意，合理制定房地產開發政策、控制開發總量、合理安排各種類型的房地產在城市中的分布及比例，在城市建設中首先要優化經濟適用房、結合危房改造與城市更新的拆遷安置房項目，由于涉及基本民生問題與多方利益訴求，因此要經過妥善論證，合理開發布局，形成對房地產業宏觀政策導控、微觀實施管理兩個方面的調節控制。

1、城市規劃對房地產開發的調控作用研究

城市規劃是一種引導和調控房地產開發的最有效手段，主要是因為房地產業開發所涉及到的最主要的問題就是土地用途和土地開發強度的問題，而城市規劃對房地產開發的規劃和控制主要就是來解決這個重要的問題的，因此，政府要想對房地產開發實現有效的調控，就要使用城市規劃這個殺手锏。城市規劃對房地產業開發調控手段的研究首先是要研究當地的土地位置、用途和開發強度，這些相關的規定和要求都是將城市規劃作為調控手段，無論是考量城市的整體、長遠和綜合發展條件，還是城市的經濟效益、社會和環境的效益，都需要將房地產業引向健康發展的道路。

城市規劃對房地產的調控作用可以從宏觀和微觀兩方面來考慮，在宏觀層面，房地產業總體開發政策的制定需要考慮總體城市規劃、國民經濟與社會發展規劃、土地利用規劃中對于整個城市的空間發展方向、功能布局結構、開發時序等方面的安排，合理制定土地市場供地政策、房地產建設審批政策，房地產市場交易政策，多方面約束、引導房地產市場健康發展；在微觀層面，城市規劃對于房地產開發的最直接調控手段便是控制性詳細規劃，城市管理者通過此類法定規劃，對房地產項目開發用地的用地規模、范圍、土地用途等基本屬性進行定性定量控制，加之以城市設計的形象引導，形成對房地產項目微觀層面的控制引導。

2、房地產開發規劃管理經驗的借鑒

2.1 城市規劃調控房地產開發的職能目標與原則

根據城市規劃對房地產開發進行調控的基本理論，房地產市場失靈的主要問題就是出現在房地產方面，例如房地產開發行為的外部性、公共產品的擁擠性以及由此引發出的土地利用效率低下等問題。因此可以看出在市場經濟的條件下，城市規劃的引導和調控的主要目的就是減少房地產業的外部不積極的效應、保障公共產品提供并且有效合理的利用資源。在市場經濟的條件下，城市規劃的主要任務就是從國家和城市的長遠利益出發，合理有效地安排城市的空間資源配置，促進城市和國家的社會和諧發展，進而保障城市和國家的共同利益，協調不同利益主體之間的關系。

2.2 建立以城市規劃為核心的房地產開發綜合規劃管理模式

我國的城市規劃實施管理的基本制度是“一書兩證”制度，側重于對城市物質空間的形態控制，缺少對房地產業開發商的有效引導，進而就沒有發揮出對房地產開發的調控作用，在城市規劃實施管理方面對城市的公共物品、基礎設施建設、低收入住房開發缺少調控和管理能力，城市規劃的公共政策屬性還不夠強，需要以城市規劃作為政策、建設導控依據，探索對房地產開發進行整體規劃的管理模式，強調各個部門進行協調工作，都要堅持以國家的法律法規為基礎，加強不同城市規劃之間的銜接，加快推進多規合一，以期在多個層面對房地產進行綜合的管理和有效的監督。

結論：

許多國家和城市，都出現過房地產的投機性過強、市場經濟機制存在漏洞和市場失靈現象，我國現在正處于經濟形態轉變時期，市場經濟調控手段還不夠完善，城市規劃調控的必要性就大大增加，需要更多理論依據加以支撐。因此在房地產業市場的發育階段中，更加要全面和深入的了解城市規劃對房地產業開發的調控作用和影響，并且針對出現的現象去制定操作性極高的方式方法，使得城市規劃可以帶領房地產業帶領走向更加健康發展的道路。