論環境因素對房地產估價的影響

文/楊曉東 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、環境因素概述

環境，是圍繞著人們生產和生活所在地區的外部條件，是人類賴以生存和發展的外部世界；環境因素，是指對環境有影響導致其發生變化的一系列相關因素；環境因素分析，是指通過一些手段，如實地勘察、調研評估、沙盤模擬等，將事物周圍情況與環境相關聯的要素分析出來，以達到某種分析目的，確定其影響并提出相應的解決辦法，最終完成環境評估價值的工作。影響房地產價值的環境因素，狹義上來說，是影響房地產價格的能看得到的周邊環境因素；從廣義上來說，即對房地產價值有影響作用并可以導致其價格發生變化的房地產周圍的所有環境變化因素，主要包括地理環境、生態環境、社會文化環境、經濟環境等。

2、環境因素對房地產價值的影響分析

2.1 環境因素影響房地產價值的相對性

對于一個給定的市場區域，地形特征會對房地產價值產生正面的或負面的影響。如果市場區域周邊存在湖泊、河流、海灣或者山丘，則該地區具有景觀優勢。在多山區域，一座山丘沒有什么價值，但是在一個以平原為主的地區，地形較高或者樹木茂密的部分會增加房地產價值。一條有可能發生嚴重洪水的河流會導致河岸的房地產價值下降。在大多數市政區域，燃氣、電力、供水、電話、電視以及降雨和排污下水道對于可接受的居住水平是必需的。[1]在市場區域內以上任何一項服務的缺失都將造成房地產價值的貶損。在大多數地區，光纜線路并非是必需的設施，但是光纜作為一種便利設施正變得越來越重要。各種設施的可獲得性同樣影響該區域的發展和開發方向和進度。

2.2 環境因素影響房地產價值的雙重性

外部性原則認為外界因素對房地產價值的影響可以是積極的也可以是消極的，表現為正的外部性或負的外部性。工業房地產與居住區的接近使企業位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地產市場會因為接近潛在的危險物質而受到負面的影響。如果緊靠城市水體景觀建設高層建筑，會在建筑物后面的相當范圍內產生景觀屏蔽，從而對周邊房地產產生巨大的減值效應。有時候一條河流、湖泊或者公園會成為住宅區與商業或者工業的緩沖地帶。商業或者制造企業造成的過量的交通、煙霧、塵土或者噪音會使得相鄰的房地產的住宅房地產價值的減損。

3、當前房地產估價中環境影響評估的現狀

對房地產價值進行環境影響評估，我國沒有特別明確的技術規定和操作規程。在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規定：“估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。”從這條規定可以看出，估價規范對估價人員到現場查勘的內容進行了規定，但對“周圍環境”的內涵沒有進一步解釋，只是要求估價師對估價標的周圍環境進行拍照，親身感受估價對象的周圍環境和景觀的優劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷。多數估價報告和估價師沒有對不動產標的物周圍污染物和污染源進行查勘，在估價報告中也不包括環境污染對不動產價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

4、影響房地產評估的主要環境安全要素

4.1 建筑安全要素

建筑物在建設完成之后，則很難對其進行修補與矯正，合理的建筑物設計及建造的質量，能夠為人們的生命財產安全提供重要保證；相反，豆腐渣工程則無法保證人們的生命財產安全。其中，屋頂與外墻可以形成一個較為封閉的空間，能夠起到良好的防水、保溫、隔音的作用，而門窗、臺階及雨棚等則可以為房屋的采光、透風提供更多的便利，因此估價師在對房屋進行評估時，應加強對墻柱力學設計合理性進行全面地重點考察，估價師應針對出現的房屋剝落、裂縫及鋼筋生銹等狀況，全面地分析受力的狀況，從而保證墻柱具有較好的承載力。此外，估價師應高度地重視樓面出現的裂縫、起砂及空鼓等現象，重視木板地面出現的腐朽、松動及油漆老化等狀況，從而對房屋做出準確的房地產估價。

4.2 消防安全要素

房地產一般都會安裝消防通道，為降低火災所產生的影響做好準備。因此，估價師在對電梯公寓及辦公樓進行評估時，應對樓道的寬度進行仔細地檢查，要求樓道能夠滿足消防緊急通道的要求，不可以在樓道中堆放較多的木、紙、棉織品等，降低火災發生的可能性。此外，要嚴格地檢查消防設施消火栓等，在一些國家內，在居住用戶的陽臺上會設置一條可以直接到達地面的逃生繩。

4.3 環境污染要素

環境要素包括多個層面的內容，分別是大氣環境、水環境及土壤環境等，自然環境是人們賴以生存的基礎，然而在經濟快速發展的過程中，出現各種環境污染問題，例如：噪聲污染、化學污染、固定廢棄物污染、空氣污染以及土壤污染等，給自然界造成較大的損害，危及人們的日常生活、工作與學習，因此估價師在對房地產進行評估時，應充分地考慮上述幾點關鍵要素。

結語：

綜上所述，隨著城市化與工業化進程的加快，人們的生活水平逐漸提高，在這種發展背景之下，人們對住房提出越來越高的要求，不僅考慮周邊交通、商圈等因素，更會考慮房屋周邊的環境狀況。隨著人們的環保意識增強，對房屋的環境綠化程度及居住舒適度提出較高要求，因此在影響房屋價值的各種因素之中，環境因素成為關鍵要素，在對房產進行評估的過程之中，應對房屋進行全面的考慮，促進房地產評估走向規范化的軌道。