房地產評估存在的主要問題及其方法改進研究

文/李剛 四川蜀江房地產評估事務所有限責任公司 四川江油 621700

1、房地產評估中存在的主要問題

1.1 相關法律制度不完善

這些年以來，因為我國房地產評估過程中必須嚴格的依照相關法律進行操作，國家陸續出臺多部法律，但這些法律條文對細則沒有完善，在房地產評估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據進行房地產評估。

1.2 房產評估機構獨立性不強

房產評估機構獨立性不強，評估機構在房地產抵押貸款業務中處境尷尬評估機構在房地產抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業務需求房地產抵押貸款需要在銀行、評估機構、貸款客戶三方之間進行，現實中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關系，這種微妙的關系直接影響著評估的進行。銀行、評估機構和銀行三者之間的博弈是現實存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯系，使得評估機構在估計雙方利益的同時，難以保持其公正性和獨立性。貸款人本身是購買評估報告的人，評估機構需要為其進行準確的服務，然而，也不能不重視銀行，如果房產評估法達到標準，銀行不滿意，也不會信任相應的評價機構，會將這些評估機構封殺，因此，在評估的過程中面臨著一定的風險。

1.3 評估人員業務水平參差不齊

當前評估人員的素質參差不齊，很多從業人員情況已經通過了房地產評估執業師考試，然而在工作的過程中缺少相應的交流平臺，缺乏學習的動力，操作的機會不多，無法準確的對實際的房屋進行評估，在出具評估報告之后，評估報告的使用者也承擔了相應的風險。

1.4 房地產評估業務市場環境不規范

①房地產評估需要經常與政府部門進行業務溝通。因此很多評估機構或個人為了拿到更好的業務或賺取更多的利益，需要與政府相關部門的工作人員建立起比較好的溝通關系。在這一過程中，很多房地產評估從業者不惜采取一些非法措施以達到其目的；②隨著房地產評估行業的快速發展，相關的評估機構及評估行業從業者數量都實現了快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現象，各機構（或個人）紛紛推出了一系列的業務競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當前市場中還存在著部分惡性競爭的現象，這也是市場環境不規范的一種體現。

2、房地產評估中相應的對策探析

2.1 建立健全房地產評估行業實施細則的法律法規

有關部門需要依照現行的法律法規，制定相應的評估辦法，制定行業標準，對于違法亂紀的情況進行相應的處罰，對于業內收費標準進行合理的調整，如果評估總價較低，還需要依照檔次對收費標準提高，防止由于收費少而出現無人承接的情況，需要適當調低一些評估總價較大的項目，進行檔次細分，防止出現私收回扣、壓價競爭等情況，一定要合理的規范業內的職業道德標準，不斷地強化房地產評估行業的實施細則，在評估的過程中，一定要做到有章可循，有法可依。

2.2 強化建設房地產評估行業內外監管的誠信體系

需要不斷對房地產行業內外并行的誠信機制進行完善，內外監管的實施可以有效的凈化和整頓房地產評估市場，通過監管機制的實施可以有效的監督各個機構和操作人員，防止在評估的時候產生弄虛作假的情況，對于一些違法亂紀行為，一定要嚴厲進行查處，形成一種良性的循環，對房地產評估行業的公正性和獨立性進行維護。在房地產評估行業誠信體系建設的過程中，一定要交房地產評估行業協會的自律性發揮出來，與行業發展的需求相結合，不斷的完善評估的操作流程和服務規范，協會需要建立相應的信用檔案，利用信用檔案的完善來對各單位和個人的誠信機制進行預警，進一步加快市場環境的建設，促進職業道德的宣傳和培訓，讓從業人員的道德素質提高，自覺抵制一些不良現象，行業協會還需要積極對房地產評估過程中的糾紛進行調解，對于一些有損行業內部信譽的行為，一定要堅決打擊。

2.3 優化完善房地產評估行業人員的資質認證系統

相關部門一定要優化和完善房地產評估從業人員的資質人員體系，在完善資質認證體系的過程中需要對房地產評估師的資質認證進行二到三個檔次的劃分，積極學習國外成熟的資質認證體系，與國內的實際情況相結合，合理的對房地產評估師的行業經驗掌握情況，對業務能力進行評估，依照職業道德的好壞以及評估技術的高低進行分類，加強房地產評估師的等級動態監管，保證房地產評估從業人員的技術水平，加快房地產從業隊伍的建設。并且在評價從業人員等級資質的過程中，還需要依照相關的準入門檻，從源頭抓起，對從業人員的綜合素質進行控制，讓從業人員的學歷水平和業務能力提高自己，嚴把注冊關，提高考試難度，使用擇優錄取的方式將良性競爭機制建立起來，積極的加強優化培訓，不斷對行業的專業知識和理論技能進行完善，讓房地產評估從業人員的綜合素質提高。

2.4 加強評估機構內部管理與評估技術

評估機構在我國房地產評估過程中占據主體地位，需要承擔應該承擔的任務，所以一定要加強房地產評估機構的內部管理，讓評估機構的資產水平提高，合理的評判評估的程序和方法。此外，需要以當前先進的信息技術和智能軟件技術為基礎，對當前房地產評估的實時數據進行整理，建立房地產評估數據庫，開發出一套具有較高實用價值的評估分析軟件，提升房地產評估的技術水平，進而提升房地產評估的效率和準確性。

結語：

在當前房地產行業發展速度進一步加快，房地產評估的重要性越來越受到人們的關注，利用房地產評估的方式可以獲得準確的結果，為房地產的交易和抵押提供相關的參考依據，當前房地產評估的時候，一定要注意對房地產評估監管體系進行強化，加強從業人員的培訓，內外兼治，加快房地產評估行業的良性發展。