價值工程在房地產項目管理的應用研究

文/李偉峰 陜西地建房地產開發集團有限責任公司 陜西西安 710075

1、引言

在我國，房地產項目年投資超過1萬億元，占固定資產投資的20%以上，在國民經濟中發揮著重要作用。然而，我國房地產行業的利潤卻在下降，大多數房地產企業面臨著如何通過控制成本來提高利潤率的困境。價值工程在房地產總體成本控制中起著重要作用。從國內外數據來看，價值工程在房地產行業的應用，工程項目的成本節約率達到5-10%。此外，一些學者指出，合理項目管理方案對房地產項目生命周期成本的影響占75-95%。因此，房地產項目管理過程是關鍵，是整個管理理念的體現。

近年來，價值工程在房地產業中得到了廣泛的應用，并逐漸成為降低管理過程成本的一種新的、有效的方法。它是一種有組織的創造性活動，主要以運行功能分析為核心，旨在提高運行的價值，力求以最低的成本實現必要的運行功能。本文運用價值工程管理的概念，對房地產項目管理進行了詳細的分析。

2、價值工程的概念和基本原理

價值工程是一個發現、分析和解決問題的過程。邁爾斯是第一個定義價值工程的人，他認為價值工程是一個完整的系統，用來識別和處理那些不起作用但增加了產品和過程服務的成本或工作量的因素。該系統利用各種現有技術、知識和技能，在不影響用戶需求和要求的情況下，有效地識別成本，以改進產品、過程和服務。價值工程所涉及的成本實際上是價值資源的投入，包括勞動價值或使用價值，它與成本的區別在于價值工程包括使用者的使用成本，產品生命周期成本具有最小的價值。

3、價值工程在房地產項目管理中的應用

3.1 項目成本影響因素分析

項目設計階段的成本影響因素很多，對項目總成本的影響最大。本文將項目設計階段的成本影響因素分為以下幾個方面：

3.1.1 設計方面

在項目設計中，需要確定項目的建筑風格和形狀，不同的程序將產生不同的結果和不同的成本。例如，傳統的歐式建筑具有特殊的結構，外墻和屋頂的裝飾多，線條多，成本相對較高。

3.1.2 單元項目規模

較大的單元成本相對較低，較小的單元成本相對較高。對于較大的住宅單元，外墻和建筑面積的比例較小，內壁、裝飾和安裝的工程量較少，而基礎、屋頂檐口、門窗、遮陽板和建筑三腳架的費用相應的要低。

3.1.3 項目平面形狀

當住宅形狀較簡單時，外墻較短，造價較低；反之，復雜不規則形狀外墻較多，造價較高。再如地下車位平均面積過大，將直接導致地下建筑安裝成本的大幅增加。

3.1.4 樓層高度

由于樓層數的增加，所有墻體的工程量都會增加，從而導致墻體砌體、內外墻抹灰、管道等工程量的增加，成本也相應增加。一般住宅層高一般為2.9米左右，地下車庫高度一般為3.6米。

3.1.5 材料和設備標準

建筑材料和設備標準越高，成本越高。如電梯通力和三菱兩個品牌差價為3-5萬元。此外，電線、電纜和管道的材料對成本的影響也較大。例如，銅電纜可以用鋁和銅電纜代替，而鋁和銅電纜在市場上通常更便宜。

3.1.6 施工圖設計參數

如果與結構設計有關的基本參數過于保守，將導致施工成本的增加。本工程施工圖設計參數包括：抗震設防類別、場地類別、設防烈度、基本地震加速度、基本風壓、表面粗糙度、各種荷載值、荷載折減、彎曲力矩調制系數。此外，在梁端、放大系數、地下水位等方面，還需要避免超高層設計，并在地下室基礎上進行地下室的設計。

3.2 基于價值工程的項目管理優化方案

基于價值工程的房地產項目管理基本原則是：通過招標選擇最佳的設計機構；明確可實現的定額設計標準，要求設計人員通過合同措施節約成本的理念，并協助設計機構找到最佳的設計方案。經濟實用的解決方案，通過價值工程分析確定合適的設計方案、施工工藝和材料設備等級，避免不惜一切代價追求設計效果或不考慮產品質量而降低成本的兩個極端。

3.2.1 施工

高層住宅單元的深寬比盡量控制在6以內，即住宅層檐高與住宅深度之比，剪力墻結構與核心筒結構的深寬比不應大于6，框剪結構的深寬比不應大于5米。在房屋模型設計中，深寬比不宜過大。窗面積比控制在0.2～0.25之間，即外窗面積與房間建筑面積之比。在確保照明、通風和其他基本功能的同時，應盡量減少這一比例。不同材質的外窗價格差異較大，普通門窗平均單價350元/平方米，保溫層破損約500元/平方米，塑料窗約300元/平方米。

3.2.2 結構

住宅樓層是影響建筑安裝成本的因素，樓層越少成本越低。在不影響住戶使用的前提下，盡量少用，控制在2.9米左右，地下車庫控制在3.6米左右。地下室建筑安裝成本高達3500元/平方米，因此減少地下建筑面積可降低大量成本。適用于地下停車場柱網凈距為7.5米，距離過大會造成浪費，增加成本，而距離過小則不能形成有效的停車位。一般來說，結構成本的上升順序為：磚混結構、異形柱框架、短墩剪力墻、純剪力墻結構。設計中短肢剪力墻抗震水平的提高將導致成本的最大增加。地基承載力是地基處理方法的關鍵。在保證安全的前提下，要求勘察單位提供既不保守又盡可能高的承臺地基承載力的數據。對于基坑支護，需要在保證安全的前提下盡可能地優化方案，土釘墻支護的造價遠高于錨桿支護。

3.2.3 安裝

電線、電纜、管道等是隱蔽工程，對其功能影響不大，可以完全優化。例如：對于預埋的電線管，鍍鋅電線管的成本比PVC管高幾倍；對于鍍鋅鋼管中的消防栓和灑水供水管，較厚的鍍鋅鋼管比國家標準鍍鋅鋼管更容易膨脹。水泵房、消防等設備房在最合適的位置可以縮短每條線路之間的距離，降低施工安裝成本。地下室在自然通風設計中，可降低各種風管、風機及安裝的施工安裝費用。

結論：

價值工程概念在房地產項目管理控制中的應用有利于促進和改進成本管理，采用基于目標成本的價值工程方法，確定成本優化和改進方向。在確保所有子項目的原始功能和價值水平的基礎上，這種方法可以為項目節省大量成本。房地產項目開發是一項極其復雜的系統工程，貫穿于整個開發過程。為了保證項目的有效管理和控制，對項目其他階段的控制管理也是必不可少的。因此，在房地產項目的決策、招標、施工等階段，有必要不斷研究如何采用適當的方法進行有效管理。