房地產項目管理現存的常見問題分析

文/李軍 青島海信房地產股份有限公司 山東青島 266000

目前，我國的經濟體制不斷完善，房地產行業得到了更多的發展機遇與挑戰，出現了許多房地產企業，導致大量的房地產項目興起。但就實際情況進行分析，由于市場環境的變化速度較快，許多企業忽視了項目管理問題，導致質量無法得到保障。因此，在開展房地產項目管理的過程中，相關的工作人員應當加強進度管理與質量管控，并采取多元化的管理方式，保證房地產項目的正常進行，逐步實現房地產企業的戰略性發展目標，在激烈的市場競爭中占據有利地位。

1、房地產項目管理現存的常見問題

1.1 對項目管理認識不到位

在項目管理的實踐過程當中，有些房地產企業對管理的意義存在一定的誤區，認為加強項目管理就是現場管理與施工管理，對市場環境的調查與分析不夠重視，進而在一定程度上導致房地產企業的項目開發利潤不斷降低。由于對項目管理的目標不夠了解，導致企業的經濟活動建設缺乏實效性，可能會導致不必要的風險問題發生。最后，項目經理的專業素質不高，缺乏復合型人才，不利于項目管理工作的順利開展。

1.2 控制職能發揮不到位

房地產企業在進行項目管理的過程中，往往追求資金回籠的速度，導致不良后果發生。由于對項目全過程的質量管理監督力度不足，可能會導致建筑存在安全隱患。另外，對項目進度的控制力度不足，可能影響施工的工期，不利于后續銷售活動的順利開展[1]。建設項目在開工之前沒有進行成本預算與投資估算工作沒導致投資額不斷增加，產生不必要的經濟損失。最后，在進行項目管理的過程中，風險管理理念較為薄弱，受到內部因素與外部風險因素的影響，管理體制沒有落實到實處，不利于房地產企業的綜合性發展。

2、加強房地產項目管理的有效措施

2.1 強化房地產項目控制內容，制定明確管理目標

2.1.1 加強項目進度管理工作

首先，房地產企業在開展項目活動之前，就應當做好充分的調研獲得，從當地的施工行業水平、技術設備引進情況及當地的原材料供應情況進行分析。通過分析內部因素與外部因素的方式，編制房地產項目的總進度管理目標。不僅要加強設計階段的管控工作，還應當做好階段管理工作，加強對原材料采購的管理力度。最后根據制定的目標實施階段性管控計劃，并根據各個階段的目標落實實際工作。如果在開展各項工作的過程中，出現實際情況與預想偏差較大的問題，就應當采取動態化的控制方式，找到其中的動因，分析實際的進度是提前了還是落后了。房地產項目的前期調研工作對加強進度管理十分重要，但是大多數企業會忽視這一問題，因此，通過前期的進度管理與市場調研，能夠有效規避風險問題。

2.1.2 加強質量管控工作

房地產企業應當更新管理理念，不僅僅從施工過程與材料的選擇入手，而是要制定健全的質量管理體系，明確量化標準，對施工單位的資格進行嚴格的審查，還要在設計方與施工方都在此的情況下，簽訂具有法律效應的合同，對合同條款進行審查，務必要明確施工單位的基本職責[2]。最后，對施工人員進行崗前培訓，不斷提高其安全意識，促進建設項目工作的順利開展。

2.1.3 加強風險管控力度

房地產企業在進行項目管理的過程中，應當建立健全的風險管控機制，對各個階段的工作進行合理的風險評估，建立完善的信息化體系，對風險能夠有效識別與防范。通過動態化的監督方式，對工程造價進行管控，盡可能降低其對房地產項目開發造成的負面影響。最后，加強對項目資金的風險管控力度，避免超前支付的情況發生，將資金的使用效益發揮到最大化，為完善項目管理制度做好鋪墊。

2.2 加強房地產項目費用管理，合理開展規劃設計工作

在進行房地產項目費用管理的過程中，費用控制具有重要的意義，務必要保證全員都能夠參與進來，房地產企業要不斷完善費用控制的程序性文件，了解各個項目的投資重點內容，制定明確的費用管控防范。在項目前期做好投資估算編制工作，并結合估算修整概預算，施工圖預算等。相關的工作人員務必要遵循費用控制文件，規范化管理各個環節的工作[3]。與此同時，房地產企業可以建立健全的獎懲制度，將員工的實際利益與成本管理工作直接掛鉤，進而激發員工參與積極性，減少決策者對項目費用控制的壓力。

另外，在充分考慮市場需求的基礎上，加強與設計單位的溝通，引入完善的競爭機制，逐步優化設計防范。房地產企業可以采取限額控制的方式，加強對設計圖紙的審核工作，還包括專業會審與綜合會審的方式。在了解項目工程重難點問題的基礎上，落實全過程管理工作。

結語：

綜上所述，房地產項目的管理水平與項目的開發成本與管理力度有直接的關系。不僅決定了房地產企業的形象。基于此，相關的工作人員應當立足于實際情況，落實規制度，還應當從質量管控、進度管控、費用管控等方面入手，提出有效的解決措施，為項目的順利進行奠定穩固基礎，創造出更高的經濟效益與社會效益。采用科學化的管理方式，規范化項目管理流程，推動房地產企業的戰略性發展。