探析房地產企業關于工程項目的精細化管理

文/管強 上海臨港萬祥經濟發展有限公司 上海 201313

在工程項目的實際管理過程中，受到各方面原因的影響，常常存在許多相應的問題。由于管理缺陷造成的工程事故比比皆是，房地產企業因此會遭受巨大的經濟與名譽損失。在這樣的情況下，通過精細化管理的實施，有利于提升工程項目的管理水平，從而保證工程項目的建設質量與安全。

1、工程項目精細化管理的作用

1.1 提高施工質量

在項目的建設過程中，房地產企業工程人員應該深入現場，全面展開各個施工環節的質量精細化管理工作。對于建設項目的工程質量，在委托監理單位予以監督管理的同時，定期組織檢查或日常巡查，一旦發現某些部位存在相應的質量隱患，應該要求立即整改，確保工程質量滿足規范要求。如果情節嚴重的，則要求予以返工處理，只有這樣，才可以有效防止工程質量事故的出現。

1.2 消除安全隱患

在工程建設過程中，危險源甚至危大工程始終貫穿于項目現場，風險隱患到處存在。主要是因為施工環境相對惡劣、安全交底未落實、安全防護措施缺失等因素造成。在諸多的風險隱患中，大型機械設備占據著主要地位，尤其在復雜工程項目中，若房地產企業未能全面落實設備的精細化管理工作，一旦設備出現故障，對施工人員的人身安全將造成巨大的威脅。因此，通過風險隱患的精細化管理，可以降低甚至消除各類安全隱患。

1.3 合理優化工期

一個完整的工程項目，從各個班組到各專業分包，再到配套單位，是一項系統性工程。而現場施工組織混亂、返工窩工、成品破壞等現象層出不窮，這些主要是因為沒有合理安排施工順序所造成的。房地產企業通過對進度計劃的精細化管理，有效組織搭接與交叉施工，有序推進分包單位的進場時間，不僅不會影響各自的施工作業面，還能達到流水作業的效果，從而合理優化工期，為企業自身帶來更多的經濟效益。

2、工程項目精細化管理的特征

2.1 高效性（快）

隨著時代的快速發展，房地產企業也應加快步伐，不斷提高自身的工作效率。由于工程項目的復雜性，資質證照、過程資料、進度款支付、工程變更等資料非常繁多，通過建立各類臺賬及分類歸檔，可以使管理人員迅速查找所需的信息資料。同時利用網絡及無紙化辦公，可以最大程度的消除過往紙質文件流轉所帶來的諸多阻礙，從而進一步加快推進工程項目的實施。越來越多的房地產企業已經開發出自己企業的門戶網站，將各項通知、會議、流程等通過信息共享的方式上傳網站，對工程項目進行實時動態管理，體現了精細化管理的高效性。

2.2 專業性（準）

過往，房地產企業通常被認為是朝南坐的，只需要負責資金的劃撥即可，工程項目的建設則由各參建單位予以落實。而如今，隨著建設項目五方終身責任制的實施，越來越多的房地產企業也開始著力于自身項目管理水平的提高，企業的項目管理規章制度與流程逐步完善，專業能力也隨之大大提升，房地產企業不再是只會花錢的冤大頭。從辦理手續證照，到施工中的各類驗收，再到竣工備案以及檔案移交等，房地產企業在工程項目的各個階段都做到精細化管理，起著重要的主導作用，從而使項目有序推進，體現了項目管理的專業性。

2.3 嚴苛性（狠）

建筑行業包括房地產企業在內，由于人員普遍學歷水平相對不高，因此思想意識的隨意性較強。但工程項目建設則由不得半點思想大意與疏忽，因此，房地產企業通過建立項目管理行為規范準則，明確相關人員的崗位職責，可以約束管理人員的管理行為及意識。進一步的通過獎懲措施的建立以及工作內容的細分，可以將精細化管理落到實處。工程項目管理人員可以按照本企業的要求，逐級落實到各參建單位，形成針對每個項目的管理規范，從而有的放矢的對項目進行管理，一切按照規范準則辦事，體現了精細化管理的嚴苛性。

3、工程項目管理存在的問題

3.1 管理人員綜合素質不高

如今房地產行業仍處于快速發展階段，工程項目管理崗位依舊比較熱門，而現實情況卻是數量的累積難以達到質的突破，人員綜合素質總體相對偏低。對于復合型人才的缺失，這也很大程度上制約了房地產行業的高質量發展，尤其是在推動現代化、多元化、國際化方面。在我國的房地產企業中，很多高層領導大都是從基層做起，他們的現場管理經驗很豐富，也能解決實際的問題。但是，由于文化水平普遍不高，沒有接受過系統的學習，在工程項目管理中，更多是憑借自己的以往經驗，這使得對于工程項目的管理把控存在一定的風險隱患。

3.2 管理理念不夠先進

房地產企業在工程項目管理中，需要先進的管理理念作為指導，而且，還要與時俱進，對理念進行創新。現階段，大部分的房地產企業并沒有利用先進的管理理念，采用的工程管理模式也比較單一，從而導致建設項目的各個施工環節較為混亂，不僅在成本造價方面難以有效把控，還影響了工程項目的整體進度。一些企業高管受到當下利益的誘惑與驅使，難以長遠考慮問題；同時管理思維比較固定，抱著傳統觀念、沿用過往熟悉的管理理念，很大程度上也制約了房地產企業的可持續性發展。

3.3 管理體制不健全

在工程項目的管理中，管理體制可以有效幫助相關人員更規范的進行管理行為，起著重要的指導作用。然而，在我國多數的房地產企業中，實際情況并不樂觀，管理體制不健全甚至缺失的現象比較普遍。除此之外，有些房地產企業為了縮減成本，將工程項目的管理人員進行大面積削減，這導致項目管理人員的嚴重不足，進而出現了身兼數職的現象，很難做到對工程項目進行精細化管理。還有些房地產企業只是將項目管理的制度停留在紙面上，未能對管理機制進行全面落實，也缺乏相關領導層的推動與支持，這使得管理體制成為了一紙空文。

3.4 管理技術落后

由于時代的進步，技術水平也日益更新，企業為了實現自身的發展與革新，紛紛開始嘗試更多先進的管理技術。然而，在當前國內房地產行業中，對于先進的管理技術仍未能全面加以利用，雖然一些知名開發商已開始運用，但還未達到高效與推廣階段。更多的房地產企業，還是通過傳統的管理技術與方式對工程項目進行把控，這就造成了工程項目的運轉效率低下、溝通協調不順暢，尤其是在競爭激烈的市場化環境中，很難達到工程項目預期的經濟效益，也難以適應市場經濟的變化。

4、工程項目精細化管理的相關措施

4.1 專業人員培養

工程項目中的任何管理行為，人員是根本，只有人員得到更專業性的培養，才能更好的發揮其管理作用。房地產企業對于工程項目人員的選用，不會像施工單位那樣細分至幾大員，更多要求的是復合型人才，這也體現了目前市場對于人才需求的標準。因此，房地產企業在對員工組織培訓時，可以從土地控制、規劃設計、工程建設、安全生產、成本合約等各方面合理安排，對人員進行專業性培養。面對科技與時代的進步，行業內一些前沿的技術與發展也應定期得到宣傳與灌輸。同時，定期組織一些高品質項目的觀摩參觀、各類專業講座活動、同行業的項目交流、外訓轉內訓等也對提高管理人員的專業素養起到幫助。房地產企業的人力資源部應該每年上報員工的培訓與招聘計劃，這樣能夠更好的對專業人員進行儲備，從而充分發揮專業人做專業事的作用。

4.2 管理制度完善

在房地產企業中，一套完整的管理制度能發揮非常重要的作用，工程管理人員能夠事半功倍的對項目進行有效把控。在企業自身建立規章制度的同時，可以每年申請ISO質量管理體系認證，通過內審和外審的方式來更好的對工程項目實施監督管理，也能更好的加強企業領導層對項目管理的參與度。同時進一步強化項目經理責任制，要求其下沉至項目工地現場，及時進行溝通協調并處理相關問題，監督各參建單位的合同履約情況，以全方位掌控工程項目的進展。而在后勤保障方面，企業也要從員工的職業滿意度角度出發，構建一套完善的獎懲激勵制度，進而充分調動管理人員的主觀能動性。通過這一系列的管理制度完善，可以使管理人員更加明確自身的工作職責，從而更好的履行其對于工程項目的責任和義務。

4.3 管理模式創新

隨著工程項目的施工工藝、施工技術等不斷更新，同樣需要先進的管理模式來與之匹配，以更好的適應新發展。在房地產企業內部，除了針對各個開發區域成立項目公司以外，還可以在總公司設立多個專業部門，如土地、規劃、工程、招商、售后部等，這樣精細化的拆分組合可以充分發揮集體的力量，從而更好的服務于工程項目。而在企業外部，對于項目現場的管理，在管理人員做好自身本職工作的同時，可以更多的通過第三方的檢查來幫助提升整體施工質量與安全文明施工。有別于傳統的委托總包單位與施工監理的管理模式，第三方檢查單位更具客觀性與規范性。另外，房地產企業可以建立自己的合格供方名錄，不斷更新并實行末位淘汰制，將各參建單位的管理前置至項目開始階段甚至更早。這些先進管理模式的應用，均可以達到精細化管理的目的。

4.4 高新技術運用

為了順應社會的進步與發展，房地產企業也應加快改革創新，推動高新技術的運用，使得工程項目的運轉更有效率、更具安全性。建立智慧工地已逐步受到青睞并且是大勢所趨，通過監控與網絡技術，完成對施工現場的全覆蓋管理，同時可以實時監控大型機械設備的操作情況，確保萬無一失。另外，通過人臉考勤與定位技術的運用，也可以進一步控制管理人員的出勤到崗率。而企業自身，也可以利用高科技打造智能化辦公場景，簡化各種流程，實現信息共享，從而有效推動工程項目的實施。與此同時，施工技術也在日益更新，預制裝配式建筑越來越被廣泛使用，房地產企業在掌握PC工藝的基礎上，可以結合建筑信息模型BIM技術，模擬出最優加工、吊裝、裝配方案，從而大大提高施工效率與質量。如今，隨著人工智能、3D打印技術開始投入試驗，相信未來，會有更多高新技術被開發利用，工程項目精細化管理工作將更具科技含量。

結語：

綜上所述，在現階段，大多數的房地產企業都對工程項目的管理工作給予了充分重視，并能正確認識該項工作的價值與意義。在日常的管理工作中，針對工程項目各個方面的把控，也在不斷做出調整與細化。同時，通過全面強化管理人員的精細化意識，以達到對工程項目全方位的精細化管理，從而為社會建設出更多高科技、高品質的建筑佳作。