探析國(guó)有土地上房屋征收的“公平、合理”補(bǔ)償

文/張楊 重慶市璧山區(qū)房屋征收中心 重慶 402760

在我國(guó)的理論界中，對(duì)于“公平、合理”補(bǔ)償?shù)亩x依然存在分歧。對(duì)于現(xiàn)行法而言，雖然已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對(duì)原則性的規(guī)定，但是相應(yīng)的配套制度較為缺乏，一定程度上會(huì)影響“公平、合理”補(bǔ)償?shù)陌l(fā)展。結(jié)合《民法總則》可知，其對(duì)國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償進(jìn)行了定義，即“公平、合理”補(bǔ)償屬于一種特定的市場(chǎng)補(bǔ)償。對(duì)此，筆者對(duì)補(bǔ)償?shù)姆秶⒊绦蜻M(jìn)行如下分析。

1、國(guó)有土地上房屋征收的“公平、合理”補(bǔ)償?shù)姆秶?/h2>

1.1 對(duì)直接損失的補(bǔ)償

國(guó)有土地上房屋征收所包含的直接損失，主要涉及構(gòu)筑物、被征收房屋和空地的市場(chǎng)價(jià)值以及負(fù)擔(dān)補(bǔ)償（搬遷、臨時(shí)安置等）、其他財(cái)產(chǎn)損失（停產(chǎn)停業(yè)損失等）三方面。例如：構(gòu)筑物、被征收房屋和空地的市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為征收決定公告之日。但在實(shí)際征收的過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)一些特殊情況，如在征收過(guò)程中出現(xiàn)行政訴訟、行政復(fù)議或者人民法院審查征收主體申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行要件時(shí)，認(rèn)為征收程序存在瑕疵，需變動(dòng)或重新制定補(bǔ)償條款等。由于此種情況耗時(shí)較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈的情況下，征收決定公告之日與變動(dòng)或重新制定補(bǔ)償條款時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值差距明顯，使得評(píng)估時(shí)點(diǎn)很難把握。對(duì)于這一問(wèn)題，可以結(jié)合延遲征收時(shí)所體現(xiàn)出來(lái)的不法性，解決時(shí)間點(diǎn)選擇的難題。

首先，如果征收行為不存在程序瑕疵，則需要將征收公告時(shí)刻作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)；其次，如果因?yàn)槌绦蜩Υ脤?dǎo)致延期征收，并且需要變動(dòng)或重新制定補(bǔ)償條款，那么為了實(shí)現(xiàn)對(duì)征收人權(quán)益的保護(hù)，可以對(duì)前后的市價(jià)進(jìn)行比價(jià)，以較高的價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)。此種方式，不僅能夠?qū)χ黧w的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，還可以避免發(fā)生被征收方隨意要價(jià)的現(xiàn)象。除此之外，還應(yīng)該充分考慮負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、其他財(cái)產(chǎn)損失補(bǔ)償?shù)纫蛩兀瑢?shí)現(xiàn)各方權(quán)益的有效維護(hù)，彰顯“公平、合理”補(bǔ)償?shù)膬?yōu)勢(shì)。在這一前提下，能夠避免征收主體、被征收方出現(xiàn)矛盾問(wèn)題，促進(jìn)國(guó)有土地上房屋征收工作穩(wěn)定進(jìn)行[1]。

1.2 對(duì)主觀價(jià)值的補(bǔ)償

主觀價(jià)值從學(xué)術(shù)上講就是效用價(jià)值，從某種意義上分析，主觀價(jià)值并不能獲得有效補(bǔ)償。但是在不同國(guó)家地區(qū)，對(duì)于主觀價(jià)值的補(bǔ)償均有所突破。例如：韓國(guó)、日本的相關(guān)法律中雖然沒(méi)有規(guī)定對(duì)主觀價(jià)值的補(bǔ)償，但是大部分學(xué)者卻認(rèn)為國(guó)有土地上房屋征收，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況提供補(bǔ)償。在美國(guó)，雖然法律中堅(jiān)持運(yùn)用“公平、合理”補(bǔ)償，但是與主觀價(jià)值補(bǔ)償相關(guān)的提議、主張?jiān)絹?lái)越多。在具有權(quán)威性、公平性、有效的法律基礎(chǔ)上，為了可以提高財(cái)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的具體化，應(yīng)該將主觀價(jià)值融入在標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償之中。

我國(guó)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》沒(méi)有對(duì)主觀價(jià)值的補(bǔ)償依據(jù)，不過(guò)在國(guó)有土地上房屋征收實(shí)踐過(guò)程中存在這類情況，按照公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t，也應(yīng)存在被保護(hù)的必要。征收實(shí)踐中，該類情況主要存在于特殊行業(yè)用房的征收，由于行業(yè)規(guī)定、產(chǎn)業(yè)布局定點(diǎn)等方面的原因，導(dǎo)致該類房屋在市場(chǎng)上存在普遍的溢價(jià)情況，但在征收補(bǔ)償過(guò)程中不能得到有效體現(xiàn)。為了能夠?qū)χ饔^價(jià)值的不可估價(jià)特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)避，不應(yīng)該通過(guò)立法的方式進(jìn)行硬性規(guī)定，而是應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)具體分析，通過(guò)相應(yīng)的程序予以處理，其不會(huì)對(duì)國(guó)有土地上房屋征收，做出相對(duì)例外的規(guī)定，可以避免征收過(guò)程中的矛盾糾紛以及征收權(quán)的濫用等現(xiàn)象出現(xiàn)。

2、國(guó)有土地上房屋征收的“公平、合理”補(bǔ)償?shù)某绦?/h2>

2.1 協(xié)議補(bǔ)償與自我評(píng)估

協(xié)議補(bǔ)償即協(xié)議價(jià)購(gòu)，在等價(jià)交換、平等協(xié)商的前提下，通過(guò)公開市場(chǎng)進(jìn)行買賣并獲取交易標(biāo)。結(jié)合《征收補(bǔ)償條例》的內(nèi)容可知，征收的程序主要包含六步：（1）征收補(bǔ)償方案論證，同時(shí)公開征求意見(jiàn)；（2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；（3）公開意見(jiàn)情況、修改情況；（4）公布征收決定；（5）對(duì)征收事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查，并公布結(jié)果；（6）執(zhí)行。由此可以發(fā)現(xiàn)，《征收補(bǔ)償條例》程序規(guī)定嚴(yán)密，從實(shí)現(xiàn)征收房屋用于公益性建設(shè)項(xiàng)目的角度出發(fā)，不具備較強(qiáng)的靈活性，所以在征收之前執(zhí)行協(xié)議有一定難度。

實(shí)際上，雖然國(guó)有土地上房屋征收具有較強(qiáng)的強(qiáng)制性，但是征收補(bǔ)償畢竟是一種征收主體與被征收方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的過(guò)程，所以可以同時(shí)將協(xié)議補(bǔ)償制度與征收同時(shí)開展進(jìn)行。此種補(bǔ)償方式并不表示一味滿足被征收方的要求，而是最大程度上強(qiáng)化征收方自身的自主性。另外，在對(duì)協(xié)議補(bǔ)償進(jìn)行合理限制的前提下，還能夠避免自我評(píng)估價(jià)格過(guò)高等問(wèn)題。例如：規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收的被征收對(duì)象以后，所有被征收對(duì)象均認(rèn)可協(xié)議補(bǔ)償原則和補(bǔ)償方案，并在同一補(bǔ)償條件下全部達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，協(xié)議補(bǔ)償才能夠生效，避免發(fā)生漫天要價(jià)的現(xiàn)象[2]。

2.2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的司法認(rèn)定

在新時(shí)期的發(fā)展中，國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償具有“公平、合理”補(bǔ)償?shù)奶攸c(diǎn)，在公平補(bǔ)償和適當(dāng)補(bǔ)償方式中，逐漸傾向公平補(bǔ)償，更加強(qiáng)調(diào)公共利益與個(gè)人利益在價(jià)值上的同等性。與傳統(tǒng)的補(bǔ)償方式相比，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，更加注重價(jià)值與市場(chǎng)的關(guān)系。對(duì)于此種現(xiàn)象，可以通過(guò)兩種方法進(jìn)行處理：（1）以統(tǒng)一補(bǔ)償方案為基礎(chǔ)，對(duì)住宅等特定類型的征收進(jìn)行確定，并且規(guī)定以直接損失特定比例的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助費(fèi)用。（2）根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收的實(shí)際情況，分項(xiàng)目制定更具針對(duì)性的補(bǔ)償方案，同時(shí)采用司法的方式進(jìn)行處理。

其中，第二種方式具有更加明顯的優(yōu)勢(shì)，能夠有效提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的精準(zhǔn)性、權(quán)威性。不過(guò)會(huì)在一定程度上增加司法部門的工作量。需要注意的是，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍屬于福利國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物，所以我國(guó)并不能對(duì)其制度進(jìn)行直接借鑒。因此，在我國(guó)的補(bǔ)償中更適合應(yīng)用司法程序，實(shí)現(xiàn)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的“官方”認(rèn)定。運(yùn)用這種方式，如果對(duì)征收工作采取司法救濟(jì)，必然會(huì)增加法院的工作量。為了可以有效避免這一現(xiàn)象的出現(xiàn)，可以適當(dāng)縮小國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的范圍，以此來(lái)調(diào)整“公平、合理”補(bǔ)償方式，在維護(hù)多方權(quán)益的同時(shí)，還能夠減少司法部門的工作量，為司法認(rèn)定提供更多便利。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，國(guó)有土地上房屋征收所采用的“公平、合理”補(bǔ)償方式，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)性特點(diǎn)，必須在明確補(bǔ)償范圍的前提下，制定相應(yīng)的補(bǔ)償程序，進(jìn)而可以最大程度上體現(xiàn)“公平、合理”的特點(diǎn)。在運(yùn)用此種方式進(jìn)行補(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中，應(yīng)該做好評(píng)估、認(rèn)定等，確保補(bǔ)償結(jié)果的合理性，避免損害房屋擁有者、征收方的權(quán)益。