房地產(chǎn)開發(fā)工作前期策劃和整體性規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)融合

文/姚會(huì)萍 山東建大建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 山東濟(jì)南 250000

建筑項(xiàng)目的發(fā)展和建設(shè)將對(duì)有關(guān)地區(qū)的社會(huì)生活、生產(chǎn)和建設(shè)水平以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程產(chǎn)生影響。因此，從項(xiàng)目開始，就有必要提出抽象的架構(gòu)意圖，并提出一個(gè)完整而復(fù)雜的內(nèi)容。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)需要事先的規(guī)劃是科學(xué)合理的，即每個(gè)過程的活動(dòng)的內(nèi)容和方法可以得到補(bǔ)充。

1、前期策劃和整體性規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)融合分析概況

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的環(huán)節(jié)就是前期開發(fā)環(huán)節(jié)。一般來說，在取得項(xiàng)目用地的情況下，房地產(chǎn)的前期開發(fā)可以簡化為兩個(gè)部分：項(xiàng)目市場規(guī)劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)。從機(jī)制運(yùn)行的角度看，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期規(guī)劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)結(jié)合，是最大限度地實(shí)現(xiàn)成本控制、開發(fā)效率和開發(fā)利潤的關(guān)鍵。根據(jù)市場的專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制，一些中小型開發(fā)企業(yè)特別適合聘請(qǐng)專業(yè)的策劃機(jī)構(gòu)對(duì)已開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位。但是，對(duì)于一個(gè)擁有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和健全管理機(jī)制的強(qiáng)大開發(fā)人員，相關(guān)部門也可以完成規(guī)劃任務(wù)。項(xiàng)目策劃的結(jié)果是理論構(gòu)架，如何把理論構(gòu)架轉(zhuǎn)換為實(shí)物模型，是前期開發(fā)的另一個(gè)重中之重——規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)的任務(wù)一般由設(shè)計(jì)院來完成，由建設(shè)單位的規(guī)劃部門進(jìn)行控制和決策。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書和對(duì)建設(shè)地塊的簡單了解，因此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的契合點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書即前期策劃的成果結(jié)晶。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書是傳遞開發(fā)者與模型設(shè)計(jì)者之間思想溝通的紐帶，因此，要力求準(zhǔn)確度和精確度。設(shè)計(jì)者更重要的是在最大程度上滿足規(guī)范要求的情況下來實(shí)現(xiàn)開發(fā)者的商業(yè)意圖，是框架下的藝術(shù)發(fā)揮，而不是理念的主導(dǎo)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書還有一個(gè)比較重要的問題是，它應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的定位情況，以及對(duì)賣點(diǎn)的分析，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。比如在一個(gè)環(huán)境惡劣的城市，在其他功能基本保證的情況下，人們可能更希望小區(qū)環(huán)境建設(shè)的優(yōu)美些；而另外一個(gè)城市，由于生活水平普遍較低，人們可能更希望充滿陽光、功能齊全的居室，因此戶型和朝向是第一位的，環(huán)境的概念并不能成為主導(dǎo)因素。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本，以居民的舒適和方便為基礎(chǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)時(shí)若不認(rèn)真規(guī)劃，這將給業(yè)主在未來的使用帶來極大的不便，甚至造成危害。房地產(chǎn)開發(fā)的主要服務(wù)對(duì)象是人。因此，設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持以人為本的理念，在舒適的前提下盡量為人們提供良好的居住環(huán)境。但在現(xiàn)實(shí)生活中。例如，如果小區(qū)剛好在十字路口，當(dāng)紅燈亮的時(shí)候，有紅燈的車就可以排到小區(qū)的正門，這會(huì)給居民的車的通行帶來很多不必要的麻煩。這樣的種種小事，也會(huì)給人們的生活帶來一些不便。此外，這些小環(huán)節(jié)也可以說明建筑設(shè)計(jì)師是否從業(yè)主的舒適度和便利性等方面來考慮設(shè)計(jì)，如果僅僅從平面設(shè)計(jì)的審美效果來考慮設(shè)計(jì)，那么這就成為了一大禁忌。

2.2 設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的位置相對(duì)應(yīng)

如果選址的準(zhǔn)確性關(guān)系到建筑工程的成敗，那么在設(shè)計(jì)前必須明確選址的標(biāo)準(zhǔn)，否則解決方案將是完全無用的。

2.3 設(shè)計(jì)必須考慮到未來物業(yè)的便利性

在建筑設(shè)計(jì)中，必須考慮物業(yè)管理，因?yàn)槲飿I(yè)管理的質(zhì)量在一定程度上決定了建筑使用功能的功能。在早期房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，通常不考慮物業(yè)，但隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)居住條件的需求不斷增長，物業(yè)設(shè)計(jì)在規(guī)劃中是一個(gè)上升的趨勢。

3、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃領(lǐng)域中暴露出來的問題進(jìn)行分析

3.1 房地產(chǎn)市場存在一些問題

現(xiàn)階段我國范圍之內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)主體具體構(gòu)成并不是十分的科學(xué)合理，從而也就會(huì)使得前期策劃工作進(jìn)行的過程中難以找尋到思想基礎(chǔ)作為依據(jù)，現(xiàn)階段我國范圍之內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)普遍是存在著小、散、差這樣的問題。在此基礎(chǔ)上，形成規(guī)模自然的施工程度相對(duì)較低。行業(yè)數(shù)量更多,規(guī)模相對(duì)較小,惡性競爭和風(fēng)險(xiǎn)問題,如土地囤積自然也更高,早期的項(xiàng)目前期工作應(yīng)該是一個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的方法是非常重要的一個(gè)內(nèi)容,但是在一般情況只不過是走過場。

3.2 開發(fā)商自己也有問題

房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)踐中沒有系統(tǒng)深入的市場調(diào)研,從而以規(guī)劃工作的艱難進(jìn)程中使用的精確數(shù)據(jù),在此基礎(chǔ)上規(guī)劃工作非常雄心勃勃的中的主體性碎片或高于市場信息基礎(chǔ)上決策失誤和盲目投資的概率自然也比較高,在涉及內(nèi)容、地點(diǎn)類型和水平的開發(fā)項(xiàng)目中，滿足實(shí)際市場需求的產(chǎn)品的具體結(jié)構(gòu)的合理性程度較低。開發(fā)商甚至在上文中提及到的這種情況之下都不會(huì)施行有效性比較強(qiáng)的整體性規(guī)劃工作，最終出現(xiàn)的問題是，在預(yù)先規(guī)劃的領(lǐng)域很難形成有效的控制。因?yàn)閷?shí)踐中單方面的經(jīng)濟(jì)效益的研究,因此房地產(chǎn)開發(fā)商,實(shí)際上是利用自己的社會(huì)關(guān)系，在此基礎(chǔ)之上自然是可以使得項(xiàng)目規(guī)劃領(lǐng)域當(dāng)中的容積率、建筑密度以及建筑高度得到一定程度的提升，最終也就會(huì)使得建成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目失去應(yīng)有的平衡，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生了更大的負(fù)面影響。

4、房地產(chǎn)前期規(guī)劃與整體規(guī)劃相結(jié)合應(yīng)采取的措施

在項(xiàng)目前期規(guī)劃和整體設(shè)計(jì)工作規(guī)劃的有機(jī)整合的基礎(chǔ)上，通過有效的成本控制和提高開發(fā)工作的效率，進(jìn)行全面的分析似乎也更容易。在房地產(chǎn)的各種發(fā)展項(xiàng)目實(shí)踐中,真實(shí)情況的當(dāng)?shù)厥袌錾纤鶓?yīng)依據(jù)各院校具有相應(yīng)專業(yè)的策劃,向內(nèi)挖掘市場定位上,提及此類措施領(lǐng)域中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更具適用性,他所證明的是，如果最具經(jīng)驗(yàn)的工作促進(jìn)者本身和整體競爭力的水平相對(duì)較高，那就是允許一定程度的企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃是基于應(yīng)用程序的工作來規(guī)劃的。不管施行的是怎樣的措施，產(chǎn)生的結(jié)果其實(shí)都是形成一種文本形式的具體構(gòu)成結(jié)構(gòu)，可以使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的各個(gè)相關(guān)企業(yè)在實(shí)際工作的過程中積累下來一定數(shù)量的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然也可以作為更全面的把握市場信息。