我國房地產業稅收問題研究

文/鄒偉 孝感宏星投資發展有限公司 湖北孝感 432000

房地產業是我國國民經濟發展的重要組成部分和支柱產業，目前我國房地產業正處于快速發展并急需規范的時期；稅收作為經濟的調節器，可以有效地減緩房價上漲、控制房地產業泡沫及金融風險；因此完善稅收政策，強化稅收征管是遏制房地產投機，確保房地產業正常、健康發展的強有力的手段。針對當前我國房地產業稅制現狀和存在的問題，我們需要改革現有房地產業稅收政策，以規范房地產業的發展，使之更符合我國經濟宏觀調控的需要。

我國現行房地產稅收按照取得、開發、保有三個環節，共開征稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅、增值稅、城市維護建設稅及教育附加、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等十多種；自稅制改革以來，雖有改變但總的來說改革不大；現行的房地產業稅已不適應當前經濟發展需要并出現了若干問題，比如：稅種設置不能有效調控地價、稅種間重復征稅等等，給經濟運行及納稅人帶來額外的經濟負擔，并形成輕保有重交易的納稅體制，過于沉重的稅費推高房地產價格，嚴重制約了我國房地產業的發展。

1、我國現行房地產稅收中存在的問題

1.1 房地產開發環節和交易環節稅費混亂，費擠稅現象嚴重

目前我國的房地產稅費體系中租、稅、費混雜現象嚴重，具體表現在：（1）以稅代租；城鎮土地使用稅作為土地有償使用的一項措施，稅中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。（2）以費擠稅；目前我國涉及房地產業的各種收費項目名目繁多，且收費項總數遠多于稅項總數。僅從房地產開發企業的收費項目上看，有的地方各種收費（如城市基礎設施配套費、管網搭接費、檔案管理費等）多達幾十項。由于收費過多，造成了多方面的消極影響：一是導致房地產業的高成本和高房價，嚴重扭曲了房地產商品的真實價值，直接加重了消費者的負擔；二是使房地產開發者和消費者都對政府行為的規范性和嚴肅性產生懷疑，從而影響政府公信力；三是抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發揮其作為經濟杠桿的調節作用；四是收費權力屬于基層部門，較為分散且缺少約束，容易形成一種競爭收費的態勢，扭曲了收費的性質，更容易孳生腐敗，形成收費泛濫、費擠稅的狀況。

1.2 房地產業各環節稅負不公平，稅種結構不合理，重交易輕保有

從征稅環節來看，房地產稅收主要集中在增量方面，即在房地產業的流通交易環節設置了主要稅種，而在房地產保有環節設計的稅種非常少，且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負不公。交易環節的稅費過于集中將提高新建商品房的銷售價格，從而帶動整個市場價格的上揚。另一方面，房地產保有環節稅費種類過少，稅率較低，阻礙了房屋、土地有償使用市場的建立與健全，抑制了房屋、土地的正常交易，阻礙了劃撥存量土地步入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。

由于流通環節稅種多、稅負重，而在房地產保有環節課稅較少，且稅收優惠范圍大。這種稅種的設置帶來的不利影響有：（1）土地閑置現象嚴重。由于土地保有階段課稅少、稅負輕，在流通時則多個稅種同時課征，這相當于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進入流通，就無須為土地的增值而納稅。這種狀況無異于鼓勵了土地保有，使土地保有者以低成本持有土地，不利于土地作為有限資源的合理利用。（2）進入市場流通的土地要承受過高的稅負，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴重的是，它直接阻礙了存量土地進入市場的進程，減少了土地的有效供給，激發了土地價格上漲。（3）在房地產保有階段發生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調控機制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產的實際保有者。（4）我國目前沒有對閑置土地問題進行明確立法，難以通過法律形式對其加以規范和促進其合理利用，不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況。（5）從國際房地產稅收體系設置來看，大多數國家均對本國居民納稅人在國內外擁有的房地產征稅，而我國對本國居民的海外房地產納稅問題，目前尚無法可依，從而使國家喪失了對納稅人的這部分財產課稅的權利，這不僅會影響國家的財政收入，而且也會使國家的稅收主權遭受侵害。

1.3 部分稅種征稅范圍過于狹窄

現行的城鎮土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，而把廣大農村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外；同時，城鎮土地使用稅和房產稅均把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業經費的單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。應當看到，經過改革開放幾十年的發展，我國當前的經濟狀況與當年制訂這些條例時的條件相比已經發生了深刻的變化。經濟發達地區的農村，伴隨著工業化的進程，已具備了城市的功能，房產規模急劇擴大，經營用房快速膨脹，完全可以納入征稅范圍，作為國家稅收的穩定稅源。同時隨著我國事業單位管理體制的改革，不屬于提供社會公共產品的事業單位已在逐步實現市場化和企業化，因此它必須承擔納稅義務。

1.4 部分稅種計稅依據不科學

我國現行城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節。而現行房產稅的計稅依據分為：按房產計稅價值從價計征和按房產租金收入從租計征。從價計征的房產稅依照房產原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據的是歷史成本，并不能準確反映房產的市場價值。通常而言，先建成的房產成本低于后建成的房產，這使得兩塊本來市場價值相當，能帶給其實際占用者相同收益的房產，因為歷史成本的不同而承擔不同的稅收負擔，有違公平原則。而從租計征的房產稅是以房產的租金收入（包括貨幣收入和實物收入）乘以12%的稅率計算繳納。房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。因此，與按歷史成本計稅的從價計征相比，從租計征的稅負明顯高于前者。并且同一房產由于自用或出租的經濟行為不同而承擔不同的稅收負擔。除了房產稅，出租房屋還要繳納增值稅、城鎮土地使用稅、所得稅等其它稅費，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量房屋租賃隱性市場的偷漏稅交易，也不利于房地產租賃市場的健康、持續發展。

1.5 房地產稅收稅權過于集中、立法進度太慢

根據《立法法》的規定：稅種的設立、稅率的多少、稅收征收管理等只能由法律規定，稅權過度集中于中央，地方只有征管權而無立法權，難以適應房地產的區域性特點，無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。同時，目前全國開征的十八個稅種中，通過全國人大或常委會立法的只有6種，其余均是以行政法規頒布的條例的方式立法；造成立法層次偏低，稅收法規多變，有失國家稅法的嚴肅性和權威性。

1.6 稅收征管的配套措施不完善

我國目前的財產登記制度不健全，缺乏私有財產登記制度，特別是與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評估政策不完善；致使不少稅源流失，嚴重影響了稅收征管的力度。

2、我國房地產稅制改革的基本思路和解決建議

2.1 理順稅、費關系，正稅、少費

現在我國財政收入的主要來源就是稅收和行政事業性收費；行政事業性收費的靈活性決定了它可以在稅收沒有觸及的范圍內或者稅收無法普遍實行的領域中發揮巨大的作用。從世界各國的情況看，作為稅收的補充而設置少量收費項目確有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本過高，盡可能減少收費數量是各國的共識。減少收費，一方面避免了對同一稅源既征稅又收費的重復課征，保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒和經濟負擔；另一方面也使政府通過利用稅收手段對房地產行業進行調控成為可能。因此清理房地產行業收費；即取締不合理、不合法的收費項目，以減輕納稅人的稅外收費負擔，將具有經營性質的房地產收費從行政事業性收費中分離出去，以規范政府行為，將一部分名費實稅的房地產收費改為稅，如可以將耕地復墾基金、新菜地建設基金合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費改為土地閑置稅，對確需保留的收費項目則通過“規范費”的辦法分別納入“規費”和“使用費”系列，并納入財政預算內管理。

2.2 取消城鎮土地使用稅

首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家享有土地所有權，而將土地使用權有償出讓給土地使用人。既然以出讓方式取得土地使用權的土地使用者已經交納了土地出讓金，故不應再繳納地租性質的城鎮土地使用稅。

2.3 降低房屋租賃環節的稅負，促進房屋租賃市場快速發展

目前房地產業房屋租賃稅負高達30%，因此適當降低房屋租賃增值稅率、房產稅率和所得稅稅率，使房屋租賃的綜合稅負低于10%成當務之急，雖然從表面上看，稅率降低了，但實際上卻促進了住房二級市場的發展，有利于將大量的隱性出租房屋納入正規管理渠道，稅收收入反而可以增加。

2.4 適時開征統一規范的物業稅

由于我國現行房地產行業涉及的稅種繁多，不同階段征稅稅目不同，有些稅種屬于重復征稅，計征復雜，征稅成本過高，不但影響征稅工作效率，而且易發生偷、漏稅行為；因此，我國是時候開征物業稅了，以把現征的十來種房地產行業相關稅種減少為一、二種稅，以改變現有土地出讓制度，遏制權力腐敗，打擊投機炒樓，對建立現代化的房地產稅收制度有著深遠意義。

2.5 完善房地產稅課稅的配套制度與政策

首先強化房地產產權登記制度；避免房地產私下交易，增強房地產稅收課征的有效性和嚴肅性。完善房地產價格評估制度，加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論和方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據，為房地產稅收的課征創造良好的條件。